§ 4. Субъекты права собственности на земельный участок

Согласно действующему земельному законодательству земля в Российской Федерации находится в государственной, муниципальной и частной собственности.

Множественность форм собственности на землю впервые была законодательно провозглашена в Законе РСФСР 1990 г. "О земельной реформе" и по сути своей явилась одним из важнейших достижений проводимой в нашей стране земельной реформы, поскольку советский период характеризовался правом исключительной государственной собственности на землю. Физическим и юридическим лицам земельный участок мог быть предоставлен только в пользование, какие-либо сделки в отношении земли и земельных участков были запрещены.X

Конституция РФ 1993 г. (ст. 9) определила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В соответствии с действующим гражданским законодательством (п. 4 ст. 212 ГК РФ) права всех собственников (независимо от формы собственности) защищаются равным образом. Таким образом, виды прав на землю определены в отечественном законодательстве "по субъекту" <1>, так как Основным Законом государства установлены круг субъектов, обладающих правом собственности на имущество, а также, в зависимости от субъекта, обладающего правом на землю, - объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю.X

--------------------------------

<1> Подробнее см.: Земельное право: Учебник / Отв. ред. С.А. Боголюбов. М.: Норма, 2000. С. 67 - 68.

Под субъектом права собственности на землю следует понимать лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком на законном основании. При этом физические и юридические лица как субъекты права собственности объединены понятием права частной собственности на землю; субъектами права государственной собственности на землю являются соответственно Российская Федерация и ее субъекты; субъектами права муниципальной собственности на землю - муниципальные образования. Причем именно в зависимости от того, находится земля в собственности физического лица, юридического лица, государства, государственного или муниципального образования, определяются основания приобретения и прекращения права собственности на землю.

Частная собственность на землю представлена в Российской Федерации собственностью физических и юридических лиц. Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. Количество и стоимость находящегося в собственности частных лиц имущества законом не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законодательно в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Однако отдельные ограничения - в общей площади земельных участков, находящихся в собственности одного гражданина, его родственников и созданных с его участием юридических лиц, - установлены для земель сельскохозяйственного назначения.X

В частной собственности - собственности физических и юридических лиц - находятся земельные участки, приобретенные названными субъектами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (п. 1 ст. 15 ЗК РФ). Согласно действующему земельному законодательству физические и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. В собственность частных лиц могут быть предоставлены практически любые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением лишь тех, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.X

Однако закон запрещает иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам иметь на праве собственности земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен запрет на приобретение в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами участков из земель сельскохозяйственного назначения.X

Собственниками земельных участков могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений, за которыми земельные участки закрепляются на началах ограниченных вещных прав. Отдельные юридические лица, хотя и являются собственниками приобретенных ими земельных участков, могут использовать последние только для целей, предусмотренных их учредительными документами (в частности, общественные и религиозные организации, благотворительные фонды и др.).

Гражданин или юридическое лицо - собственник земельного участка обладает полным объемом правомочий собственника и по своему усмотрению осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком. Собственник земельного участка вправе владеть земельным участком, самостоятельно хозяйствовать на нем, использовать участок, а также имеющиеся на нем общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, с соблюдением требований законодательства возводить на своем земельном участки объекты недвижимости и пр.

Собственник должен использовать земельный участок в соответствии с его назначением, рационально и эффективно. Он вправе по своему усмотрению совершать любые действия в отношении земельного участка и обязан при этом, во-первых, соблюдать требования действующего законодательства, во-вторых, не нарушать права и законные интересы других пользователей и иных лиц. Кроме того, его действия не должны наносить вред окружающей среде.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение же государственной собственности на землю на федеральную собственность (собственность Российской Федерации), собственность государственных образований (собственность субъектов Российской Федерации) и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность), ранее осуществлявшееся в соответствии с утратившим в настоящее время силу Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" <1>, теперь основывается на положениях ЗК РФ. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если иное не предусмотрено законодательством (п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <2>).X

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 30. Ст. 3060.X

<2> Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (с изм. от 22 июля 2010 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148; 2010. N 30. Ст. 3999.X

Российская Федерация как государство может участвовать в земельных отношениях, во-первых, в качестве субъекта государственной власти, устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, поименованные в ст. ст. 9 - 10 ЗК РФ, во-вторых, в качестве собственника земельных участков. Причем, выступая в гражданском обороте во втором качестве (собственника земельных участков), государство по своему правовому статусу приравнивается к другим участникам имущественных отношений - физическим и юридическим лицам, так как обладает теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков (в соответствии со ст. 124 ГК РФ).X

