210615

оценка состава предприятия. Инвентаризация должна проводиться в соответствии с установленными правилами. Инвентаризация является одним из оснований для определения размера арендной платы.

Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка: во-первых, проверка соответствия (достоверности) финансовойотчетностиустановленным критериям, во-вторых, проверка законности совершенных хозяйственных операций. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. При заключении договора аренды предприятия необходимо руководствоваться бухгалтерским балансом, принятым налоговыми органами.

Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской

проверки должно основываться на соглашении сторон.

Обязанности арендодателя:

1. Основная обязанность арендодателя –

предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, радикоторыхонприобретаетеговпользование.

Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

Передача предприятия оформляется передаточным актом.

31

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность – возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ч. 1

ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость

неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендаторана эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать.

3. Арендодатель обязан письменно уведомить

кредиторов по обязательствам, включенным

всостав предприятия, о передаче предприятия

варенду. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе

втечение трех месяцев со дня получения уведомления

опередаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет

32

прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обяза-

тельства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнатьопередачепредприятияваренду(п. 3 ст. 657 ГК). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).

Обязанности арендатора:

1. Арендатор обязан в течение всего срока

действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).

Чтожекасаетсярасходов, связанныхсэксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора аренды предприятия

арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип – как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Права арендатора

1) без согласия арендодателя продавать,

обменивать, предоставлятьво временное пользова-

33

ние либо взаймы материальные ценности, входящие

всоставимущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении

таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК);

2)без согласия арендодателя вносить изменения

всоставарендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость

Таблица 16

Договор финансовой аренды (лизинга): общая характеристика

34

35

заключенного между продавцом и арендодателем (в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях

ненадлежащего исполнения обязательства продавцом). При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя (кроме обязанности оплатить приобретенное имущество), как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Арендатор также не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы

(п. 1 ст. 670 ГК).

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда на нем лежит ответственность за выбор продавца.

В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).

Предмет договора финансовой аренды передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. С момента передачи предмета лизинга арендатору (лизингополучателю) на него переходит риск случайной гибели или случайной порчи предмета лизинга, если стороны договора не условились об ином (ст. 669 ГК).

Имущество, являющееся предметом лизинга, должно быть передано:

–в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества;

–со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и др).

Гарантийное обслуживание предмета лизинга может осуществляться продавцом (поставщиком).

Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт.

Капитальный ремонт имущества, являющегося предметом лизинга, осуществляется лизингодателем,

если иное не предусмотрено договором лизинга

36

Раздел 2

Договор ссуды

Таблица 17

Договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды): общая характеристика

–как консенсуальным, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора, так и реальным, когда стороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер.

–консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, но они лишены признака взаимности.

Дело в том, что обязанность ссудодателя передать вещь

вбезвозмездное пользование не корреспондируется

справом ссудополучателя требовать такой передачи.

Всилу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование

ссудополучатель не располагает правом требования передачи вещи в натуре (как это происходит при реализации арендных обязательств), а может лишь

потребовать от ссудодателя расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба

(ст. 692 ГК)

37

38

Договор ссуды и смежные договоры Договор ссуды имеет черты сходства с некоторыми договорами.

1. Договор ссуды близок к договору займа.

Дело в том, что в обыденном русском языке слово «ссуда» употребляется в двояком смысле:

а) в смысле займа (такое понимание ссуды очень часто имеет место в банковской практике и в литературе о ней);

б) в смысле договора ссуды – передачи в безвозмездное пользование индивидуально-определенных непотребляемых вещей.

39

Между тем с юридической точки зрения договоры ссуды и займа различаются по трем существенным признакам:

–предметом займа являются вещи, определяемые родовыми признаками,

апредметом договора ссуды – непотребляемые, индивидуальноопределенные вещи;

–по договору займа имущество передается в собственность заемщика, втовремякакподоговоруссудывещьостаетсясобственностьюссудодателя,

ассудополучателю предоставляется лишь во владение и пользование;

–заемщик обязан вернуть заимодавцу такое же количество вещей такого же рода, а ссудополучатель обязан вернуть ту же вещь, которую он получил в пользование

2.Договор ссуды имеет черты сходства с договором хранения.

Сходство: предметом того и другого являются индивидуальноопределенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату собственнику.

Отличия: в договоре хранения вещь передается для сохранения, а в договоре ссуды – для пользования. Пользование вещью, переданной на хранение, есть нарушение договора

3. Наибольшее сходство договор ссуды имеет с договором аренды.

Общее: имущество передается на время и подлежит возврату. О сходстве договоров аренды и ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссуды соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующие арендные отношения (п. 2 ст. 689 ГК).

Отличия: договор ссуды носит безвозмездный характер, а аренда – всегда возмездна

4. Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671

ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды

40