19. Место и роль управляющих компаний в системе управления недвижимостью.

Профессиональное управление недвижимостью — предпринима­тельская деятельность хозяйствующего субъекта, обеспечива­ющая эффективное использование недвижимого имущества в интересах собственника, получение собственником дохода или иных выгод от переданного в управление объекта недвижимости.

В системе управления недвижимостью управляющие компании за­дают особое место — они обеспечивают эффективное использование объекта в интересах собственника или указанного им липа. В отличие от органов государственного или муниципального управления, в функции которых входит управление недвижимым имуществом, управляющие компании выступают как хозяйствующие субъекты, осуществляющие предприниматуелъскую деятельности в сфере управления недвижимостью

Цели управления определяет собственник, а задачи управляющего — поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.

Таким образом, развитие профессионального управления недвижимостью позволяет собственнику, во-первых, привлечь специалистов по управлению своими объектами и, во-вторых, выбрать лучшего профессионалов на конкурсной основе. Преимущества очевидны: собственник освобождается от необходимости заниматься не свойственной ему деятельностью и при этом с помощью конкурса заказывает требуемые услуги по приемлемой цене и с надлежащим качеством.

20. Задачи управляющих компаний. Уровни управления

В соответствии с поставленными собственником целями управляющие компании решают следующие задачи:

• создание информационно-аналитической базы для принятия уп­равленческих решений;

• разработка и реализация стратегии и программы управления объ­ектом;

• организация эксплуатации объекта;

• обеспечение безопасности пользования объектом;

• обеспечение гибкой системы обслуживания пользователей на объекте;

• мониторинг состояния объекта по техническим и экономическим параметрам;

• привлечение инвестиций для развития объекта.

Деятельность управляющих компаний может включать несколько уровней управления:

• отдельным объектом недвижимости;

• комплексом недвижимого имущества;

• портфелем недвижимости.

На первом уровне управление осуществляется юридически обособленной частью недвижимого имущества, состоящей из земельного участка

(или его доли) и связанных с ним зданий и сооружений (или их частей).

На втором уровне управление осуществляется едиными имущественными

комплексами, основу которых составляют взаимосвязанные и взаимодополняющие объекты (группы объектов), объединенные общими территорией, инженерной инфраструктурой, назначением.

Третий уровень предполагает управление совокупностью объектов недвижимости и/или групп объектов, расположенных на разных территориях и имеющих различное назначение.

21. Концепции управления недвижимостью профессиональными управляющими компаниями: сервейинг понятие, особенности

В современных российских условиях сформировался ряд основных положений концепции управления недвижимостью профессиональными управляющими компаниями:

• управляющая компания - самостоятельный хозяйствующий объект со статусом юридического лица;

• договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и профессиональным управляющим сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом рас аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесообразно осуществлять инвестиционные проекты;

• управляющая компания получает вознаграждение, размер которого устанавливается договором; компания самостоятельно определяет направления его использования, однако при работе с государственной недвижимостью она несет ответственность за целевое использование получаемых бюджетных средств;

• управляющая компания предоставляет залог в обеспечение во­щения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения ею обязательств (так называемое гарантийное обеспечение договора);

• отбор компаний для управления объектами государственной и муниципальной собственности осуществляется на основе открыт конкурса, при этом обязательное требование – представление претендентом бизнес-плана (программы) управления недвижимость •

В последнее время в российский деловой оборот вошел термин «сервейинг», под которым понимается профессиональное комплексное, системное управление недвижимостью, задача которого — реализация интересов собственника. За собственником остаются стратегические решения и контроль качества управления. Оперативное управление объектами делегируется профессиональным управляющим — сервейинговым компаниям, выполняющим ряд функций. Среди них сбор и обработка информации объектах недвижимости и городском планировании, подготовка и реализация проектов застройки, оценка, ремонт, реконструкция и модернизация линий, их продажа или аренда. Таким образом, сервейинг охватывает все этапы жизненного цикла недвижимости, обеспечивает решение всех практических вопросов. Специалисты по сервейингу — сервейеры — работают по всему миру.

Сервейинг — комплекс мер по реализации системного подхода к управлению недвижимостью, включающий совокупность юридических и технико-экономических экспертиз, составляющих основу принятия управленческих решений в области создания, оценки, эксплуатации и развития объектов недвижимости для их эффективного использования.

Отличительная особенность сервейинга — углубленная проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости, что имеет важнейшее значение для ее эффективного исполь­зования. Сервейинг расширяет традиционное понимание деятельности профессиональных управляющих недвижимостью и предоставляет новые возможности для развития бизнеса.