6.3. Методика проведения строительного аудита

При реализации инвестиционно-строительных проектов строительный аудит проводится в следующих случаях (рисунок).

Рис. 6.6. Случаи проведения строительного аудита

Алгоритм реализации строительного финансового аудита при кредитовании инвестиционно-строительных проектов следующий (рисунок).

Рис. 6.7. Алгоритм реализации строительного аудита при кредитовании инвестиционно-строительных проектов

Следовательно, при кредитовании строительства проведение строительного аудита является обязательным условием кредитования в любом случае.

Для проведения строительного аудита исполнитель (заемщик) должен предоставить независимому строительному аудитору следующую информацию:

Рис. 6.8. Комплект документов, необходимых для проведения строительного аудита

Целью строительного аудита является предоставление заказчику обоснованной и достоверной информации, выраженной в форме отчета, о текущем состоянии процесса проектирования и строительства объекта и его соответствии требованиям действующего законодательства Российской Федерации и инвестиционному проекту.

В рамках строительного аудита выполняется следующий комплекс работ (в общем случае для текущего процесса строительства):

- Описание инвестиционно-строительного проекта (характеристика местоположения объекта, технико-экономические показатели объекта, плановые сроки строительства объекта, графики строительства и финансирования объекта).

- Приведение перечня участников строительства, анализ заключенных договоров и договорных отношений между участниками строительства. Схема расчетов между участниками (типы договоров, условия оплаты (авансы по факту выполнения работ и пр.). Анализ условий договора генерального подряда.

- Проведение экспертизы соответствия параметров заключенных договоров в рамках проекта проектной документации и рыночным условиям.

- Анализ стоимости строительства объекта (анализ общей стоимости строительства, анализ сводного сметного расчета стоимости строительства, оценка достаточности заложенных в бюджет строительства объекта затрат для завершения инвестиционного проекта).

- Анализ достаточности имеющейся документации по проекту (наличие и полнота исходно-разрешительной документации (ИРД), наличие и полнота проектно-сметной документации (ПСД), наличие и обновление свидетельств СРО/допусков на соответствующие виды деятельности, анализ технических условий на присоединение (подключение) объекта к сетям инженерного обеспечения).

- Анализ фактического выполнения работ по строительству объекта (анализ выполненных объемов работ, анализ фактических затрат по приобретению, передаче в монтаж, монтажу оборудования, анализ прочих затрат по строительству).

- Мониторинг строительства/модернизации инженерных коммуникаций, подъездных путей.

- Мониторинг снятия обременений, выплаты компенсаций и исполнения прочих дополнительных обязательств по проекту.

- Анализ фактического выполнения календарных планов-графиков проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ с начала строительства.

- Анализ организации технического надзора за строительством и ведение исполнительной документации.

- Осуществление финансового аудита реализации инвестиционного проекта (анализ освоения денежных средств при реализации проекта, мониторинг целевого использования кредитных средств, анализ соответствия сметных (плановых) и фактических расходов по реализации проекта, анализ стоимости незапланированных дополнительных объемов строительных работ).

- Приведение перечня организационно-технических и финансовых факторов, негативно/ позитивно влияющих на ход реализации проекта.

- Приведение рекомендаций строительного аудитора по оптимизации хода реализации проекта.

- Приведение замечаний строительного аудитора, выявленных в ходе инспекционной проверки строительства объекта и целесообразных мер по их устранению.

Основной комплекс работ, производимый в рамках строительного аудита инвестиционно-строительного проекта и отражаемый в отчете, приведен на рисунке.

На первом этапе строительного аудита анализируется целостность и достаточность исходно-разрешительной, проектной и договорной документации для реализации инвестиционного проекта в соответствии с его спецификой. Следовательно, первоначально необходимо дать описание инвестиционного проекта и объекта строительства.

