6. Оценка объекта недвижимости затратным методом

6.1 Характеристика оцениваемого объекта.

Наименование показателя	Условные обозначения	Ед.измерения	Величина показателя
Строительный объем здания	V	м3	223,2
Фактический срок эксплуатации здания	Tф	Годы	125
Удельные затраты на строительство аналогичного здания (типового)	Сt	Тыс.руб	2450,6 (35тр*м2)
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового	К	Доля единицы	1,01
Функциональный износ здания	Ифункц.	Тыс.руб	0,26
Внешний износ здания	Ивн.	Тыс.руб.	44,2
Стоимость земельного участка	Sзу	Тыс.руб.	111,600 (120т.р *м2)

6.2. Восстановительная стоимость здания (Sвосст) определяется по формуле :

S_восст. =С_t *k*V

S_восст. = 2450,6*1,01*223,2/1000 = 552,444

6.3. Для расчета физического износа здания (И_физ) определяется восстановительная стоимость его конструктивных элементов, а затем рассчитывается коэффициент износа.

6.4. Необходимые данные для расчета физического износа :

Наименование конструктивных элементов здания	% от восстановительной стоимости здания	Восстановительная стоимость элемента	Фактический срок эксплуатации ,Ф	Нормативный срок эксплуатации, Д	К	Кск.ст	Сумма износа с применением простого коэффициента, Икфиз (3*6)	Сумма износа с применением скорректировано-стоимостного коэффициента, Икфиз (3*7)
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Фундамент	3	20	21	125	0,168	0,098	3,36	1,96
Наружные стены	40	61	21	125	0,168	0,098	10,248	5,978
Перекрытия	30	47	21	125	0,168	0,098	7,896	4,606
Кровля	70	53	21	30	0,7	0,595	37,1	31,535
Перегородки	30	39	21	125	0,168	0,098	6,552	3,822
Система водоснабжения и канализации	47	28	21	30	0,7	0,595	19,6	16,66
Система электроснабжения	45	25	21	20	1,05	1,076	26,25	26,9
Система отопления	45	32	21	30	0,7	0,595	22,4	19,04
Система вентиляции	30	30	21	125	0,168	0,098	5,04	2,94
Всего:							138,446	109,619

6.5. Накопленный износ здания (И) определяется по формуле:

И^к=И_физ +И_функц.+И_вн (с учетом простого коэффициента износа)

И^к=138,446+0,26+44,2=182,906

И^ск.ст. = И_физ +И_функц.+И_вн (с учетом скорректированного стоимостного коэффициента износа)

И^ск.ст. = 109,619+0,26+44,2=154,079

6. Остаточная стоимость здания (S_ост.) определяется:

S^к_ост=S_восст - И^к

S^к_ост= 552,444 – 182,906 =369,538

S^ск.ст._ост.= S_восст - И^ск.ст.

S^ск.ст._ост.= 552,444 - 154,079 = 398,365

6. Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

S^к _рын.= S^к_ост + S_зу

S^к _рын.= 369,538 + 111,600=481,138

S^ск.ст. _рын. = S^ск.ст._ост + S_зу

S^ск.ст. _рын. =398,365 + 111,600 =509,965

7. Выводы и рекомендации

Строительные конструкции первого этажа здания находящегося по адресу г.Набережные Челны, бульвар Цветочный жилой дом №11 блок Б(23/10 блок Б) находится в удовлетворительном состоянии и удовлетворяют требованиям прочности, жесткости и общей устойчивости, предъявляемым к зданиям и сооружениям.

Инженерное оборудование имеет значительный износ и требует выполнения ремонтных мероприятий.

Соответствующая эксплуатация объекта, такая как: организация надлежащего ухода, своевременного и качественного ремонта и постоянного надзора со стороны эксплуатирующей организации за состоянием настоящего здания, не обеспечена.

Физический износ здания составляет 37%.

Рекомендуется:

- произвести затирку тре­щин, устра­­нить повреж­де­ния отделоч­но­го слоя цоколя фундамента здания, а так же частично восстановить отмостку дома ;

- произвести заделку трещин и выбоин в облицовочной плитки фасада здания;

- выполнить расшивку швов между плитами перекрытия и выровнять поверхность потолка;

- произвести заделку трещин, ремонт сколов ступенек, ремонт перил межэтажной лестницы;

- в конструкции крыши произвести: произвести поднятие, либо полную замену просевших плит перекрытия с усилением железобетонных стропильных балок и плит, выполнить ремонт разрушенных ограждающих конструкций, ливнеприемных стоков, набивки в местах сопряжения частей ливнеприемного трубопровода;

- выполнить ремонт кровельного покрытия кровли с покрытием двумя слоями рубероида; смена желобов, свесов и компенсаторов, покрытий парапетов и т. п.; ремонт ограждающей решетки

- произвести частичную замену напольной керамической плитки;

- при восстановлении оконных блоков выполнить следующее: конопатка сопряжений коробок со стенами, восстановление отсутствующих штапиков, замазки стекол, отливов с добавлением нового материала до 15%, ремонт переплетов; укрепление соединений накладками, восстановление остекления с добавлением нового материала до 30%.

