6.4. Процедура проведения финансового аудита в рамках строительного контроля проектов, реализуемых с привлечением кредитных средств

Основным элементом строительного аудита является финансовый надзор за реализацией проекта. Целью финансового аудита является определение достаточности средств для строительства, а также прогнозной эффективности проекта. При проведении финансового аудита во время реализации проекта следует отслеживать соответствие затрат аналогичным затратам у других застройщиков. Финансовый аудит является необходимым элементом строительного аудита.

Принимая во внимание тот факт, что инвестиционно-строительный проект включает в себя возведение одного или нескольких объектов, для строительства и продажи (аренды, другого полезного использования) которых требуется много времени, и, поскольку процесс строительства может затянуться, а затраты на его осуществление возрасти, необходимо обратить особое внимание на затраты, цены продажи (аренды) и ожидаемую прибыль от предполагаемых объектов. В случае кредитного финансирования предоставление средств возможно при условии коммерческой эффективности (прибыльности) инвестиционного проекта, поскольку проценты по ссуде уплачиваются за счет прибыли, которая нужна также и для развития производства.

В общем виде процедура проведения финансового аудита представлена на рисунке.

Рис. 6.10. Процедура проведения финансового аудита инвестиционно-строительного проекта

Во-первых, аудитором производится анализ структуры бюджета инвестиционного проекта. За основу для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства объекта, как правило, принимают расчет общей стоимости реализации инвестиционного проекта (бюджет проекта), составленный на основе сводного сметного расчета стоимости строительства, и определяющий лимит средств, необходимый для завершения строительства объекта и выполнения комплекса работ, предусмотренных Проектом.

В целях анализа строительным аудитором приводится структура финансирования проекта в разрезе следующих групп: собственные средства инициаторов проекта; кредитные ресурсы, выделенные банком; иные источники финансирования (с обязательной детализацией этих источников). Фактическая структура финансирования проекта сравнивается со сложившимися средними удельными аналогичными показателями затрат по отрасли.

Для целей подтверждения полноты затрат, учтенных представленным бюджетом, производится сопоставление стоимости заключенных (представленных) договоров с бюджетом. Важным показателем является сопоставление стоимости заключенных договоров со стоимостью реализации проекта по статьям бюджета и объем законтрактованной части бюджета проекта. Особое внимание следует уделить изучению незаконтрактованных объемов работ, осуществляемых за счет кредитных ресурсов, с целью минимизации рисков кредитования и снижения платы за кредит.

В целях обоснования корректной стоимости объекта строительства, выполняемых работ и закупаемых материальных ресурсов, необходима оценка стоимостных показателей с аналогичными данными строящихся объектов и рыночного мониторинга.

Для анализа стоимости проекта по укрупненным показателям объектов-аналогов, как правило, реализуют следующие процедуры:

- подбор объектов-аналогов из банка данных о стоимости строительства ранее построенных или запроектированных объектов, наиболее близких к анализируемому Объекту по имеющимся техническим характеристикам и планировочным решениям;

- приведение стоимости объектов-аналогов в уровень цен строительства объекта, с учетом поправки на месторасположение и сроки строительства;

- пересчет стоимости на единицу строительного объема, путем деления полной стоимости объекта на его строительный объем;

- сравнение стоимости на единицу строительного объема анализируемого объекта (удельных стоимостных показателей) с объектами-аналогами.

Допустимое отклонение при использовании данного метода составляет до ±25%.

Аналогично производится сопоставительный анализ стоимости материалов и других ресурсов, требуемых для строительства объекта. Сопоставительный анализ стоимости рекомендуется проводить по так называемым ценообразующим материалам, имеющим максимальный удельный вес по стоимости в общей сумме затрат на материалы по смете. Аналогичным образом производится сопоставительный анализ стоимости отдельных видов работ и оборудования.

Производится анализ соответствующих договоров (на поставку материалов, изделий и конструкций, выполнение работ), исходя из сопоставления видов затрат, предполагаемых для строительства аналогичных объектов.

При формировании ценовых показателей используются следующие источники:

- сметно-нормативная база ФЕР-2001 (в ред.2014 г.), ТЕР-2001 (в ред.2014 г.)для соответствующего региона;

- стоимостные показатели аналогичных объектов для сопоставляемых видов материалов, работ и оборудования;

- индексы-дефляторы, рассчитываемые на основании отчетных данных Росстата и прогнозов Минэкономразвития в средне- и долгосрочной перспективе;

- рекомендуемые территориальные коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства к базисным ценам 2000 г. на соответствующие периоды согласно данным ФАУ «ФЦЦС»;

- банк данных о стоимости ранее построенных или запроектированных аналогичных объектов.

К отчету по результатам сопоставительного анализа стоимости прилагаются обосновывающие документы:

• счет на оплату, счет-фактура, товарно-транспортная накладная, договор, прайс-листы или результаты тендерных торгов,

• расчет транспортных расходов;

• расчет затрат на тару и реквизит;

• расчет заготовительно-складских расходов;

• сборник индексов и цен ФЦЦС за отчетный период.

По результатам проведенного анализа строительный аудитор отмечает соответствие или несоответствие по отдельным параметрам стоимостных показателей на работы оборудование, материалы и конструкции для возведения объекта среднерыночным ценовым показателям и характеризует соответствующиеся рискообразующие факторы.

В ходе строительного аудита производится также и экспертиза проектно-сметной документации.

Экспертиза проектно-сметной документации - это нормативно установленный комплекс исследований документов на строительство или реконструкцию объекта строительства, разработанный в соответствии с условиями исходно-разрешительной документации, техническим заданием, правилами и нормами, действующими на территории РФ. Экспертиза сметной документации практически обязательна при проведении строительства, поскольку малейшая ошибка в незначительном коэффициенте может привести к катастрофическому перерасходу финансовых средств.

Во время проведения независимой проектно-сметной экспертизы осуществляются следующие действия:

- обоснование применяемой сметно-нормативной базы и правомерность ее выбора в соответствии с действующей системой ценообразования и сметного нормирования в строительстве;

- проверка правильности применения расценок, нормативов и коэффициентов;

- проверка корректности применения нормативов дополнительных и лимитированных затрат;

- проверка правильности применения индексов удорожания;

- обмер выполненных работ и контроль их соответствия проектно-сметной документации;

- сверка объемов работ по сметам с реально выполненными работами на объекте; - оформление экспертного заключения в письменной форме.

Далее производится анализ освоения денежных средств при реализации проекта. За отчетный период проводится анализ освоения как заемных, так и собственных денежных средств.

Для анализа фактически осуществленных затрат по реализации проекта предоставляется следующая документация:

- реестр осуществленных затрат по реализации проекта;

- акты выполненных работ;

- платежные поручения.

Анализ освоения денежных средств осуществлялся на основании бюджета проекта, а также фактических затрат, произведенных Заказчиком.

Далее проводится анализ стоимости работ, выполненных подрядчиком и оплаченных им, на основании договоров и контрактов, платежных документов, актов выполненных работ. Проводится анализ стоимости приобретаемого оборудования, его характеристик и преимуществ, на основании договоров и контрактов, платежных документов, актов выполненных работ.

При проверке актов выполненных работ и документов на поставку оборудования проводятся следующие процедуры:

- проверка сметных единичных расценок, использованных в актах выполненных работ (КС-2, КС-3) с целью выявления отклонений от нормативных показателей, вызывающее необоснованное увеличение сметной стоимости строительства. Отклонение выявляется при сопоставлении расценок, заложенных в смету, с расценками действующей сметно-нормативной базы;

- проверка лимитированных затрат, учтенных в актах выполненных работ (КС-2), с целью выявления завышения норм затрат (накладные расходы, сметная прибыль, дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время, средства на временные здания и сооружения и др.), вызывающих увеличение сметной стоимости строительства;

- проверка поправочных коэффициентов, примененных в актах выполненных работ (КС-2), с целью выявления необоснованного применения коэффициентов к нормам затрат труда, размеру оплаты труда рабочих, нормам времени и затратам на эксплуатацию машин (включая затраты труда и оплату труда рабочих, обслуживающих машины), вызывающих увеличение сметной стоимости строительства (реконструкции);

- выявление соответствия стоимости материалов, часовой ставки оплаты труда рабочих и механизаторов договорным показателям и среднерыночному уровню цен в данном регионе, по результатам мониторинга рынка;

- анализ соответствия актов выполненных работ и документов на поставку оборудования условиям заключенных договоров.

Строительному аудитору необходимо провести анализ соответствия согласованных в рамках первого этапа отчета и фактических графиков строительства и финансирования проекта в разрезе источников финансирования (собственные и заемные средства), проанализировать причины отклонений, а также объемы дальнейшего финансирования.

Следующим важнейшим этапом является мониторинг целевого использования кредитных средств, в ходе которого производится проверка соответствия платежей целевому назначению кредита на основании информации из представленных заказчиком и подрядчиками договоров и контрактов, платежных документов, актов выполненных работ по принятой форме, ежемесячных актов сверок между заказчиком и подрядчиками.

Анализ стоимости незапланированных объемов строительных работ необходим при возникновении дополнительных объемов: осуществляется проверка стоимости их реализации на соответствие рыночным ценам.

В результате проведенного анализа корректируется график финансирования в соответствии с графиком производства работ, фактически выполненными объемами работ, заключенными договорами и существующей потребностью в финансировании с учетом влияния выявленных аудитором рискообразующих факторов.

Целью финансового аудита инвестиционного проекта является обоснование достаточности бюджета проекта для его реализации, соответствия стоимости работ их объемам и стоимостным нормативам, в том числе по объектам-аналогам, подтверждение целевого характера расходования ресурсов, а также выявление рискообразующих факторов, негативно/позитивно влияющих на ход и результат реализации проекта.

Необходим анализ финансовых факторов, которые, по мнению аудитора, негативно/позитивно влияют на ход реализации проекта (в т.ч. размеры штрафных санкций, примененные к генподрядчику за срыв договорных сроков, удорожание проекта с указанием его причин и источников финансирования/покрытия и т.п.). Итогом финансового аудита являются предложения и рекомендации по оптимизации хода реализации проекта с целью минимизации негативного влияния организационно-технических и финансовых факторов.

На основании изучения результатов строительного и финансового аудита банк принимает решение о целесообразности и условиях выдачи кредитных средств.