Для объективной характеристики принимаемых проектных решений рассчитывается система технико-экономических показателей проекта (ТЭП), которые характеризуют его. К таким показателям относят:

- Площадь участка в границах отвода и за границей землеотвода;

- Площадь застройки, в том числе по категориям застройки (существующее здание, пристройка и т.п.);

- Площадь твердого покрытия в границах отвода и за границей землеотвода;

- Площадь озеленения в границах отвода и за границей землеотвода;

- Общая площадь здания или сооружения;

- Полезная площадь здания или сооружения;

- Строительный объем здания или сооружения (выше и ниже отм. 0,000 м);

- Этажность, в том числе количество надземных этажей;

- Общее число квартир (номеров, помещений и т.п.), в том числе по категориям;

- Общее количество работающих;

- Расход энергоресурсов (электроэнергии; воды питьевой; тепловой энергии)

- Другие характеристик в соответствии со спецификой инвестиционного проекта и объекта строительства.

Рис. 6.9. Комплекс работ, производимый в рамках строительного аудита инвестиционно-строительного проекта и отражаемый в отчете

Далее оценивается месторасположение объекта строительства с точки зрения соответствия разрешенному использованию земельного участка согласно градостроительному зонированию и категории земельного участка.

После этого строительный аудитор дает заключение о достаточности комплекта исходно-разрешительной документации для реализации проекта.

После этого производится анализ состава работ по благоустройству территории, дается заключение о необходимости строительства или модернизации подъездных путей и инженерных коммуникаций в соответствии с представленным проектом. Также анализируется размещение здания или сооружения на участке, дается краткое описание объекта строительства с точки зрения предлагаемых проектных решений и их соответствия целям инвестиционного проекта. Здесь же оцениваются предполагаемые сроки строительства объекта и их соответствие нормативам.

Основной целью анализа исходно-разрешительной документации является заключение о необходимости или отсутствии выплаты компенсаций, снятия обременений и исполнения прочих дополнительных обязательств, требуемых для реализации проекта. То есть, на данном этапе производится оценка соответствия реализуемого проекта строительства существующим правовым нормам Российской Федерации и ее субъектов.

Основным аспектом строительного аудита текущего строительного процесса является оценка фактического состояния объекта и правомерности его возведения. Если правомерность оценивается в ходе анализа ИРД, то фактическое состояние объекта оценивается в результате проведения обмерных работ и обследования, а также путем анализа объемов работ, указанных в актах выполненных работ по форме КС-2, рабочей документации и фактически выполненных работ. Строительный аудитор должен сделать вывод о степени соответствия объемов согласно актов выполненных работ по форме КС-2, локальных смет и фактического состояния объекта. На основании проведенного анализа аудитор делает заключение об уровне технической готовности объекта (визуально, в процентах), соответствии выполненных работ ПСД, визуальному смотру и графику производства работ. Основной целью данного этапа строительного аудита является заключение о соответствии фактических и плановых объемов работ и готовности объекта, об имеющихся рисках завершения проекта в соответствии с графиком производства работ, об условиях завершения процесса строительства в планируемые сроки и соответствии процесса строительства графику производства работ и положениям нормативно-технической документации.

Для реализации инвестиционного проекта от стадии идеи до сдачи объекта в эксплуатацию необходима четкая консолидация всех участников процесса. Поэтому при проведении строительного аудита необходимо выделить основных участников инвестиционного проекта, обосновать реализуемые ими функции и схему взаимодействия участников строительства. Целью оценки схемы взаимодействия участников инвестиционного проекта является заключение о ее соответствии стадии реализации проекта, существующим нормативным основам инвестиционно-строительной деятельности, и выявление рискообразующих факторов.

Для целей строительного аудита должен быть представлен график производства работ по строительству объекта. Важнейшим этапом строительного аудита является установление сроков строительства объекта, согласно которому составляется график строительства и финансирования проекта, в том числе, с учетом заемных средств.

Важнейшим моментом, который необходимо учесть в процессе строительного аудита, является оценка рисков процесса строительства, которая основывается на анализе аудитором исполнения предписаний государственных надзорных органов и органов авторского надзора, а также выводов, полученных при оценке ИРД, ПСД, фактически выполненных работ и схемы взаимодействия участников строительства. В результате анализа выделяют и систематизируют как негативно, так и позитивно влияющие на ход реализации проекта организационно-технические факторы. К таким факторам могут быть отнесены, например, перенос сроков окончания строительства, наличие исходно-разрешительной и рабочей документации в полном объеме, фактическое проведение строительного контроля со стороны заказчика, наличие документов по качеству применяемых материалов и т.п.