Государственная собственность на землю в Российской Федерации подразделяется соответственно на федеральную собственность (собственность Российской Федерации) и на государственную собственность субъектов Российской Федерации (собственность республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов федерального значения). При этом от имени Российской Федерации и от имени ее субъектов права собственника земельного участка осуществляют соответствующие органы государственной власти (в пределах их компетенции). В частности, от имени Российской Федерации права собственника земельных участков (по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами) осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. В отдельных случаях, предусмотренных соответствующими нормативными правовыми актами, от имени собственника - государственного образования могут выступать государственные и муниципальные органы, а также граждане и юридические лица (ст. 125 ГК РФ).X

В соответствии со ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся: 1) земельные участки, признанные таковыми федеральными законами; 2) земельные участки, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 3) земельные участки, приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. При этом в федеральной собственности могут находиться земельные участки, не предоставленные в частную собственность (собственность физических и юридических лиц) по основаниям, предусмотренным законом.X

В собственности субъектов Российской Федерации находятся: 1) земельные участки, признанные таковыми федеральными законами; 2) земельные участки, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 3) земельные участки, приобретенные субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 18 ЗК РФ). Так, в собственности субъектов Российской Федерации, при условии, что они не предоставлены в частную собственность физических и юридических лиц, могут находиться: а) земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся соответственно в собственности субъектов РФ; б) земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; в) земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ, землям фонда перераспределения земель; г) земельные участки, занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов РФ.X

Так, в соответствии со ст. 19 Земельного кодекса Республики Татарстан в собственности Республики Татарстан находятся: 1) земельные участки, признанные таковыми федеральными законами; 2) земельные участки, право собственности Республики Татарстан на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 3) земельные участки, приобретенные Республикой Татарстан по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Республики Татарстан, осуществляют органы исполнительной власти Республики Татарстан в пределах их компетенции, определяемой ЗК РТ, иными законами и другими нормативными правовыми актами Республики Татарстан.

Российская Федерация и ее субъекты как собственники земельных участков осуществляют управление и распоряжение такими объектами, непосредственное же владение и пользование находящимися в государственной собственности земельными участками осуществляют физические и юридические лица, которым последние предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение или в аренду.

Муниципальной собственностью признаются земельные участки, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от формы собственности и целей назначения.

В муниципальной собственности согласно земельному законодательству (ст. 19 ЗК РФ) находятся: 1) земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации; 2) земельные участки, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 3) земельные участки, приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством. При этом в муниципальной собственности могут находиться земельные участки, не предоставленные в частную собственность физических и юридических лиц.X

В соответствии со ст. 20 ЗК РТ в муниципальной собственности находятся, во-первых, земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами Республики Татарстан; во-вторых, земельные участки, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; в-третьих, земельные участки, приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В действующем российском законодательстве оговаривается также, что в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут на безвозмездной основе передаваться земли, находящиеся в государственной собственности (в собственности Российской Федерации и ее субъектов), в том числе и за пределами границ муниципальных образований. Однако в таких субъектах Российской Федерации, как города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, земельные участки при разграничении государственной собственности на землю в муниципальную собственность не передаются, так как право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах возникает при передаче соответствующих земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов РФ.

Права собственника от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления. В отдельных случаях, предусмотренных законом, данные правомочия могут осуществлять иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления.

Специальные правила предусматривает законодатель в отношении субъектов - обладателей прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, что обусловлено особым назначением таких земель.

В ст. 78 ЗК РФ в качестве субъектов прав на сельскохозяйственные земли называются: 1) граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; 2) хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации; 3) некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации; 4) казачьи общества; 5) опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; 6) общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.X

Перечисленные выше субъекты прав на земли сельскохозяйственного назначения не исчерпывают перечня субъектов, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков данной категории земель. Большие площади таких земель могут находиться в ведении государственных и муниципальных органов. Это - земли запаса, земли, приобретенные ими в собственность или переданные после прекращения прав прежних владельцев, пользователей и собственников, в том числе в порядке конфискации.

Все субъекты прав на земли сельскохозяйственного назначения должны обладать общей, а некоторые специальной право- и дееспособностью. Так, все юридические лица, исключая, разумеется, органы государственной и муниципальной власти, должны быть предприятиями, учреждениями, организациями сельскохозяйственного профиля, что фиксируется в их уставе.