7. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Капитальный ремонт зданий и сооружений включает в себя комплекс ремонтно-строительных работ, выполняемых в плановом порядке с целью устранения дефектов конструктивных элементов, усиления или замены строительных конструкций (кроме полной замены, фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долго-

Периодичность капитального ремонта зданий и сооружений необходимо принимать в пределах 10–25 лет, в зависимости от типа зданий и сооружений по материалам строительных конструкций и местных природно-климатических условий (прил. 3), а элементов

зданий и сооружений необходимо принимать исходя из их технического состояния (прил. 4).

Перечень основных работ по капитальному ремонту зданий и сооружений приведен в прил. 6.

Д

1.Обследование жилых зданий (включаяИсплошное обследование жилищного фонда) и разработка проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ);

2.Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене отдельных элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов);

3.Модернизация жилых зданий при капитальном ремонте и (или) реконструкции (перепланировка с учетом разукрупнения мно-

гокомнатных квартир), а именно за счет:

– устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов; ра-В том числе примерный перечень ремонтно-строительных

35

– расширения жилой площади за счет общих вспомогательных помещений;

– улучшения инсоляции жилых помещений (квртир);

– ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных по-

Смещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь;

– замена печного отопления центральным, с устройством котельных, теплопроводов тепловых пунктов;

– устройство крышных и иных автономных источников тепло-

канализацснабжен я;

– переоборудован е печей для сжигания в них газа или угля;

– оборудован е с стемами холодного и горячего водоснабжения,

, газосна жения с присоединением к существующим магистральнымбАсетям, при расстоянии от ввода до точки подключения к

магистралям до 150 м;

– устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных;

– полная замена существующих систем центрального отопления, горячего холодного водосна жения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д., и запретом на установку стальных труб);

–установка ытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

–устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше;

–перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;

–ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети;

–установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;

–автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования;

–благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок).

–ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%;И

36

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей; 6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на ото-

Спитального ремонта ж лых зданий, в том числе с полной или частичной заменой перекрыт й и перепланировкой помещений;

пление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды

на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене систем);

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш; 8. Авторск й надзор проектных организаций за проведением ка-

ли скому надзорубАза кап тальным ремонтом жилищного фонда;

9. Техн ческ й надзор в случаях, когда в органах местного самоуправлен я ( ) организациях созданы подразделения по техниче-

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

В соответств с инструкцией о составе, порядке разработки, согласован я утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт, осуществление капитального ремонта зданий и сооружений без утвержденного проекта организации капитального ремонта и проекта производства работ запрещается.

При этом, при проведении капитального ремонта конструктивных элементов и оборудованияД, которое признано непригодным для эксплуатации, и влияющего на безопасность зданий и сооружений, необходимо, чтобы по данной проектной документации была проведена экспертиза, т.е. до утверждения проектной документации заказчиком, необходимо наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Затраты на капитальный ремонт должны, как правило, планироваться исходя из приоритетов выполнения ремонтностроительных работ. Капитальный ремонт может проводиться без прекращения эксплуатации зданий и сооружений, в том числе теп- ло-, водо-, энергообеспечения объектов.

37

Основанием для определения потребности в капитальном ремонте, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров зданий и сооружений.

На основании актов технического осмотра на каждое здание и сооружение планируемого к производству капитального ремонта,

Ссоставляются описи ремонтных работ.

Опись ремонтных работ, составленная и согласованная в установленном порядке, является основой для составления сметы к договору ли расцененной описи ремонтных работ на выполнение ганизацкапитального ремонта здания и сооружения силами подрядной ор-

.

В ходе проведен я капитального ремонта должны быть уста-

впроцессебАкапитального ремонта должен быть не менее уровня:

–кровельные покрытия – 50%;

–покрытия полов – 20%;

–остальные строительные конструкции и инженерное оборудование – 15%, от их общего объемаДв жилом здании.

Элементы здания (сооружения) и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью капитального ремонта, должны быть заменены в полном объеме.

При этом капитальный ремонт зданийИ(сооружений) и элементов внешнего благоустройства может выполняться собственни-

ком или уполномоченным им органом, а также организацией, обслуживающей жилищный фонд, как хозяйственным способом, так и подрядным – на конкурсной основе.

Предметом конкурса может быть как весь комплекс работ по капитальному ремонту, так и отдельные виды работ, например, ремонт специального инженерного оборудования, ремонт кровли, межпанельных стыков и других элементов здания (сооружения) и внешнего благоустройства, которые организационно и технологически могут быть выделены в отдельный блок ремонтных работ.

