§ 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. В пункте 1 комментируемой статьи содержится легальное определение договора продажи недвижимости. Единственным отличительным признаком данной разновидности договора купли-продажи является недвижимое имущество (недвижимость) как его особый предмет.

Важной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и, соответственно, понижаются в цене. Выделяются в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения, однако базовое, легальное определение понятия помещения в ГК РФ не дано.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, на которую сделана ссылка в п. 1 комментируемой статьи, все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

1. Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);

2. Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);

3. Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.), несмотря на то, что вопрос о правомерности отнесения последних к недвижимости ставился давно, никакие изменения не были внесены в комментируемую статью ГК РФ.

В качестве основополагающего признака недвижимости законодатель установил наличие прочной связи с землей. Недвижимость - особая разновидность вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.

Общие положения о купле-продаже применяются к договору продажи недвижимости, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа (см. комментарий к пункту 5 статьи 454 ГК РФ).

Особенности купли-продажи отдельных разновидностей недвижимости регулируются как соответствующими нормами ГК РФ, так и другими правовыми актами.

Об особенностях купли-продажи земельных участков см. ЗК РФ, в п. 1 ст. 25 которого сказано, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Предварительный договор с условием об оплате будущей недвижимости до заключения основного договора квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предоплате (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Особыми видами недвижимого имущества как по ранее действовавшему, так и по действующему законодательству являются морские, воздушные суда.

К недвижимости относятся морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые физически являются движимым имуществом. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость*(3), или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.

Впервые в качестве недвижимых вещей рассматриваются предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Недвижимостью являются как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, ст. 15 ЖК РФ), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.).

Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Таким образом, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющего обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющего в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Запись "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552, установлены лишь общие критерии признания непригодными для постоянного проживания помещений.

Определения разновидностей жилых помещений даны в ЖК РФ. Так, согласно ст. 16 ЖК жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ).

2. Предприятие в целом является разновидностью недвижимости. Однако в связи со специфическими особенностями данного вида недвижимости закон предусматривает специальное правовое регулирование продажи предприятия (см. комментарий к ст. 559-566 ГК РФ). Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но также принадлежащие ему права и возложенные на него обязанности (в том числе долги предприятия). Отношения, возникающие при такой продаже, требуют особого регулирования.

В связи с этим в п. 2 комментируемой статьи установлено, что общие положения о купле-продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено указанными статьями ГК РФ.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Согласно комментируемой статье для купли-продажи недвижимости предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (см. комментарий к п. 2 ст. 434 ГК РФ). Для купли-продажи недвижимости не предусмотрена обязательная нотариальная форма. Вместе с тем по желанию сторон любой договор купли-продажи недвижимости может быть удостоверен нотариально.

Последствием несоблюдения предписанной законом формы договора купли-продажи недвижимости является ничтожность такой сделки.

В судебной практике установлены последствия несоблюдения отдельных элементов формы договора купли-продажи недвижимости. Так, отсутствие подлинного экземпляра договора купли-продажи недвижимости при наличии его нетождественных копий, заверенных государственным регистратором, свидетельствует о несоблюдении письменной формы договора и его недействительности (Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2009 N Ф09-6930/08-С6 по делу N А60-24678/2007).

Подписание договора купли-продажи недвижимого имущества неуполномоченным лицом также говорит о ничтожности договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2013 по делу N А13-10578/2012).

В то же время наличие дополнительного незарегистрированного соглашения к договору купли-продажи недвижимости не свидетельствует о нарушении его формы, если в договоре установлены все существенные условия (Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-515/11-С6 по делу N А07-6379/2010).

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. В п. 1 комментируемой статьи установлено, что право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации перехода права собственности. Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (в определенных случаях сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Целью такой регистрации является установление прочной системы оборота недвижимости.

Гражданский кодекс России предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) является договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.). При этом для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве образован совокупностью юридических фактов "обязательственный договор и государственная регистрация перехода права собственности".

При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования распоряжения недвижимым имуществом. И именно с этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем, могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем.

В судебной практике отмечено, что переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости, заключенному после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но до создания на территории субъекта РФ органа государственной регистрации, требует такой регистрации (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.02.2010 N Ф03-128/2010 по делу N А73-15047/2008).

2. Согласно п. 2 комментируемой статьи исполнение договора купли-продажи недвижимости до момента государственной регистрации (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества (см. ст. 210, 211 ГК РФ).

