18. Договор аренды (предмет, стороны, срок, форма договора).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Предметом договора являются условия о том имуществе, которое подлежит передаче в аренду. В договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости — место ее нахождения. При отсутствии в договоре этих данных, условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Срок договора определяется сторонами в договоре. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Форма договора:

устная — только между гражданами на срок менее года;

письменная — если срок договора более одного года, либо если одна сторона — юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Это положение конкретизировано в ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный

19. Права и обязанности сторон по договору аренды.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду.

Арендодатель обязан:

передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами;

производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором (ст. 616 ГК РФ);

предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование

Арендатор обязан:

использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением (ст. 613 ГК РФ);

вносить арендную плату;

производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, (ст. 616 ГК РФ);

возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Права арендодателя:

требовать уплаты арендных платежей в формах, определенных условиями договора;

требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок;

требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Права арендатора:

распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя — сдавать имущество в субаренду (поднаем) (ст. 615 ГК РФ);

передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ).