24. Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен.

Существенные условия договора: предмет, размер арендной платы.

Предмет аренды – только здание сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания/сооружения, регламентируется общими нормами о договоре аренды.

Предметом договора могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регламентируются нормами о договоре найма жилого помещения.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа.

Несоблюдение формы влечет недействительность договора.

Договор аренды здания/сооружения, заключенный на срок не мене 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К числу существенных условий относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

К договору аренды здания/сооружения должны прилагаться план земельного участка, план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель.

Установленная в договоре арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанными сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания акта считается соответственно отказом арендодателя от передачи имущества, а арендатора – от принятия имущества

25. Договор аренды предприятия.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудования и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, иные имущественные права арендодателя , связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия и другого исключительного права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией (ст. 658 ГК РФ).

Существенные условия договора: предмет и цена.

Предмет договора – предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Арендодателями предприятия могут быть его собственники.

При аренде имущества унитарного государственного/муниципального предприятия арендодателем может быть орган министерства государственного имущества РФ и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само УП как ЮЛ.

Арендаторами могут быть субъекты, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности.

Арендатор вправе:

• без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценности и т.п., но с условием, чтобы не уменьшать стоимость предприятия (ст. 660 ГК РФ);

• без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения;

• возмещать расходы на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Содержание договора аренды предприятия.

Договор взаимный, возмездный.

Основная обязанность арендодателя - предоставляет арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора для осуществления коммерческой деятельности, для которой он приобретает его в пользование.

Условие о размере арендных платежей – существенное.

Арендатор вправе без согласия арендодателя передавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений аренды, указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов.

Арендатор вправе без согласия арендатора вносить изменения в состав арендуемого комплекса, проводить его расширение, реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Главное в содержании прав арендатора – это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе предприятия.

Пределы указанного права распоряжения имуществом, переданным ему в составе предприятия.

Пределы указанного права распоряжения ограничился необходимостью сохранения стоимости переопределяется.

Полномочия арендатора могут быть ограничены в договоре.

Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендное предприятие.

При этом права арендатора на получение возмещения за произведенное улучшение значительно шире, чем у арендаторов иного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендуемого имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатации свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату, обязан содержать предприятия, оплачивать расходы на его эксплуатацию и возвратить предприятие арендодателю.

Заключение. Исполнение и прекращение договора.

Перед заключением договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия по удостоверению состава предприятия и провести аудиторскую проверку на их основании. Должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определение размера арендной платы.

Расходы возлагаются на сторону, переделенную соглашением сторон.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту.

К передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвенции, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень долгов, включаемых в состав предприятия.

Подготовка предприятия к передаче включает составление передаточного акта и является обязанность арендодателя, осуществляется за его счет.

Передача считается совершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность повключенным в состав предприятия долгом, которые были переведены на арендатора без согласия кредиторов.

Права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят к арендатору в порядке, установленном для передачи таких прав и обязанностей в случае реорганизации ЮЛ.