1376

_________________________________________________________________________________________________________________

1)10 %;

2)50 %;

3)70 %;

4)100 %.

Задание № 3.

Для проведения валютных операций необходимо наличие документов:

1)документы, удостоверяющие статус юридического лица;

2)свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

3)документы, удостоверяющие права нерезидентов на осуществление валютных операций;

4)все вышеперечисленное.

Задание № 4.

Укажите органы валютного регулирования:

1)Центральный банк Российской Федерации;

2)коммерческие банки;

3)валютные биржи;

4)все вышеперечисленное.

Задание №5.

Резиденты и нерезиденты, осуществляющие в Российской Федерации валютные операции, обязаны:

1)предоставлять агентам валютного контроля документы

иинформацию в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2)вести в установленном порядке учет и составлять отчетность по проводимым им валютным операциям;

3)выполнять предписания органов валютного контроля;

4)все вышеперечисленное.

128 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ

_________________________________________________________________________________________________________________

Тема 9. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ИПОТЕКЕ

9.1.Ипотека: сущность и виды.

9.2.Ипотечный договор.

9.3.Ипотека на земельные участки.

9.4.Ипотечно-инвестиционный анализ.

9.1. Ипотека: сущность и виды

Ипотека – залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю), или ипотека – кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека регулируется Федеральным законом Российской Федерации «Об ипотеке (залог недвижимости)».

Предметом ипотеки (кроме объектов недвижимости) могут быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке. Ипотека не допускается

вотношении:

-части земельного участка, который с учётом его размера не может быть использован в качестве в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;

-жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;

-предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, или принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения. Имущество, на которое установлена ипотека, ос-

_________________________________________________________________________________________________________________

таётся у залогодателя в его владении и пользовании. На имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников (в письменной форме).

Ипотечный кредит – кредит, предоставленный на длительное время для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога. Отличительная черта – совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. Ипотечный кредит отличается от других видов кредита тем, что:

1)объект недвижимости сохраняет свои качества в течение длительного времени, что делает данный вид кредитования максимальным по срокам;

2)цена на недвижимость со временем растет, что способствует полной гарантии кредиторов;

3)при ипотеке обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя при помощи государственной регистрации залога недвижимости (это позволяет проследить последующие залоги недвижимости и другие изменения, угрожающие интересам кредитора);

4)простота контроля за сохранностью залога избавляет кредитора от лишних расходов;

5)обязательность обеспечения залогом (залогом может выступать недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит);

6)передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства;

7)длительность срока предоставления кредита – от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет);

8)большинство ипотечных ссуд носят целевой характер;

9)ипотечный кредит считается относительно низкорис- ковой банковской операцией.

Требованиякипотечномукредитованию:

• сумма кредита не превышает 60-70 % рыночной стоимо-

130 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ

_________________________________________________________________________________________________________________

сти покупаемого жилья;

•величина ежемесячного платежа по кредиту не превышает 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (если таковые имеются) за соответствующий расчетный период;

•при оценке вероятности погашения кредита используется официальная информация о текущих доходах заемщика.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Виды ипотеки как форма кредита:

1. «Пружинная» – кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счёт погашения основной суммы, а также процентных выплат, суммарный платёж с каждым периодом снижается.

2. Ипотека «ролл-оверная» – ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3, 6 месяцев), для каждого из которых устанавливается своя процентная ставка с учётом конъюнктуры рынка.

3. «Шаровая» ипотека – с выплатой только одних процентов и крупным итоговым платёжом по кредитному долгу (договариваются о новом кредите при наступлении срока выплаты долга).

4. Ипотека с обратным аннуитетом – финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всю сумму накапливаемых процентов.

5. Ипотека с пересматриваемой ставкой – вид ролловерного ипотечного кредита, ставка по которому корректируется с учётом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

6. Ипотека с участием в приросте стоимости – ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

_________________________________________________________________________________________________________________

Эффективность использования кредита анализируется с помощью:

1. Коэффициент ипотечной задолженности (доля ипотечного долга (заёмных средств) в общей стоимости недвижимости)

где И – сумма ипотечного кредита, руб; К – общая стоимость недвижимости, руб.

Чем больше Кз, тем больше доля заёмных средств и меньше доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.

2. Ипотечная постоянная – процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита

где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.; И – основная сумма ипотечного кредита, руб.

Формы продажи ипотечных кредитов:

а) продажа всей суммы выданного ипотечного кредита; б) продажа права на долевое участие в выданном кредите; в) продажа пулов (сгруппированные в пакеты ипотечные

кредиты – закладные, или долевое участие в них).

9.2. Ипотечный договор

В договоре об ипотеке должно быть указано:

- наименование, местонахождения предмета ипотеки;

132 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ

_________________________________________________________________________________________________________________

-право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

-если право арены, то с указанием срока аренды;

-сумма, основания возникновения и срок исполнения ипо-

теки.

Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (после чего вступает в силу). Часто права залогодержателя удостоверяются закладной. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права её законного владельца:

1)право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;

2)право залога на указанное имущество.

Составление закладной не допускается, если: предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, лес, право аренды вышеперечисленного имущества, а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому не определена.

Закладная составляется залогодателем. Закладная должна содержать:

1)название документа «закладная»;

2)имя залогодателя, местожительства (юридический адрес, если юридическое лицо), место нахождения;

3)имя первоначального залогодержателя, место жительства (для физического лица), место нахождение (юридический адрес, если юридическое лицо);

4)название кредитного договора (дата, место, основание возникновения);

_________________________________________________________________________________________________________________

5)имя должника (если он не залогодатель) место жительства (для физического лица), местонахождение (юридический адрес, если юридическое лицо);

6)указание суммы обязательства;

7)указание срока уплаты суммы обязательства;

8)название и описание имущества, на которое установлена ипотека;

9)денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

10)обременено или не обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитута;

11)наименование права на имущество ипотеки;

12)подпись залогодателя (и должника, если он есть);

13)сведения о времени и месте удостоверения нотариусом договора об ипотеке;

14)дата выдачи закладной первоначальному залогодер-

жателю; Все листы должны быть пронумерованы, скреплены печа-

тью нотариуса.

9.3. Ипотека на земельные участки

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом является земельный участок. Владелец земли имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, так как стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Использование земельного участка приносит выгоду неограниченное время. В современных условиях в России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.

Причины сложности оценки земельного участка на территории российской Федерации:

134 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ

_________________________________________________________________________________________________________________

1)специфика данного объекта;

2)неразработанность нотариально-правовой базы;

3)неразвитость земельного рынка в стране.

Специфика земли и ее отличие от других видов недвижимости обусловлены тем, что:

1)земля – природный ресурс, который невозможно свободно воспроизвести;

2)при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли;

а) как основные средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли);

б) как пространство для социально-экономического развития (размещение различных объектов недвижимости);

3)земельный фонд – основа формирования среды проживания населения, обеспечивает экологическую безопасность, особенно лесной и водный фонд;

4)не применяется понятие физического и функционального износа для оценки стоимости.

При всех этих качествах земля подлежит стоимостной оценке. Объект оценки – земельный участок без находящихся на нем и

вего недрах объектов недвижимости. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая функциональную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах о государственной регистрацииправ на землю.

Оценка земли подразделяется на кадастровую и рыночную оценку земельных участков. Цель кадастровой оценки – определение стоимости всех земельных участков в границах адми- нистративно-территориальных образований (область, регион, город) по оценочным зонам на начало следующего года.

Рыночная оценка – определение рыночной стоимости земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки:

1)доходный подход:

_________________________________________________________________________________________________________________

• метод прямой капитализации;

• капитализация дохода по периодам;

• техника остатка дохода; 2) сравнительный подход:

• метод сравнения продаж;

• метод переноса; 3) затратный подход:

• метод изъятия;

• метод определения затрат на освоение;

• оценка по затратам на инфраструктуру.

В странах с развитой экономикой по возможности применяются три способа. Расхождения воценкахговорятлибообошибках воценке,либоонесбалансированностиземельногорынка.

9.4. Ипотечно-инвестиционный анализ

В оценочной деятельности существуют три подхода:

1)затратный – использует те предприятия, которые потенциально не приносят доход, но необходимо оценить имущество;

2)сравнительный – можно использовать для оценки любого имущества, но при наличии достаточной информации о результатах недавних продаж;

3)доходный – в основе два метода:

а) основной – метод прямой капитализации; б) метод дисконтирования будущих доходов (используется

для тех видов имущества, которые способны приносить доход, а также при оценке пакета акций).

Ипотечно-инвестиционный анализ – разновидность доходного подхода, который используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита. Его особенностью является: рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена на заемные средства.

136 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ

_________________________________________________________________________________________________________________

Метод капитализации дохода – стоимость объекта определяется на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Коэффициент капитализации зависит от:

1)требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал,

2)процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

В ипотечно-инвестиционном анализе используются метод дисконтирования денежных потоков. При методе дисконтирования денежных потоков стоимость недвижимости складывается из суммы получаемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал равен сумме дисконтированного денежного дохода инвестора за период владения и дисконтированной выручке от предполагаемой продажи в конце периода владения.

Специфика данного метода заключается в:

1)ставка дисконта соответствует требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;

2)в качестве дохода за период владения оценщик использовал не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал;

3)выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Основные понятия

1.Ипотека.

2.Виды ипотеки.

3.Коэффициент ипотечной задолженности.

4.Ипотечная постоянная.