
- •1. Понятия «развития недвижимости», «девелопмент»
- •Преимущества и значение девелопмента. Факторы, влияющие на девелоперскую деятельность
- •Виды девелопмента
- •Объекты и сегменты рынка недвижимости.
- •Субъекты рынка недвижимости, участвующие в управлении недвижимостью.
- •6. Особенности девелопмента в различных сегментах рынка недвижимости
- •7. Особенности формирования девелоперского бизнеса в России
- •8.Регулирование развития недвижимости.
- •9. Понятие проект. Определение инвестиционного проекта.
- •Виды и классификация проектов
- •Значение управления проектами развития и обращения недвижимости
- •Окружение проекта, влияние на проект.
- •Участники девелоперского проекта
- •19. Место и роль управляющих компаний в системе управления недвижимостью.
- •20. Задачи управляющих компаний. Уровни управления
- •21. Концепции управления недвижимостью профессиональными управляющими компаниями: сервейинг понятие, особенности
- •22. Содержание деятельности управляющих компаний
- •23.Общее понятие маркетинга в девелопменте. Маркетинговые исследования в девелопменте.
- •24. Разработка маркетинговой концепции проекта
- •25.Формирование и реализация программы маркетинга
- •26.Фазы проекта развития и управления недвижимостью
- •Инициирование проекта девелопмента
- •Разработка концепции проекта девелопмента
- •Источники финансирования
- •Организационные формы финансирования девелоперских проектов
- •Метод проектного финансирования
- •Основные принципы управления стоимостью проекта
- •Оценка стоимости проекта
- •Бюджетирование проекта
- •Содержание бизнес-плана девелоперского проекта
- •Основные принципы оценки эффективности девелоперских проектов
- •Общая схема оценки эффективности
- •Исходные данные для расчета эффективности проекта
- •Основные показатели эффективности проекта
- •Оценка эффективности девелоперского проекта
- •Оценка финансовой реализуемости проекта и расчет показателей эффективности участия предприятия в проекте
- •Влияние риска и неопределенности при оценке эффективности девелоперского проекта
- •Расчет границ безубыточности девелоперского проекта
- •Оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности
9. Понятие проект. Определение инвестиционного проекта.
Понятие «проект» объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом признаков, наиболее общими из которых являются следующие:
направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;
координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;
ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и концом.
Отличие проекта от производственной системы заключается в том, что проект является однократной, не циклической деятельностью. Серийный же выпуск продукции не имеет заранее определенного конца во времени и зависит лишь от наличия и величины спроса. Когда исчезает спрос, производственный цикл кончается. Производственные циклы в чистом виде не являются проектами. Однако в последнее время проектный подход все чаще применяется и к процессам, ориентированным на непрерывное производство. Например, проекты увеличения производства до указанного уровня в течение определенного периода, исходя из заданного бюджета, или выполнение определенных заказов, имеющих договорные сроки поставки.
Проект как система деятельности существует ровно столько времени, сколько его требуется для получения конечного результата. Концепция проекта, однако, не противоречит концепции фирмы или предприятия и вполне совместима с ней. Более того, проект часто становится основной формой деятельности фирмы.
Существует ряд определений термина «проект», каждое из которых имеет право на существование, в зависимости от конкретной задачи, стоящей перед специалистом.
Вот некоторые из них.
В самом общем виде проект (англ. project) — это «что-либо, что задумывается или планируется, например, большое предприятие» (толковый словарь Webster).
С точки зрения системного подхода, проект может рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное — результат при участии ряда ограничений и механизмов.
Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционного проекта чаще всего является прибыль/ доход, материально-вещественным результатом — новые или реконструированные основные фонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальных активов с последующим получением дохода.
Виды и классификация проектов
Проекты, реализуемые в различных областях, разными специалистами имеют значительные различия между собой. Поэтому для выбора того или иного подхода к управлению конкретным проектом предварительно необходимо выяснить особенности именно данного типа проекта. Классификация проектов может быть проведена по различным основаниям. Мы рассмотрим лишь наиболее распространенные ее варианты:
Классификация по сферам деятельности
Технический (строительство здания или сооружения, внедрение новой производственной линии, разработка программного обеспечения и т.д.).
Организационный (реформирование существующего или создание нового предприятия, внедрение новой системы управления, проведение международной конференции и т.д.).
Экономический (приватизация предприятия, внедрение системы финансового планирования и бюджетирования, введение новой системы налогообложения и т.д.).
Социальный (реформирование системы социального обеспечения, социальная защита необеспеченных слоев населения, преодоление последствий природных и социальных потрясений).
Смешанный (проекты, реализуемые сразу в нескольких областях деятельности, - к примеру, проект реформирования предприятия, включающий внедрение системы финансового планирования и бюджетирования, разработку и внедрение специального программного обеспечения и т.д.)
Классификация проектов по размерности
Монопроекты - отдельные проекты различного типа и назначения, имеющие определенную цель, четко очерченные рамки по финансам, ресурсам, времени, качеству и предполагающие создание единой проектной группы (инвестиционные, инновационные и другие проекты).
Мультипроект - комплексный проект, состоящий из ряда монопроектов и требующий применения многопроектного управления (реформирование существующих и создание новых предприятий, разработка и внедрение внутрифирменных систем многопроектного управления).
Мегапроект - целевые программы развития регионов, отраслей и др. образований, включающие в свой состав ряд моно- и мультипроектов («План Маршалла», создание Общеевропейского рынка, развитие Южной Кореи и т.д.).
Классификация по объемам финансирования проекта
По объемам финансирования проекты можно разделить на малые, средние и крупные.
