Параграф 4. Соблюдение формы сделки.

Сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения требуемой формы. Под формой сделки следует понимать способ фиксации волеизъявления участников данной сделки. Порок формы сделки - это ее несоблюдение. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п. 1 ст. 434 ГК РФ). Следовательно, при решении вопроса о необходимой форме договора приоритетное значение имеют специальные требования, содержащиеся в правилах о форме определенных видов договоров. Соответствующие требования могут быть предусмотрены только законом.

Пункт 1 ст. 158 ГК РФ указывает, что сделки совершаются в устной или письменной форме. Данное положение позволяет сделать вывод о существовании только двух форм заключения сделок. При этом устная форма сделки имеет три вида:

- словесная (стороны в устной форме заключают между собой соглашение и оговаривают все существенные условия сделки);

- конклюдентные действия (поведение лица явно свидетельствует о его воле совершить сделку);

- молчание (признается формой сделки только в определенных случаях, указанных в законе или в соглашении сторон, например согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ молчание арендодателя, который не заявляет о необходимости возврата имущества после окончания срока аренды, порождает возобновление на неопределенный срок договора с арендатором, продолжающим пользоваться этим имуществом).²⁵

Письменная форма сделок может быть двух видов: простая и нотариальная. Таким образом, сделки могут совершаться устно (в словесной форме), путем осуществления конклюдентных действий, молчания (бездействия), в письменной форме (простой или нотариальной), соответственно выделяются и разновидности несоблюдения формы сделки.

Устная форма сделок заключается в том, что стороны выражают волю словами, вследствие чего воля воспринимается непосредственно. Правило о применении устной формы сделок формулируется следующим образом: сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая либо нотариальная) форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159 ГК РФ). Соответственно, стороны сделки имеют право выбора между устной и письменной формами. Какие споры могут возникнуть при применении той или иной формы сделок? Рассмотрим на примере судебной практики. В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом. Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено и письменной форме. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса. Как следует из названного пункта статьи 438 Кодекса, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия товарищества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды.

Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность. В устной форме совершаются сделки граждан на сумму, не превышающую в десять раз минимальный размер оплаты труда, установленный законом (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Также по соглашению сторон устно могут совершаться сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК). Например, поверенный может совершать различные сделки во исполнение договора поручения.

Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (ст. 158 ГК РФ). В юридической литературе эти действия называют конклюдентными. Конклюдентное действие (от лат. concludere - заключать) - молчаливое действие, явно свидетельствующее о намерении лица вступить в правоотношение и заменяющее словесное соглашение на совершение сделки. Наиболее распространенным примером конклюдентных действий в настоящее время являются покупка вещей через автомат, принятие наследства путем вступления во владение и др.

Молчание может быть расценено как выражение воли одной из сторон только в случаях, прямо установленных в законе или предусмотренных соглашением сторон.

Простая письменная форма для сделок предписывается законодателем двумя способами. Первый способ заключается в установлении правила о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

а) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

б) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Вместе с тем при несоблюдении указанных требований недействительности сделки не наступает, стороны в случае спора лишаются права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но могут приводить письменные и другие доказательства. Тем самым законодатель стремится осуществить контроль за совершением сделок, без установления излишне жестких требований к форме заключения сделок.

Второй способ заключается в установлении четких предписаний закона о необходимости простой письменной формы для той или иной сделки независимо от ее субъектного состава и суммы сделки. Недействительность сделок влечет несоблюдение письменной формы договоров продажи недвижимости; продажи предприятия; дарения, содержащего обещание дарения в будущем; банковского вклада; кредитного договора и др.

Сущность письменной формы раскрывается в ст. 160 ГК РФ, согласно которой заключение сделки в письменной форме обычно происходит "путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными лицами". Договор в письменной форме может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Благодаря этому процесс заключения договора приобретает необходимую оперативность и эффективность.

В соответствии с п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ. В этом случае конклюдентные действия стороны расцениваются как изъявление согласия на заключение договора. Поэтому совершение лицом, получившим оферту (предложение заключить договор), в срок, установленный для ее акцепта (принятия предложения), действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Но для признания этих действий акцептом требуется, чтобы они были выполнены именно на условиях, определенных в оферте.

Некоторые цивилисты указывали, что посредством конклюдентных действий возможно заключение только самых простых сделок.²⁶ Данную позицию не разделяла Н.В. Рабинович, которая правильно отмечала, что посредством конклюдентных действий могут заключаться и сложные договоры, если в оферте будет изложено все четко, так что от контрагента будет требоваться только выразить согласие на заключение договора.²⁷

Нотариальное удостоверение сделок в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется. По прямому указанию закона нотариальное удостоверение необходимо для сделок, представляющих имущественный интерес длительного характера или затрагивающих иные значимые для субъекта интересы.

