52

Вступ

Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки дає значний соціально-економічний ефект. За допомогою іпотечних фінансових інструментів значно збільшуються активи різних суб'єктів ринку - від окремого громадянина і сім'ї до держави в цілому. За рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки.

Високоорганізована ринкова економіка неможлива без широкого використання іпотеки, зокрема застави земельних ділянок та іншого нерухомого майна з метою забезпечення зобов'язань боржників. Іпотечні відносини міцно пов'язані з інвестиціями і відіграють особливо велику роль у будівництві та сільському господарстві. Отже, іпотека - це довгостроковий кредит, що видається фізичній особі під певний відсоток банком або кредитною спілкою для будівництва або купівлі житла.

Актуальність теми. Іпотечне кредитування в сучасних умовах розвитку економічних відносин в Україні є одним з найбільш мобільним сегментів фінансового ринку. На сьогодні на довгострокові фінансові ресурси спостерігається значний попит.

Метою роботи є проаналізувати сучасний стан, тенденції і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні та узагальнити досвід регулювання іпотечних відносин в країнах з ринковою економікою, обґрунтувати перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні.

Реалізація поставленої мети обумовила визначення наступних завдань:

• дослідити сутність іпотечного кредитування та механізм її надання;

• дослідити умови надання іпотеки фізичним особам на прикладі ПАТ «Райффайзен Банк Аваль»

• визначити перспективи розвитку іпотечного кредитування;

• проаналізувати проблеми, що пов'язані з розвитком іпотеки та іпотечних цінних паперів в Україні;

• дослідити ефективність використання нових іпотечних інструментів на фінансовому ринку України;

Предметом дослідження є розвиток іпотечного кредитування в ринковій економіці.

Об'єктом дослідження є механізм іпотечного кредитування у системі кредитно-банківських відносин.

Інформаційною базою дослідження послужили відповідні закони та нормативні акти України, офіційні дані Державного комітету статистики України, спеціальна та періодична література та інші джерела.

Розділ 1. Кредитування населення на придбання житла (іпотека)

1. Загальна характеристика сфери іпотечного кредитування в Україні

   1. теоретичні основи іпотечного ринку житла в Україні

Іпотечне кредитування є одним з елементів іпотечного ринку. Іпотечний ринок частково відноситься до фінансових ринків, зокрема, до ринку довгострокових боргових зобов’язань, фондового та страхового ринків. Іпотечний ринок включає іпотечні сегменти ринків землі, житла та іншої нерухомості, а також ринку пенсійних послуг. З’ясовано, що іпотечний ринок житла – це система взаємовідносин на основі взаємодії інтересів у процесі купівлі-продажу житла за рахунок кредитів, забезпечених заставою житла, а також заставою іпотечних цінних паперів та майнових прав. Суб’єктами цього ринку є позичальники (заставодавці), кредитори (заставотримачі), інвестори, фінансові посередники, держава та органи місцевого самоврядування.

Виявлено, що появі іпотечного ринку житла передувало дві основні причини: по-перше, становлення ринку довгострокових кредитних зобов’язань, забезпечених заставою житла, по-друге, поява ринку іпотечних цінних паперів, емітованих на базі пулів кредитів (заставних).

Етапи становлення іпотечного ринку житла наступні. Спочатку сформувалися місцеві (локальні ) іпотечні ринки, а згодом – національні іпотечні ринки житла. На сучасному етапі спостерігається процес формування субнаціональних іпотечних ринків житла. У пострадянських країнах іпотечний ринок житла знаходиться в стадії розвитку місцевих ринків.

Іпотечні ринки базуються як на однорівневій, так і на дворівневій системі іпотечного кредитування. Однорівнева система іпотечного кредитування включає первинних іпотечних кредиторів, позичальників та інвесторів. Встановлено, що основною відмінністю дворівневої системи іпотечного кредитування від однорівневої є наявність у ній закладів фінансування ліквідності, механізмів сек’юритизації іпотечних кредитів шляхом трансформації їх в емісійні іпотечні цінні папери, рефінансування іпотечних кредитів.

Функціонують первинний і вторинний іпотечний ринки житла.

Основні функції іпотечного ринку у регулюванні розвитку економічної системи, як формування інвестиційних механізмів, забезпечення макроекономічної стабільності, вплив на зростання ВВП, забезпечення функціонування ринків нерухомості, формування обсягів внутрішнього ринку та платоспроможного попиту, забезпечення взаємозв’язку між фінансовими ринками та реальним сектором економіки.

Виявлено, що на цьому ринку існують ризики іпотечного кредитування, емісії іпотечних цінних паперів, невідповідності державного регулювання, запровадження нових кредитних продуктів, стратегічного управління, посилення нестабільності функціонування фінансових ринків та кон’юнктури на ринку житла.

