22. Содержание деятельности управляющих компаний

Набор услуг, предоставляемых профессиональными управляющими компаниями, довольно широк и охватывает следующие элементы управления:

• управление экономическим состоянием объекта - стоимостью, до­ходностью, уровнем затрат на эксплуатацию;

• управление финансовыми потоками (расчеты с клиентами, подряд­чиками, бюджетом);

• управление потреблением (маркетинг, сервис для клиентов и за­казчика);

• управление эксплуатацией объекта (организация работ, управление персоналом, отбор подрядчиков);

• управление рисками (страхование объектов и предпринимательско­го риска);

• юридическое оформление хозяйственных операций (заключение дого­воров с собственником, клиентами, подрядчиками, поставщиками).

Услуги, предоставляемые управляющими компаниями, можно объединить в следующие группы:

1 Административное управление:

• координация и контроль работ по эксплуатации объекта;

• организация взаимоотношений с клиентами (арендаторами);

• отчеты перед собственником;

• взаимодействие с властными и надзорными органами;

• организация действий в чрезвычайных ситуациях.

2. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта:

• техническое обслуживание и контроль состояния инженерных систем;

• текущий и планово-предупредительный ремонт, регламентные ра­боты;

• комплексная уборка (клининг) здания и благоустройство прилегаю­щей территории;

• ведение технической документации по объекту.

3. Финансовое управление:

- разработка финансового плана;

- бухгалтерский учет;

- обеспечение своевременного и полного поступления платежей клиентов;

- разбор случаев неуплаты и принятие по ним мер;

• составление финансовых отчетов для собственника;

• анализ финансовых резервов.

4. Маркетинг:

• исследование рынка недвижимости;

• исследование и анализ конкурентов;

• определение потребительских предпочтений;

• продвижение объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта;

• брокерские услуги (поиск арендаторов).

5. Консалтинг:

• разработка стратегии развития объекта;

• анализ наиболее эффективного использования объекта;

• оптимизация портфеля недвижимости;

• оптимизация налогообложения;

• техническая экспертиза объекта;

• оценка рыночной стоимости объектов;

• инвестиционный анализ: разработка инвестиционной политики, формирование портфеля недвижимости.

6. Девелопмент:

• бизнес-планирование развития объектов недвижимости;

• сопровождение проектов развития недвижимости: рекомендации заказчику к заданию на рабочее проектирование и согласования задания, согласование дизайн-проекта, консультирование и кон на этапе проектирования, согласование рабочего проекта, подготовка технической документации, участие в приемке-сдаче всех и; строительства, приемка объекта в эксплуатацию и управление

Перечисленные услуги предоставляются как в комплексе, так и отдельным направлениям в зависимости от соглашения между заказчиком и управляющей компанией.

Для обеспечения качественного управления объектами недвижимости те значение имеет стандартизация этого вида деятельности. Стандарты управления объектами недвижимости необходимы всем участникам процесса:

• собственникам они позволяют идентифицировать управление не­движимостью как самостоятельный вид экономической деятельно­сти, компетентно подбирать управляющую компанию и инвестиро­вать в объекты недвижимости;

• управляющим компаниям — грамотно организовать деятельность, разработать эффективную программу управления;

• пользователям объекта (арендаторам) полезно ознакомиться со стандартами для того, чтобы адекватно оценивать качество услуг, которыми они пользуются.

Стандарты управления недвижимостью — документально представленные требования, которым должно отвечать управление недвижимостью.

Система стандартов включает стандарты управления (базовые, функциональные, обслуживающие); методики, подробно рассматривающие отдельные аспекты деятельности, и программы.

Рассмотренные выше стандарты управления недвижимостью необяза­тельны, но управляющие компании могут руководствоваться ими в своей деятельности и, более того, сделать их обязательными. В любом случае наличие единых стандартов и методик позволит создать условия для снижения субъективизма при принятии управленческих решений, сведения к минимуму рисков государства, общества и собственников от непрофессионального управления объектами недвижимости.