38

При этом обязательным условием при организации и проведении капитального ремонта здания является наличие у собственников либо у уполномоченного им органа (управляющей организации) лицензии на право выполнения функций заказчика, а у подрядной организации – лицензии на выполнение лицензируемых видов работ по ремонту жилищного фонда.

Для выполнения работ по капитальному ремонту отдельных видов инженерного оборудования зданий и других специальных работ подрядная орган зац я может, в свою очередь, привлекать на услови-

При ты, с стемыбАпожаротушения и дымоудаления, переговорно-

замочные устройства пр.), находящегося на техническом обслуживан спец ал з рованных организаций коммунального и (или) жилищно-коммунального хозяйства, осуществляется силами данных специализированных организаций.

Средством регулирования правовых отношений между заказчиком и исполнителем, в процессе проведения капитального ремонта является внутрихозяйственныйДзаказ (при хозяйственном способе производства работ) или договор подряда (при подрядном или смешанном способе производства ремонтных работ).

При проведении капитального ремонта подрядным способом в договорах подряда в качестве существенногоИусловия следует предусматривать обеспечение гарантии качества работы подрядчика, в том числе установление гарантийных сроков эксплуатации элементов строительных конструкций, инженерных систем, элементов внешнего благоустройства, прошедших ремонт или замену.

В качестве гарантийных сроков эксплуатации после капитального ремонта могут быть рекомендованы следующие сроки:

–для инженерных систем – отопительный период, но не менее шести месяцев эксплуатации;

–для строительных конструкций и элементов внешнего благоустройства – не менее одного года эксплуатации.

39

Продолжительность капитального ремонта зданий и сооружений рекомендуется определять исходя из нормативной продолжительности ремонта конструкций и инженерного оборудования.

Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы продолжительности текущего ремонта согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (22 рабочих дня на 1000 кв. метров общей площади жилого здания).

тро тельный контроль осуществляется в процессе капи-

техническщая орган зац я) о язаны о еспечить необходимый контроль за ходом выполнен я ра от и качеством по капитальному ремонту,

– представителейбАсобственников, в том числе жилого здания, либо уполномоченного ими органа (управляющей организации),

привлекая, при нео ходимости, для этих целей представителей Государственной жилищной инспекции и (или) Государственного строительного надзора и специалистов-экспертов.

После завершения капитального ремонта жилого здания про-

изводится приемка ра от комиссией в составе:

венного строительного надзора;Д

либо эксплуатационной организации;

– подрядной организации по капитальному ремонту;

Представители комиссии по приемке работИвыполненных капитальным ремонтом назначаются приказами руководителей соответствующих организаций. В соответствии с методикой оценки качества ре- монтно-строительных работ при приемке законченных капитальным ремонтом зданий и сооружений осуществляется оценка качества ре- монтно-строительных работ по завершенному капитальным ремонтом зданию и сооружению и производится она на основе оценок качества отдельных видов ремонтно-строительных работ.

– Государственной жилищной инспекции и (или) Государст-

– в случае необходимости, к приемке ремонтных работ могут быть привлечены независимые специалисты или эксперты.

40

Приемка в эксплуатацию завершенных капитальным ремонтом зданий и сооружений производится только после выполнения ремонт- но-строительных работ в полном соответствии с утвержденной про- ектно-сметной документацией, а также после всех дефектов и недоделок, которые были выявлены комиссией в период приемки работ. Приемка ремонтных работ производится визуально, и, в случае необходимости производится приемка ремонтных работ с применением методов нструментально-приемочного контроля.

Документальное оформление приемки выполненных ремонт-

шений, пр менять штрафные санкции. Также органами Государствен-

щной нспекции одновременно и Государственного строи-

–рассматриваютсяАо ращения юридических и физических лиц по фактам неудовлетворительного состояния строительных конструкций и инженерного оборудованияДзданий и сооружений;

–производится включение в описи ремонтных работ или сметы на устранение неисправностей, снижающих качество жилищнокоммунальных услуг;

–осуществляется контроль устраненияИвыявленных нарушений и неисправностей в процессе производства капитального ре-

монта зданий и сооружений.

Органами Государственной жилищной инспекции и Государственного строительного надзорапринимаются соответствующие меры по устранению недостатков в работе подрядных организаций, связанных с обеспечением необходимого качества жилищно-коммунальных услуг в зданиях и сооружениях, в том числе в жилых зданиях, прошедших капитальный ремонт. Также органами Государственной жилищной инспекции и Государственного строительного надзора выдаются в необходимых случаях представления, об аннулировании или приостановлении действия лицензии на подрядныеработы.

41