4. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Техническая эксплуатация зданий и сооружений предусматривает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии конструктивных элементов и инженерных систем, заданных параметров и режимов работы строительных конструкций, инженерно-

жения– обеспеч вает нормальное функционирование строительных конструкц й, нженерных систем и в целом всего здания и соору-

–предусматрбАвает ра оты по контролю за техническим состоянием зданий и сооружений, поддержанию в исправности и ра-

ботоспособности инженерных систем, что осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров;

–предусматривает комплекс строительных и организационнотехнических мероприятий с цельюДустранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов строительных кон-

струкций, оборудования и инженерных систем зданий и сооружений для поддержания эксплуатационных показателей в целом зда-

ний и сооружений. И При этом целью осмотров является установление возможных

причин возникновения дефектов и разработка мероприятий по их устранению, а также осуществляется контроль за использованием

исодержанием помещений зданий и сооружений.

следующих случаях (видах):

– общие осмотры (проводятся два раза в год – весной и осенью), в ходе которых проводится осмотр зданий и сооружений в целом, включая строительные конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

16

– частичные осмотры, в ходе которых проводится осмотр отдельных элементов зданий и сооружений или инженерного оборудования, внешнего благоустройства.

Внеплановые осмотры проводятся после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые вызывают повреждения отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений.

Внеплановые осмотры проводятся также в случаях аварий на

стояния зданийбАи сооружений оформляются актами.

Результаты осмотров отражаются в специальных документах по учету технического состояния зданий и сооружений, а именно в

журналах, паспортах, актах.

При этом результаты о щих обследований технического со-

– составляется перечень мероприятийДи определяются объемы ремонтных работ, необходимых для подготовки зданий и сооружений и их инженерного оборудования к дальнейшей нормальной

На основании актов осмотров и обследований в месячный срок оформляются следующие рекомендации (документация) организацией, ответственной за техническую эксплуатацию зданий и

– проверяется готовность зданий и сооруженийИк нормальной (безаварийной) эксплуатации, после проведения соответствующих мероприятий;

сооружений:

(безаварийной) эксплуатации;

– выдаются рекомендации собственникам (арендаторам, нанимателям и т.д.) на выполнение условий обеспечения нормальной эксплуатации помещений согласно действующим нормативным документам.

17

Устранение мелких неисправностей, как правило, проводится организацией по технической эксплуатации зданий и сооружений.

При этом техническая эксплуатация жилых зданий состоит из управления и технического обслуживания, а именно:

1. Управление жилищным фондом, которое выполняет: а) организацию эксплуатации жилых зданий;

б) осуществляет взаимоотношения со смежными организациями и поставщ ками по эксплуатации жилых зданий;

в) осуществляет все виды работы с собственниками, а также нанимателями арендаторами.

а) уборка мест о щего пользования жилых зданий; б) уборка мест придомовой территории жилых зданий;

в) уход за малыми формами и зелеными насаждениями.

5. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫДОРГ НИЗАЦИИ РАБОТ

ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ ЗД НИЙ И СООРУЖЕН Й

Текущий ремонт включает в себя комплекс ремонтностроительных работ, выполняемых в плановомИпорядке с целью устранения дефектов и поддержания эксплуатационных характеристик конструктивных элементов зданий и сооружений, а также внешнего благоустройства на необходимом уровне.

Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах 2–5 лет, в зависимости от типа зданий и сооружений по материалам строительных конструкций, с учетом их физического износа и местных природно-климатических условий (прил. 2).

Перечень основных ремонтно-строительных работ по текущему ремонту зданий и сооружений приведен в прил. 5.

18

В том числе примерный перечень ремонтно-строительных работ, производимых при текущем ремонте жилищного фонда, включает в себя следующие виды работ:

мы, ант септ рован е и антиперирование; устранение неисправностей стальных, ас естоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт г дро золяции, утепления и вентиляции;

5. Оконные дверные заполнения – смена и восстановление отдельных элементов (пр оров) и заполнений;

6.Межкварт рные перегородки – усиление, смена, заделка отдельных участков;

7.Лестницы, алконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над алконами верхних этажей – восстановление или замена отдельных участков и элементов;

8.Полы – замена, восстановление отдельных участков;

9.Печи и очаги – работы по устранению неисправностей;

10.Внутренняя отделка – восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, и

вдругих общедомовых помещениях, служебных квартирах;

11.Центральное отопление – установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;

12.Водопровод и канализация, горячее водоснабжение – установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки;

13.Электроснабжение и электротехнические устройства – установка, замена и восстановление работоспособности электроснабже-

ния здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;бАИ

19

14. Вентиляция – замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы;

15. Мусоропроводы – восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств;

16. пециальные общедомовые технические устройства – замена и восстановлен е элементов и частей элементов специальных техни-

отраслевыми шенных участковбАтротуаров, проездов, дорожек, отмосток огражде-

ний и оборудован я спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеровмусоросборников.

Эксплуатационная организация разрабатывает программы постановки зданий и сооружений на текущий ремонт в зависимости от продолжительности эксплуатации и финансовых возможностей.