- при восстановлении дверных заполнений: выполнить уплотнение сопряжений, постановка дополнительных накладок с острожкой, ремонт дверных полотен и коробок с заменой до 50% приборов;

- при ремонте окрасочного слоя внутренних стеновых панелей выполнить : Полную перекраску с подготовкой поверхности, произвести замену облицовочной плитки стен душевых кабин и в помещении санузлов;

- в системе горячего водоснабжения- Частично заменить запорную арматуру и отдельных полотенцесушителей, отдельными местами трубопроводов магистралей, восстановить теплоизоляцию трубопроводов;

- в системе центрального теплоснабжения - Замена магистралей, частичная замена стояков и отопительных приборов;

- в системе холодного водоснабжения - Замена запорной арматуры, частичная замена смывных бачков, замена отдельных участков трубопроводов, окраска трубопроводов;

- Система канализации и водостоков - Заделка мест присоединения приборов и ремонт чугунных трубопроводов в отдельных местах, частичная замена перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов; замена отдельных приборов

- Система электрооборудования - Замена отдельных участков сетей и приборов; ремонт ВРУ

РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

№30. «Перепланировка жилого здания»

[О-4 стр.173-177, О-5 стр.196-210,Д-2, Д-3,]

Порядок выполнения

1.Внимательно ознакомиться с заданием;

2.Оформить работу и сдать преподавателю.

Задание

1.Выполнить чертеж с перепланировкой помещения, согласно выданного задания (приложение № 12)

№31. «Расчет и проектирование усиления ленточного фундамента»

[О-4 стр.51-65, О-5 стр.159-174,Д-2, Д-3,Н-9, Н-16, Н-17, Н-18, Н-19, Н-20, Н-21, Н-22, Н-23, Н-24]

Порядок выполнения

1.Внимательно ознакомиться с заданием;

2.Выполнить расчет усиления элемента на основании варианта задания, произвести требуемые чертежи;

3.Выполненную работу сдать преподавателю.

Данные для выполнения задания.

Вариант №	Толщина стен bк, мм (внутренние/наружные)	Толщина фундаментных стен bо, мм (внутренние/наружные)	Ширина подошвы фундамента b, мм (внутренние / наружные)	Здание	Размеры здания в осях (А-В, 1-2)	Размеры оконных проемов с простенком в 1320мм	Высота этажа	фундаменты под наружные / внутренние стены (bк)
1	380/640	400/600	1000/800	1эт	10х6,6	1170	2,5	640/380
2	380/640	400/600	1000/800	2эт	12х6,0	1170	2,3	640/380
3	380/640	400/600	1000/800	4эт	14х7,0	1470	2,4	640/380
4	380/640	400/600	1000/800	1эт	13х6,6	1320	2,6	640/380
5	380/640	400/600	1000/800	2эт	15,5х7,6	1770	2,8	640/380
6	380/640	400/600	1000/800	4эт	10х6,6	1170	3	640/380
7	380/640	400/600	1000/800	1эт	12х6,0	1170	2,5	640/380
8	380/640	400/600	1000/800	2эт	14х7,0	1470	2,3	640/380
9	380/640	400/600	1000/800	4эт	13х6,6	1320	2,4	640/380
10	380/640	400/600	1000/800	1эт	15,5х7,6	1770	2,6	640/380
11	380/640	400/600	1000/800	2эт	15,5х7,6	1770	2,8	640/380
12	380/640	400/600	1000/800	4эт	14х7,0	1470	2,4	640/380
13	380/640	400/600	1000/800	1эт	13х6,6	1320	2,6	640/380
14	380/640	400/600	1000/800	2эт	15,5х7,6	1770	2,8	640/380
15	380/640	400/600	1000/800	4эт	10х6,6	1170	3	640/380
16	380/640	400/600	1000/800	4эт	10х6,6	1170	3	640/380
17	380/640	400/600	1000/800	1эт	12х6,0	1170	2,5	640/380
18	380/640	400/600	1000/800	2эт	14х7,0	1470	2,3	640/380
19	380/640	400/600	1000/800	4эт	14х7,0	1470	2,4	640/380
20	380/640	400/600	1000/800	1эт	13х6,6	1320	2,6	640/380
21	380/640	400/600	1000/800	2эт	15,5х7,6	1770	2,8	640/380
22	380/640	400/600	1000/800	4эт	13х6,6	1320	2,4	640/380
23	380/640	400/600	1000/800	1эт	15,5х7,6	1770	2,6	640/380
24	380/640	400/600	1000/800	4эт	14х7,0	1470	2,4	640/380
25	380/640	400/600	1000/800	1эт	13х6,6	1320	2,6	640/380
26	380/640	400/600	1000/800	4эт	10х6,6	1170	3	640/380
27	380/640	400/600	1000/800	1эт	12х6,0	1170	2,5	640/380
28	380/640	400/600	1000/800	2эт	14х7,0	1470	2,3	640/380
29	380/640	400/600	1000/800	1эт	10х6,6	1170	2,5	640/380
30	380/640	400/600	1000/800	2эт	12х6,0	1170	2,3	640/380

• стены подвала выполнены из фундаментных блоков марки ФБС 24.6.6 под наружные стены и ФБС 24.4.6 под внутренние стены; а фундаментные плиты – марки ФЛ 8.24 под наружные стены и ФЛ 10.24 под внутренние;

• толщина пола подвала h_cf =100 мм;

• толщина пола первого этажа с учетом перекрытия 300 мм;

• фундаменты под торцевые самонесущие стены здания и лестничную клетку усиления не требуют;

• подземные воды не агрессивны к железобетонным конструкциям.