33. Расчёт кадастровой стоимости земельного участка.

Использование землевладения предполагает экономическую эффективность отчасти определяющегося величиной кадастровой стоимости. Субъект РФ производит пересчёт оценочной стоимости земель не реже 1 раза в 5 лет. Зонирование внутри групп обязательно учитывает: +разрешение функционального использования; + целевое назначение.

Выделят 17 видов целевого использования:

• многоэтажное строительство

• индивидуальное строительство

• гаражи

• дачные участки

• огороды

• и т.д.

Целевое назначение определяется принадлежностью к территориальной хоне поселения и прилегающих земель (жилье, общественно-деловые, производственные инфраструктуры, с/х и т.д.)

Расценка кадастра определяется гос. службами при начислениях налогов, арендной платы, суммой выкупа или покупки надела у государства.

Размер суммы должен рассчитываться на основании официальной установленной цены кадастра. До 2020 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остается в выделенных регионах РФ. Государство обозначило верхние пределы ставок налога для земель различного назначения 3-10-15%. Право на уменьшение ставок предоставляется муниципальным властям.

Населенные пункты делятся на кадастровые кварталы и привязывают их по стоимости к вышеперечисленным типам пользования.

Для расчёта оценочной суммы используют значение удельного показателя цены за 1 м².

При расчётах кадастровой стоимости конкретного земельного участка используют следующие данные:

• площадь надела

• категорию использования

• удельный показатель

Расценки на земли зависят от многих факторов, но всегда привязаны к рыночному уровню цен на недвижимость в данный момент в регионе. Набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается. По усреднённым критериям:

• качество земли

• размер и возраст участка

• наличие количества и качества построек

• месторасположение, удалённость и окружение надела

• социально-экономическое развитие

• наличие коммуникаций.

Удельный показатель кадастровой стоимости объектов недвижимости кварталов расположен по соседству в границах одного субъекта (поселения) отличаются. Этот показатель используют при образовании новых земельных участков, переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.

В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методы расчёта. Прежде чем выбрать модель оценки специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчёта рассматриваются объекты и группировки.

Регламент гос. расчёта цен состоит в следующем:

• принять решение по проведению властями субъектов в установленные законом сроки 2-5 лет

• подготовка перечня ЗУ Реестра

• выбор компании и заключение договора на проведение работ

• расчёты по ЗУ

• составление отчёта

• утверждение отчёта комиссией

• сдача результатов в Росреестр для внесения изменений

• публикация данных в СМИ.

Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:

• средняя стоимость земельных массивов

• площадь региональных земель.

Последующие расчёты производятся с применением (+-) коэффициентов и многочисленности формул. Базовой единицей определяющей удельный показатель стоимости в кадастровом квартале , который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.