Средние затраты на текущийДремонт должны, как правило, планироваться в пределах 0,3–0,55% от восстановительной стоимости зданий, в расчете на год. Текущий ремонт должен проводиться без прекращения эксплуатации зданий и сооружений, в том числе тепло-, водо-, энергообеспечения объектовИ.

Основанием для определения потребности в текущем ремонте, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров зданий и сооружений.

На основании актов технического осмотра на каждое здание и сооружение планируемого к производству текущего ремонта, составляются описи ремонтных работ.

Опись ремонтных работ, составленная и согласованная в установленном порядке, является основой для составления сметы к договору или расцененной описи работ на выполнение текущего ремонта здания и сооружения силами подрядной организации.

20

В ходе проведения текущего ремонта должны быть установлены дефекты и неисправности всех элементов здания и сооружения, с целью приведения их эксплуатационных показателей в соответствие с проектной документацией.

При этом удельный вес заменяемых элементов жилых зданий

Сдован е – 15%, от х общего объема в жилом здании.

в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня:

– кровельные покрытия – 50%;

– покрыт я полов – 20%;

– остальные стро тельные конструкции и инженерное обору-

Элементы здан я (сооружения) и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены в полном объеме. При этом текущий

специального инженерногоАо орудования, ремонт кровли, межпанельных стыков и других элементов здания (сооружения) и внешнего благоустройства, которые организационно и технологически могут быть выделены в отдельный блок ремонтных работ.

При этом обязательным условиемДпри организации и проведении текущего ремонта здания является наличие у собственников либо у уполномоченного им органа (управляющей организации) лицензии на право выполнения функций заказчика, а у подрядной организации – лицензии на выполнение лицензируемых видов ра-

бот по ремонту жилищного фонда.

Для выполнения работ по текущему ремонтуИотдельных видов инженерного оборудования зданий и других специальных работ подрядная организация может, в свою очередь, привлекать на условиях субподряда специализированные подрядные организации.

При этом текущий ремонт инженерного оборудования зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, лифты,

21

системы пожаротушения и дымоудаления, переговорно-замочные устройства и пр.), находящегося на техническом обслуживании

специализированных организаций коммунального и (или) жилищ- но-коммунального хозяйства, осуществляется силами данных специализированных организаций.

СсмешанномПриспособе производства ремонтных работ).

редством регулирования правовых отношений между заказчиком и исполнителем, в процессе проведения текущего ремонта является внутр хозяйственный заказ (при хозяйственном способе производства работ) ли договор подряда (при подрядном или

проведен текущего ремонта подрядным способом в

договорах подряда в качестве существенного условия следует предусматр ватьблагоустройстваобеспечение гарантии качества работы подрядчика, в том числе установлен е гарантийных сроков эксплуатации элемен-

тов стро тельных конструкций, инженерных систем, элементов внешнего , прошедших ремонт или замену.

–для инженерныхАсистем – отопительный период, но не менее шести месяцев эксплуатации;

–для строительных конструкцийДи элементов внешнего благоустройства – не менее одного года эксплуатации.

Продолжительность текущего ремонта зданий и сооружений рекомендуется определять исходя из нормативной продолжительности ремонта конструкций и инженерногоИоборудования.

Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы продолжительности текущего ремонта согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (22 рабочих дня на 1000 кв. метров общей площади жилого здания).

Собственники либо уполномоченный им орган (управляющая организация) обязаны обеспечить необходимый контроль за ходом выполнения работ и качеством по текущему ремонту, привлекая, при необходимости, для этих целей представителей Государственной жилищной инспекции и специалистов-экспертов.

22

После завершения текущего ремонта жилого здания производится приемка работ комиссией в составе:

– представителей собственников жилого здания, либо уполномоченного ими органа (управляющей организации), либо эксплуатационной организации;

– подрядной организациипо текущемуремонту;

– Государственной жилищной инспекции;

– в случае необход мости, к приемке ремонтных работ могут быть

привлеченынезав с мые специалистыили эксперты.

казами

Пр емка ремонтных ра от производится визуально. В случае не-

методов нструментально-приемочного контроля.

обходимостиобследованияпро звод тся приемка ремонтных работ с применением

Документальное оформление приемки выполненных ремонтных

работ рекомендуется производить по актуприемки.

или уполномоченнымАими органам об устранениивыявляемых нарушений, применять штрафные санкции. Также органами Государственной жилищной инспекции одновременно с инспектированием и обследованием жилищногофондаосуществляютсяследующиемероприятияпоконтролю:

Государственнойжилищной инспекцииданоправоосуществлятьин-

спекционные , выдавать предписания собственникам жилья

–рассматриваются обращения граждан по фактам неудовлетворительного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования;

–производится включение в описи ремонтных работ или сметы устранение неисправностей, снижающих качество услуг;

–осуществляется контроль устранения выявленных нарушений и неисправностей в процессе производства текущего ремонта.

Органами Государственной жилищной инспекции принимаются соответствующие меры по устранению недостатков в работе подрядных организаций, связанных с обеспечением необходимого качества жи- лищно-коммунальных услуг в жилых зданиях, прошедших текущий ремонт. Также органами Государственной жилищной инспекции выдают-

ся в необходимых случаях представления, об аннулировании или приостановлении действия лицензии на подрядные работы.ДИ

23