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, связанные с задержкой регистрации.

Следует отметить, что требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи или условия о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

С требованием государственной регистрации перехода права собственности могут обращаться не только стороны договора купли-продажи недвижимости. В частности, согласно п. 3 комментируемой статьи в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве при уклонении одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, по требованию судебного пристава-исполнителя может быть вынесено решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Так, в соответствии с п. 14 ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель вправе обращаться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество и сделок с ним, для проведения регистрации на имя должника принадлежащего ему имущества. В силу ч. 8 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на объект недвижимости по требованию судебного пристава-исполнителя осуществляются в случаях возникновения прав на основании судебного акта или в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

В п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что, "исходя из положений ч.ч. 1 и 2 ст. 66 Закона об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель вправе не только обратиться за государственной регистрацией права собственности должника на имущество, а также принадлежащих ему иных имущественных прав, подлежащих государственной регистрации, но и в судебном порядке оспорить приостановление и отказ в государственной регистрации прав.

Приобретателя недвижимости, который, например, при ее покупке полагался на данные ЕГРН, будут считать добросовестным. Презумпция будет действовать, пока в суде не докажут, что он знал или должен был знать о том, что продавец не мог отчуждать имущество".

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. Одним из неурегулированных вопросов в гражданском праве является вопрос об отношениях, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом участке. В целом российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества. Такая ситуация сложилась исторически, когда вся земля находилась в государственной собственности, а расположенная на ней недвижимость - в личной собственности.

При этом особую сложность вызывает государственная регистрация перехода прав на недвижимость в тех случаях, когда нужно зарегистрировать право на недвижимость, расположенную на земельном участке, собственником которого является другое лицо. Действующим законодательством не предусмотрена необходимость государственной регистрации права ограниченного владения чужим земельным участком для использования недвижимости, расположенной на этом участке.

В законодательстве (ст. 261 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ) и практике выделяют такое понятие, как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок, в том числе купли-продажи. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Особенностью земельных участков как объектов права является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с участком, за исключением случаев, указанных в данном пункте. При применении перечисленных норм в судебной практике возникают вопросы о том, в каком случае к покупателю помещений в здании (сооружении) не переходит право собственности на долю в земельном участке.

В настоящее время в соответствии с абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который введен в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 1 марта 2015 г., отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены эти объекты. В силу ч. 36 ст. 34 названного Закона собственники строений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им строения, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ (в редакции указанного Закона).

В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечено следующее.

"Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными".

Одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Такие исключения и установлены в гражданском законодательстве, в том числе в комментируемой статье.

В п. 1 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В ней говорится не только о той части недвижимости, которая непосредственно занята недвижимостью, но и части земельного участка, необходимой для прохода к ней.

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о том, что когда продавец является одновременно и собственником земельного участка и собственником продаваемой недвижимости, расположенной на нем, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Однако это правило носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено законом.

3. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости в соответствии с частью 2 п. 3 комментируемой статьи получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли.

Статья 553. Утратила силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относится к индивидуально-определенным вещам, т.е. вещам, обладающим присущими только им признаками, отличающими их от других однородных вещей. Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет договора ее купли-продажи согласно комментируемой статье должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. При этом комментируемая статья не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости.

Судебная практика по этому вопросу является достаточно противоречивой. Так при рассмотрении одного из дел суд указал, что если в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует его кадастровый номер из-за незаконченности работ по кадастровому учету такого участка, это не может служить основанием для признания данного договора незаключенным в случае, если при подписании соответствующего договора у сторон отсутствовала неопределенность в отношении его предмета (Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2009 N КГ-А41/779-09 по делу N А41-6524/08).

В то же время в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 было отмечено следующее.

"Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией)".

Таким образом, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.

Если такие уточняющие данные отсутствуют в конкретном договоре, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Особенностью недвижимых вещей является их юридическая незаменимость. Поэтому договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объектов недвижимости.

Встречаются случаи, когда стороны на основании дополнительного соглашения вносят изменения в отношении цены уже подписанного договора купли-продажи, в соответствии с которым зарегистрирован переход права собственности.

В частности, в судебной практике возникают споры о возможности изменения цены имущества, первоначально согласованной в договоре купли-продажи недвижимости, который заключен по результатам аукциона.