Стороны могут договориться заключить договор в определенной форме, хотя закон для данного вида договора этого не требует. В таких случаях договор считается заключенным после придания ему установленной формы (п. 1 ст. 434 ГК). Так, подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ устанавливает возможность нотариального удостоверения сделок в случаях, предусмотренных соглашением сторон, несмотря на то что по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Поэтому по соглашению субъектов нотариальному удостоверению может быть подвергнута любая сделка. Довольно часто стороны договариваются об удостоверении договора, заключенного в письменной форме, у нотариуса для придания договору большей достоверности. В таком случае договор будет считаться заключенным с момента нотариального удостоверения. Осуществляя нотариальное удостоверение сделки, для которой данная форма не требуется, стороны фактически защищают ее от недействительности, поскольку перед осуществлением удостоверительной надписи нотариус обязан проверить наличие правоспособности и дееспособность сторон, а также отсутствие иных пороков действительности сделки.

Нотариальное удостоверение согласно ст. 163 ГК РФ осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, признаются очевидными и достоверными. Что бы подчеркнуть важность этого института обратимся к судебной практике, на примере постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.2013 по делу N А19-13625/2011. Садовов Степан Геннадьевич обратился в Арбитражный суд Иркутской области с требованием о признании недействительными действий по списанию с расчетного счета денежных средств в безакцептном порядке и применении последствий недействительности сделки. В итоге определением Арбитражного суда Иркутской области от 2 ноября 2011 было принято решение направить дело на новое рассмотрение, поскольку суды не установили, произведены ли оспариваемые действия в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, не определена действительная природа спорных отношений, не исследован вопрос о принадлежности списанных средств должнику. То есть институт Нотариального удостоверения сделки, в частности о принадлежности списанных средств должнику мог значительно ускорить процесс, без траты драгоценного времени и средств.

Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки установлены ст. 165 ГК РФ. Такие сделки считаются ничтожными. Если же одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от него, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной. В этом случае не требуется последующего нотариального удостоверения сделки. При этом сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в удостоверении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Многие сделки, даже при заключении их в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Соответствующие юридические последствия могут наступить только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество. Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ сделки, связанные с возникновением, переходом и прекращением вещных прав на недвижимое имущество, а также иные права на недвижимость в случаях, предусмотренных законом, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014). Данный Закон устанавливает обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты), а также ограничения (обременения) прав на нее, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").²⁸

Содержание ст. 131, 164, 223 и иных статей ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать заключение о существовании двух видов регистрации: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество и является "единственным доказательством существования зарегистрированного права" (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии со ст. 14 данного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

В гражданском праве имеют место правила о том, что:

а) сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ);

б) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Государственная регистрация сделок не указана законодателем в качестве отдельного вида формы сделок. Но поскольку она необходима для ряда сделок, совершенных в простой письменной форме, а в определенных случаях - еще и нотариально удостоверенных, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки признается дополнительным юридически важным элементом, относящимся к надлежащему соблюдению письменной формы сделки.²⁹

Обязательное значение форме могут придать и субъекты сделок. Тогда она будет считаться одним из существенных условий сделки, невыполнение которого однозначно говорит о том, что акт поведения не обретает качества сделки. Однако требование о государственной регистрации как форма сделки не может быть установлено соглашением сторон, и стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, для которого закон не предусматривает государственную регистрацию.

При совершении сделок с недвижимостью законом может быть установлена необходимость государственной регистрации самого договора по передаче недвижимости или обязательная государственная регистрация перехода права на недвижимость, при этом в некоторых случаях необходимы оба вида регистрации. Сделки, касающиеся приобретения обязательственных прав на недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации только в случаях, указанных в законе.

Отсутствие регистрации сделки или перехода прав на недвижимость вместе с тем не является основанием для признания недействительности договора.

Недействительным признается договор при отсутствии государственной регистрации, если это прямо предусмотрено правилами о соответствующем договоре.

Если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Соответственно гражданское законодательство предусматривает следующее правило: само совершение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.³⁰ Данную ситуацию, можно рассмотреть на примере Постановление ФАС Поволжского округа от 14.11.2013 по делу N А55-4719/2013. Общество с ограниченной ответственностью "Стройпрогресс" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о регистрации перехода права собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - под завод. Общество указало на то, что орган по управлению государственным имуществом уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. В итоге ФАС Поволжского округа принял решение удовлетворить требования, поскольку наличие задолженности общества по арендной плате по договору аренды земельного участка не является основанием для уклонения органом по управлению имуществом от государственной регистрации перехода права по заключенной и действительной сделке купли-продажи.