6.2. Необходимость проведения строительного аудита при реализации проектов с привлечением кредитных ресурсов

Кредитование строительства — один из наиболее сложных видов кредитования. Строительные кредиты обычно предоставляются на достаточно длительный срок, предусматривают сложную структуру обеспечения, а также наличие в штате банка (либо среди его партнеров) высококвалифицированных специалистов в области строительства, маркетинга и оценки объектов недвижимости.

Рис. 6.3. Особенности строительных кредитов

Нередко строительные работы сопровождаются непредвиденными убытками, причинами которых являются:

Рис. 6.4. Непредвиденные убытки строительного производства

В ходе реализации всех банковских операций (по кредитованию, финансированию и расчетному обслуживанию) осуществляется банковский контроль, необходимый для укрепления платежной дисциплины и обеспечения возвратности кредитов. Банками реализуются мероприятия предварительного и текущего контроля путем проверки предоставленных документов. То есть, банковский контроль представляет собой форму документального и финансового контроля за хозяйственной и финансовой деятельностью клиентов, в ходе операций по кредитованию и расчетам.

Основной составляющей банковского контроля является кредитный контроль, реализуемый в форме документального и финансового контроля заемщика. Предварительный кредитный контроль включает оценку кредитоспособности заемщика и оценку обеспечения ссуды по данным организационных и бухгалтерских документов предприятия, бизнес-планов, отчетных балансов хозяйственных органов, а также на месте с проверкой наличия и условий хранения кредитуемых ценностей. Целью предварительного кредитного контроля является определение безрисковой суммы кредита и платы за его использование (процентной ставки). Текущий кредитный контроль производится в течении всего времени пользования кредитом путем мониторинга состояния и использования кредитных средств для подтверждения их целевого использования и обеспечения возврата ссуды.

Основные цели кредитного контроля представлены на рисунке.

Рис. 6.5. Основные цели кредитного контроля

Одним из действенных методов банковского кредитного контроля при кредитовании строительства является проведение строительного контроля и строительного /финансового аудита, что позволяет банку снижать возможные риски невозврата и нецелевого использования заемных средств.

При принятии решения о кредитовании инвестиционно-строительного проекта оцениваются следующие ключевые показатели, влияющие на уровень риска возвратности кредита:

- надежность заемщика, определяемая его опытом в реализации аналогичных проектов и компетенцией;

- платежеспособность заемщика, определяемая результатами его производственно-хозяйственной деятельности и наличием собственных ресурсов;

- наличие собственных резервных средств или страхового обеспечения;

- наличие бизнес-плана, проектно-сметной документации и исходно-разрешительной документации, необходимых для реализации инвестиционно-строительного проекта;

- наличие плана-графика реализации проекта и графика финансирования;

- наличие квалифицированных исполнителей работ и поставщиков ресурсов.

Все перечисленные вопросы решаются в процессе проведения строительного контроля.

Помимо ведения учета предоставленных кредитных сумм и регистрации их погашения банку необходимо контролировать продвижение строительства в целях корректировки лимита кредита, обусловленного темпами строительства. Контроль производится в процессе строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов для оценки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка и оценки соответствия стоимости выполненных работ их объемам с закреплением в соответствующих актах освидетельствования (КС-2, КС-3).

Незапланированное увеличение бюджета проекта или изменение сроков его реализации представляют рискообразующие факторы для кредитной организации, так как провоцируют проблемы при реализации кредитного соглашения, требуют изменения условий кредитования, увеличивают риск невозврата кредита и его несвоевременного погашения. Поэтому и в ходе предварительного, и в ходе текущего кредитного контроля банк нуждается в поступлении объективной информации о параметрах кредитуемого инвестиционно-строительного проекта и ходе его реализации. Источником подобной информации могут служить именно отчеты по результатам строительного аудита, выполненного независимой организацией.