Согласно постановлению ФАС Дальневосточного округа от 30.11.2009 N Ф03-6461/2009 по делу N А59-2157/2008 дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи недвижимости, заключенному по результатам аукциона, ничтожно. Поэтому при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, которое является существенным условием договора продажи недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

2. В п. 2 комментируемой статьи установлено, что по общему правилу цена недвижимости включает цену передаваемой с недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или прав на нее. Таким образом, он предусматривает случай, когда договор о продаже здания, сооружения умалчивает о цене земельного участка, обслуживающего строение. В этом случае признается, что по общему правилу согласованная цена здания, сооружения включает также цену земельного участка.

Однако эта норма носит диспозитивный характер, и иное может быть предусмотрено законом или договором о продаже недвижимости.

В частности, возможно раздельное определение цены земельного участка и расположенного на нем земельного участка. Существует, например, способ определения цены в зависимости от площади земельного участка, на единицу которой установлена определенная цена.

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи цена в договоре может определяться не за объект в целом, а за единицу площади. В этом случае при определении общей цены учитывается фактический размер передаваемого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Согласно п. 1 комментируемой статьи передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем.

При этом в указанных документах фиксируется только факт передачи, но этого недостаточно для возникновения права собственности. Как уже было отмечено, это право возникает только с момента государственной регистрации перехода права собственности. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение к договору или часть договора купли-продажи.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако это правило носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено законом или договором. Таким образом, акт приема-передачи, подписанный сторонами, является доказательством передачи недвижимости по договору купли-продажи.

В результате выполнения указанных действий покупатель становится законным владельцем объекта недвижимости и имеет право на защиту права владения на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В части 3 п. 1 комментируемой статьи прямо говорится о том, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости признается отказом от исполнения договора, а не самостоятельным договором. Соответственно подписание сторонами по договору купли-продажи передаточного акта и вручение недвижимости покупателю нужно рассматривать как определенные стадии исполнения заключенного договора.

На практике возникают споры о возможности передачи недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10 отмечено следующее.

"...Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).

Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства".

2. Возможны ситуации, когда качество передаваемой недвижимости не соответствует условиям договора продажи недвижимости, причем такое несоответствие может быть даже оговорено в документе о передаче недвижимости.

Принятие покупателем такой недвижимости не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В комментируемой статье речь идет о ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора. В этом случае покупатель имеет право потребовать от продавца (на выбор) соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на их устранение. Если же нарушения требований к качеству являются существенными (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и т.д.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (см. комментарий к ст. 475 ГК РФ).

В случае продажи недвижимости с существенными нарушениями требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако в отличие от купли-продажи других вещей покупатель недвижимости не вправе потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору, что обусловлено неповторимостью любого объекта недвижимого имущества.

В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2006 N Ф04-2757/2006(22533-А70-12) по делу N А70-7766/32-2004 было отмечено, что статья 557 ГК РФ не применяется, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В связи с этим в п. 1 комментируемой статьи установлено, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Несоблюдение этой нормы приводит к тому, что договор считается незаключенным.

Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). На практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты, поскольку новый собственник не ожидал этого. Чтобы избежать подобных ситуаций, законодательно была установлена необходимость информирования покупателя о таких лицах с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что не только переход права, но и сам договор купли-продажи жилого помещения требует государственной регистрации.

Однако следует учитывать, что согласно п. 8 Федерального закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения, заключенный после даты вступления в силу указанного Закона - 1.03.2013, не требует государственной регистрации как сделка, но переход права собственности должен быть зарегистрирован.

3. Пункт 3 комментируемой статьи введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ. В нем впервые в ГК РФ упоминается жилье экономического класса.

Согласно п. 1 Приказа Минстроя России от 14.11.2016 N 800/пр "Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса" к жилью экономического класса могут быть отнесены следующие жилые помещения:

1) отдельно стоящий жилой дом площадью не более 200 квадратных метров с количеством этажей не более чем три, расположенный на земельном участке площадью не более 1 500 квадратных метров, предназначенный для проживания одной семьи;

2) блок площадью не более 200 квадратных метров, входящий в состав нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке площадью не более 400 квадратных метров и имеет выход на территорию общего пользования;

3) квартира в деревянном, кирпичном, крупнопанельном или крупноблочном многоквартирном доме площадью не менее 20 и не более 150 квадратных метров, которая обеспечена инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

По мнению законодателя, существуют определенные особенности совершения сделок купли и продажи таких жилых помещений, установленные уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, которые должны быть отражены в специальном законе, однако до настоящего времени такой закон не был принят.