3.Розрахунок коефіцієнта капіталізації

Ставка капіталізації – це коефіцієнт, який відображує взаємозв’язок прогнозного чистого операційного доходу і вартості об’єкта.

Ставка капіталізації – норма доходу, що включає норму віддачі ( процент, тобто плату за капітал) та норму повернення капіталу і віддзеркалює його економічний зміст. Отже, ставка капіталізації враховує як чистий прибуток, що приносить оцінюваний об’єкт, так і відшкодування капіталу, витраченого на його придбання.

У загальному вигляді ставка капіталізації визначається як:

К_к= ЧОД / С

Основні способи розрахунку ставки капіталізації:

1) спосіб, що грунтується на ринкових даних щодо прогнозованих дохо­дів від оренди та цін об'єктів, які є аналогами оцінюваного об'єкта. Розрахована зазначеним способом ставка коригується шляхом ура­хування очікуваних тенденцій попиту і пропозицій на ринку оренди й купівлі-продажу нерухомості протягом періоду прогнозування;

К = 1/ мультиплікатор рентних платежів

Мультиплікатор = Це/Де

Це- ціна продаж об’єктів аналогів

Де- дійсний валовий дохід об’єктів аналогів

2)спосіб, що ґрунтується на визначенні ставки капіталізації як суми базової ставки капіталізації, яка існує на ринку купівлі-продажу об'єктів нерухомості, що користуються стійким попитом у даному населеному пункті або районі, і вкладання грошових коштів у їх придбання може вважатися найменш ризикованим порівняно з ін­шими об'єктами нерухомості, та ризиків ліквідності, пов'язаних зі специфікою об'єкта оцінки (функціональне призначення, місце роз­ташування, інвестиційний ризик тощо). При цьому базова ставка розраховується першим способом і повинна враховувати тенден­ції ринку нерухомості, що відбулися за період від дати продажу таких об'єктів до дати оцінки;

3)Метод прирівнювання коефіцієнта капіталізації до ставки дисконту – використовується у випадках, коли чисті операційні доходи є постійними за роками і не обмежені в часі. Обґрунтування значень коефіцієнта капіталізації прибутку проводиться розрахунками ставки дисконту. Найпоширенішим підходом розрахунку ставки дисконту для об’єктів нерухомості є метод кумулятивного нарощення ( додавання) ( даний метод розглядається в лекції 22)

4)Метод зв’язаних інвестицій – використовується в двох різновидах:

4.1. –метод зв’язаних інвестицій для власного і позичкового капіталу

К _к = П_к х д_п + ( 1 – П_к) х д_в

К _к-коефіцієнт капіталізації

П_к -питома вага позичкового капіталу у вартості об’єкта нерухомості;

д_п- ставка дохідності на позичковий капітал

д_в - ставка дохідності на власний капітал

4.2. Метод зв’язаних інвестицій для складових частин нерухомості – використовується у випадках, якщо можуть бути отримані точні ставки дисконту окремо для землі і будівель.

К_к = З х К_з + Н х К_н

З- питома вага земельної ділянки в загальній вартості нерухомості

К_з – коефіцієнт капіталізації для земельної ділянки

Н- питома вага будівель в загальній вартості нерухомості

К_н – коефіцієнт капіталізації для будівель.

Використання методу зв’язаних інвестицій передбачає розвинуту систему іпотечного кредитування та ефективно функціонуючий ринок землі.

/ інші обгрунтовані способи розрахунку.

5) Метод додавання – використовується для об’єктів нерухомості, що втрачають свою вартість.

Коефіцієнт капіталізації складається іх двох частин : ставки дисконту і норми відшкодування капіталу.

НВК дозволяє врахувати необхідність повернення капіталу. Вона базується на інтервалі часу, протягом якого, відповідно до позиції типового покупця, повинно відбутися повернення його капіталу, вкладеного в оцінюваний об’єкт нерухомості.

Норма відшкодування капіталу може розраховуватися за допомогою методичних підходів, що базуються на:

-прямолінійному поверненні капіталу;

-поверненні капіталу за фактором фонду відшкодування;

-повернення капіталу за фактором фонду відшкодування і без ризикової ставки дисконту.

6) метод віднімання - використовується у випадках , якщо в майбутньому прогнозується зростання вартості оцінюваного об’єкта нерухомості. Коефіцієнт капіталізації прибутку визначається шляхом віднімання зі ставки дисконту надбавки за майбутнє зростання капіталу.

R_k = к_д- t

R_{k –}коефіцієнт капіталізації прибутку

к_д – ставка дисконту

t – надбавка за майбутній приріст капіталу

Перевага методу прямої капіталізації – простота розрахунків. Відображення ринкової кон’юнктури. Це пов’язано з тим, що при його застосуванні береться велика кількість угод із власністю та проводиться їх аналіз із точки зору прибутку та вартості.

Однак метод не слід використовувати, коли відсутня інформація про ринкові угоди; якщо об’єкт ще не добудований, а значить не вийшов на режим стабільних доходів; та коли об’єкт піддається сильним руйнуванням внаслідок стихійного лиха, тобто вимагає серйозної реконструкції.

Недоліки У формулі розрахунку поточної вартості об’єкта присутній показник чистого операційного доходу. Для його розрахунку необхідно володіти масивом інформації, яка часто відноситься до комерційної таємниці, та відповідно , доступ до неї обмежений. У зв’язку з цим завдання зібрати інформацію про ринкові угоди та розрахувати коефіцієнт капіталізації – досить складна проблема.

Контрольні питання:

1. Чим відрізняються поняття «вартість» і «ціна» об’єкта нерухомості?

2. Які особливості доходного підходу до оцінки нерухомості

3. Етапи реалізації доходного підходу до оцінки нерухомості.

4. Які процедури застосування методу капіталізації доходів?

5.В яких випадках застосовують методи прямої та непрямої капіталізації?

6. Опишіть методику розрахунку коефіцієнта капіталізації

Викладач Цісар Г.А.

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ТОРГОВЕЛЬНО-ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНО - ЕКОНОМІЧНИЙ КОЛЕДЖ

Напрям 0501 Економіка і підприємництво.

Дисципліна « Оціночна діяльність »

Лекція 18 Тема 9.9.Метод дисконтованих грошових потоків

План:

1 . Сутність методу дисконтування грошових потоків

2. Визначення ставки дисконтування

Ключові поняття:

Ставка дисконту, дисконтування, грошовий потік, без ризикова ставка.

Нормативні та регулюючі документи

1. Положення ( стандарт ) бухгалтерського обліку 7

2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003

Література.

1. Григорьев В. В. Оценка обьектов недвижимости. М.,1997, №7, 1997 с. 1 18-120. 2. Лебедь Н.П., Мендрул А.Г. Практическое пособие по зкспертной оценке предприятий. К., 1998, с. 72-85