В зависимости от отрасли, масштабов деятельности компании- исполнителя и страны, в которой реализуется проект, уровни финансирования для проектов одного и того же типа будут существенно отличаться.
Так, в американской практике существуют прецеденты, когда к малым проектам относят проекты с объемом капиталовложений до $10-15 млн.и трудозатратами до 40-50 тыс. человеко-часов. (Примеры: опытно-промышленные установки, небольшие промышленные предприятия, модернизация действующих производств).
В российской практике к малым проектам можно отнести проекты с объемом финансирования до $200- 300 тыс. А проекты с объемом финансирования свыше $10-15 млн. уже относят, как правило, к крупным.
Классификация по целевому назначению проекта
Инвестиционный - главная цель - создание или обновление основных фондов организаций, требующие вложения инвестиций.
Инновационный - главная цель - разработка и применение новых технологий, организационных новаций, ноу-хау и других нововведений, обеспечивающих развитие организаций.
Научно-исследовательский.
Учебно-образовательный.
Смешанный.
Классификация по длительности проекта
1. Краткосрочный - до 1-го года.
2. Среднесрочный - от 1-го года до 3-х лет.
3. Долгосрочный - свыше 3-х лет.
В настоящее время наблюдается тенденция к сокращению срока при классификации проектов. Так, например, некоторые корпорации в качестве краткосрочных проектов рассматривают проекты со сроком реализации до 3 месяцев.
Классификация по географическому признаку
1. Проект реализуется в пределах конкретного населенного пункта.
2. Региональный проект.
3. Международный проект.
Признаки инвестиционных проектов и свойства инвестиционных проектов
Условия, влияющие на разработку инвестиционных проектов
Основные особенности проектов девелопмента, их отличия от инвестиционных проектов
Понятие термина «управление проектами». Актуальность и факторы, оказывающие влияние на необходимость УП.
Управление проектами — это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.
Управление проектами – это область менеджмента, охватывающая все сферы деятельности субъектов рынка, поскольку все они, так или иначе, претерпевают изменения. Необходимость адаптации к этим изменениям предполагает использование проекта, как особую форму осуществления целенаправленных изменений, ограниченных по срокам, стоимости и другим параметрам.
PMI так определяет термин «управление проектами» следующим образом: Управление проектом (УП) или Project Management (PM) - это профессиональная творческая деятельность по координации ресурсов на протяжении всего жизненного цикла проекта путем применения современных методов, средств и техник управления для успешного достижения поставленных целей при определенных требованиях к срокам, бюджету и характеристикам ожидаемых результатов проектов, осуществляемых в рыночных условиях в социальных системах.
PMBoK дает следующее определение того же термина: Управление проектом - процесс применения знаний, навыков, методов и средств и технологий к проектной деятельности с целью достижения или превышения ожиданий участников проекта.
Сущность методологии УП - это сосредоточение прав и ответственности за достижение целей проекта у специально созданной для этого группы специалистов – команды проекта. Если управление бизнесом предполагает управление определенной функцией или бизнес-процессом в долгосрочном циклическом ходе деятельности, то управление проектами характеризует комплексный и системный подход к управлению деятельностью, направленной на достижение конкретно заявленного результата. Таким образом, бизнес можно представить в виде множества различных по направленности и масштабам проектов, каждый их которых преследует свои цели.
Какой проект можно считать успешно реализованным? К признакам успешного управления проектами можно отнести:
§ актуальность целей проекта для Заказчика: ведь если по ходу реализации проекта была утрачена актуальность результата, то вряд ли этот проект можно считать успешным, даже при идеальном исполнении;
§ достижение поставленных целей, с учетом санкционированных изменений;
§ отсутствие (снижение количества) несанкционированных отклонений (в том числе бюджета, сроков);
§ достижение запланированного уровня качественных показателей результата;
§ сохранение нормальной работы «родительской» организации;
§ удовлетворенность участников и команды проекта;
§ обеспечение возможности извлечения опыта для реализации последующих проектов.
Факторы, необходимые для успешного управления проектами:
§ четко поставленные цели, приверженность проектной группы заявленным целям;
§ компетентный руководитель проекта, имеющий необходимый технический и административный опыт;
§ поддержка со стороны руководителей высшего звена: заинтересованные стороны должны знать об этой поддержке и ее чувствовать;
§ компетентные члены проектной группы: успех обеспечивает грамотная и подготовленная группа исполнителей;
§ достаточное ресурсное обеспечение;
§ адекватное информационное сопровождение: наличие необходимой информации о целях проекта, статусе, изменениях, организационных условиях и потребностях клиентов;
§ наличие отлаженных механизмов управления изменениями;
§ наличие обратной связи: все заинтересованные стороны по проекту должны иметь возможность изучать положение дел и вносить соответствующие предложения и коррективы;
§ неизменность состава ключевых участников команды проекта: частая смена кадров может привести к распылению накопленного группой опыта.
Выделяются следующие варианты УП:
1. Основная схема – менеджер проекта не несет финансовой ответственности за принимаемые решения, только обеспечивает координацию работ. Риск неполучения результата в этом случае относится на Заказчика.
2. Схема расширенного управления – менеджер проекта несет финансовой ответственности за принимаемые решения в пределах сметы проекта. Риск в этом случае относится на менеджера проекта в пределах условий контракта.
3. Схема «под ключ» - менеджер и команда проекта реализуют проект, используя полномочия в пределах контракта, договорных условий. Приемка готового результата проекта производится Заказчиком. Риск в этом случае относится на команду проекта.