§ 11. Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис)

и право застройки (суперфиций)

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды. При этом предлагается закрепить непосредственно в ГК РФ две базовые модели вещных прав на земельные участки: право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции; право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений. Обе модели данных прав предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком.X

Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис) предназначено прежде всего для ведения на земельном участке сельскохозяйственного производства. Содержание этого права составляют правомочия владения и пользования земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права.

В качестве признаков данного вещного права указывается на бессрочность (однако соглашением сторон срок может быть установлен, но не менее 50 лет), отчуждаемость (переход в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и платность. Основанием возникновения эмфитевзиса является договор.

В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается предусмотреть в гл. 20 право постоянного владения и пользования и рассматривать его как право владения и пользования чужим земельным участком (иным природным объектом) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных целей, предусмотренных законом, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка или иного природного объекта. Возникает данное право на основании соответствующего договора.X

У обладателя такого права соответственно в отношении земельного участка два правомочия - владение и пользование; право распоряжения земельным участком сохраняет за собой его собственник.

Субъект права постоянного владения и пользования земельным участком обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не допуская ухудшения качественных характеристик земельного участка, а в случае, установленном договором, - осуществлять улучшения земельного участка. Кроме того, он обязан вносить установленную плату за право постоянного владения и пользования земельным участком. Плоды, продукция и доходы, полученные от использования земельного участка, поступают в собственность субъекта данного вещного права.

Субъект права постоянного владения и пользования земельным участком может распорядиться принадлежащим ему правом. Так, в частности, допускается отчуждение права постоянного владения и пользования земельным участком или передача его в залог, в том числе продажа с публичных торгов. Земельный участок, в отношении которого субъект наделен правом постоянного владения и пользования, может быть сдан им в аренду (на срок не более 5 лет).

Право постоянного владения и пользования переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству.

Право застройки (суперфиций) предполагается предусмотреть для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки составляют правомочия владения и пользования - как в отношении земельного участка, так и в отношении находящихся (возведенных) на нем зданий и сооружений. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые. По истечении срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.

Указывается на такие основные свойства права застройки, как срочность (срок может составлять от 50 до 199 лет <1>), отчуждаемость (переход в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и платность; основанием возникновения права застройки является договор.

--------------------------------

<1> По проекту Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ - на срок от 50 до 100 лет.X

При закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции "единого объекта". В противном случае возникнет парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет "более сильное" право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар). Однако в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на определенный период могут быть установлены иные переходные положения.

В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается предусмотреть право застройки земельного участка в гл. 20.1 и рассматривать его как право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке. При этом такое право может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования. Возникает право застройки на основании договора об учреждении права застройки.X

Как и субъект права постоянного владения и пользования, субъект права застройки наделен в отношении земельного участка двумя правомочиями - владения и пользования; право распоряжения земельным участком сохраняет за собой его собственник.

Субъект права застройки обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации, а также вносить установленную договором плату за право застройки.

В пределах, предусмотренных договором об учреждении права застройки, субъект права застройки вправе изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые. Более того, он обязан возвести на земельном участке здания и сооружения в сроки, установленные договором об учреждении права застройки. Право собственности на возведенные на основании права застройки объекты (здания и сооружения) в течение срока действия данного вещного права принадлежит субъекту права застройки, а после прекращения права застройки поступает в собственность собственника земельного участка.

Субъект права застройки может распорядиться своим правом, поскольку право застройки может быть им отчуждено или передано в залог.