26.Фазы проекта развития и управления недвижимостью
Понятие «жизненный цикл проекта» получило распространение в международной практике после того, как в 1959 году комитет Андерсона (NASA) сформулировал системный подход к управлению проектом по стадиям его жизненного цикла. Само понятие жизненного цикла проекта может иметь несколько определений. Преимущественно жизненный цикл проекта рассматривается как промежуток времени между моментом появления проекта и моментом его ликвидации. Например, Е.Е. Румянцева определяет его как период между началом и окончанием проекта [2]. Жизненный цикл проекта обычно включает в себя следующие фазы:
1. Концепция (идентификация, инициация)
2. Планирование проекта (разработка, квантификация)
3. Реализация проекта (выполнение)
4. Завершение проекта.
Каждая фаза, как правило, заканчивается созданием одного или нескольких промежуточного продуктов. Например, фаза концепции может завершаться написанием и последующим утверждением отчета о проведенном обследовании, фаза проектирования может быть завершена сборкой и утверждением опытного экземпляра нового изделия (прототипа) и т.д. Достаточно часто возможно параллельное выполнение работ разных фаз, что вызывает перекрытие фаз и сокращение продолжительности проекта в целом.
В состав фаз входят следующие работы:
Фаза концепции
Руководство по управлению проектами определяет концептуальную разработку как «процесс выбора/документирования наилучшего подхода к достижению целей проекта». Этот процесс включает в себя:
· Сбор исходных данных и анализ существующего состояния (предварительное обследование).
· Выявление потребности в изменениях (в проекте).
· Определение проекта:
· цели, задачи, результаты;
· ограничения проекта (временные, бюджетные);
· основные требования, ограничительные условия, критерии;
· уровень риска;
· окружение проекта, потенциальные участники;
· требуемое время, ресурсы, средства и др.
· Определение и сравнительная оценка альтернатив.
· Представление предложений, их апробация и экспертиза.
· Утверждение концепции и получение одобрения для следующей фазы.
Фаза разработки
Разрабатываются основные компоненты проекта, и осуществляется подготовка к его реализации. Основные работы этой фазы:
· Назначение руководителя проекта и формирование команды проекта, в первую очередь ключевых членов команды.
Инициирование проекта девелопмента
В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности. Сама инициатива при этом является следствием из наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона и т. д.
Оценка инициативы
Возникая как результат сопоставления «потенциала рынка» и «потенциала объекта» (земельного участка, нуждающегося в реконструкции здания и пр.), инициатива, прежде чем она найдет свое продолжение в практических действиях по реализации проекта, подлежит предварительной оценке, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и с учетом этих возможностей и ограничений возможной эффективности проекта (в подавляющем большинстве случаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к реализации проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).
Оценка инициативы имеет два основных аспекта: оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения). Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.
Оценка возможностей, которые предоставляет рынок, по сути, может быть сведена к оценке и прогнозированию спроса, предложения и конкурентной среды.
Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка (более подробно об оценке инициативы и анализе проекта см. главу 3).
Представления о требуемой доходности могут, разумеется, существенно колебаться в зависимости от оценки рискованности инвестирования в недвижимость. Так, по мнению представителей Международной ассоциации специалистов по недвижимости (ONCOR), по состоянию на 1999 г. для России приемлемой являлась норма доходности по инвестициям в недвижимость на уровне в 22–24% годовых, в то время как для Лондона она оценивалась в 11% годовых (коммерческая недвижимость). По отдельным объектам могут быть и существенные отклонения от средних величин. Например, знаменитый небоскреб Empire State Building был продан в марте 2002 г. за $57,5 млн, при том что годовая арендная плата составляла лишь $ 1,97 млн. (т. е. при норме доходности в 3,5% в год).
Продолжительность этапов проработки и оценка инициативы (концептуальная стадия) могут существенно различаться для разных проектов (чем больше индивидуальности и масштабности в проекте, тем эта стадия продолжительнее). В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но может растянуться и на годы. Затраты на эти этапы оцениваются в 1–3% от общей величины затрат по проекту в зависимости от его масштаба, но вместе с тем влияние принимаемых на этих этапах решений может быть очень существенно, так как именно здесь возможность влияния на направления использования финансовых ресурсов максимальна.