Іпотечний ринок житла має власну організацію, що включає:

- правові засади ринку, законодавство про іпотеку, про іпотечні цінні папери, про ведення державного реєстру прав на нерухоме майно іпотек та угод з ними, банківське законодавство, законодавство про ощадно-будівельні каси;

- стандарти та правила іпотечного кредитування;

- органи державного регулювання, зокрема ті, які здійснюють регулювання діяльності банківських та небанківських фінансово-кредитних установ, що надають іпотечні кредити, регулювання обігу іпотечних цінних паперів, органи державної реєстрації прав власності, нотаріату, судові органи, спеціалізовані іпотечні агентства, органи місцевого самоврядування;

- саморегулівні організації, які визначають правила та норми поведінки на іпотечному ринку житла, захищають інтереси його учасників;

- інститути іпотечного ринку житла – фінансування іпотечних кредитів, рефінансування іпотечних кредитів, колективного інвестування, інформаційно-аналітичного забезпечення та мінімізації ризиків, правового забезпечення, фінансові посередники, індивідуальні інвестори;

- інструменти іпотечного ринку житла: акумулювання ресурсів на цілі іпотечного житлового кредитування, забезпечення іпотечних кредитів та їх сек’юритизації, рефінансування, державного регулювання та державного стимулювання учасників іпотечного ринку житла, інформаційно-аналітичного забезпечення ринку;

- фінансові відносини, в які вступають суб’єкти іпотечного ринку житла – позичальники, кредитори, інвестори, держава і місцеве самоврядування, саморегулівні організації, фінансові посередники, суб’єкти інформаційно-аналітичного та правового забезпечення ринку, мінімізації ризиків[2, c. 34-36].

Іпотека вважається найефективнішим механізмом розв’язання житлових проблем населення. В європейських розвинених країнах кредити видаються строком на 15-30 років під 7-10% річних. У середньому родині доводиться віддавати 30% від всього доходу. Завдяки іпотеці можна оплатити 70% вартості житла. Підтримує також держава.

Не існує єдиної універсальної моделі іпотечного ринку житла та єдиної схеми організації іпотечного житлового кредитування. Існуючі в зарубіжних країнах моделі іпотечних ринків житла базуються на основі двох основних правових та економічних систем – європейській континентальній та англо-американській. Сучасна практика нагромадила різноманітні системи іпотечного фінансування масового будівництва житла, основними з яких є банківське іпотечне кредитування, система індивідуальних та колективних контрактних цільових будівельних заощаджень, іпотечне фінансування на основі емісії іпотечних цінних паперів, а також іпотечне рефінансування на основі емісії іпотечних цінних паперів на базі пулів іпотечних кредитів (закладних). Вказані системи згруповано в дві основні системи іпотечного фінансування – систему, яка функціонує на основі первинного іпотечного ринку житла, та систему, яка функціонує на базі первинного та вторинного іпотечних ринків житла (або однорівнева та дворівнева системи іпотечного фінансування).

2. Становлення іпотечного ринку житла в Україні

Ринок житла до 90-х рр. ХХ ст. в Україні практично був відсутній, оскільки основна частина житлового фонду будувалася за рахунок коштів держави і розподілялася державою. Існуюча в радянські часи система фінансування житлового будівництва зазнала краху. Обсяги житлового будівництва багаторазово скоротилися, житлова проблема набула великої гостроти. Розвиток іпотечного ринку житла в Україні став об’єктивною необхідністю.

Обґрунтована система об’єктивних чинників запровадження в Україні іпотечного ринку житла, а саме: зміну структури фінансової системи країни, джерел фінансування житлового будівництва, реформування відносин власності в житловому секторі, структурні зміни у платоспроможному попиті населення, його значне скорочення на ринку житла за відсутності нових механізмів фінансування житлового будівництва.

Процес становлення іпотечного ринку житла в Україні розпочався в окремих містах, передусім в м. Києві, що сприяло пожвавленню загальної економічної кон’юнктури.

З метою збереження трудових колективів та забезпечення зайнятості, а також отримання прибутку провідні будівельні компанії України з середини 90-х рр. впроваджують різноманітні схеми фінансування житлового будівництва з використанням елементів іпотеки. Загальнодержавної підтримки набув досвід ХК “Київміськбуд” та АКБ “Аркада”, які запровадили кілька схем фінансування житлового будівництва. Це фінансування житлового будівництва за рахунок інвесторів, контрактні будівельні заощадження, іпотечні кредити, облігації, за рахунок яких фінансується придбання права вимоги за кредитними зобов’язаннями. Успішно реалізуються житлові програми, зокрема “Квартира в розстрочку”, пенсійна програма, програма “Житло до повноліття”.

Разом з тим формування іпотечного ринку житла в Україні як закономірної ознаки сучасної економіки йде повільною, що стримується багатьма об’єктивними і суб’єктивними чинниками.

Щодо законодавства, яке регулює іпотечні відносини в Україні, то слід відзначити деякі моменти. Закон України «Про іпотеку» вважається одним із найпрогресивніших на теренах Східної та Центральної Європи. Цей Закон вирішує низку проблем, що значно поліпшить практичне застосування іпотеки і дозволятиме уніфікувати правила її здійснення із загальноприйнятими міжнародними стандартами. Згідно із Законом України «Про іпотеку» дозволяється передавати в іпотеку землі сільськогосподарського призначення і об’єкти незавершеного будівництва. Законом регламентовано і позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, яка дозволятиме кредитору швидко й ефективно задовольнити свої вимоги. Законом також вперше здійснено спробу закріпити на законодавчому рівні процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке за іпотечним договором звертається стягнення. Основний плюс нового іпотечного законодавства — посилення захисту інтересів банків-кредиторів і певне зниження ризиків, оскільки спроститься процедура звернення стягнення на нерухомість, яка передається у заставу.

Незважаючи на всі перешкоди, в Україні поступово створюються передумови для розвитку іпотечного ринку. 8 жовтня 2004 р. постановою уряду створена Державна іпотечна установа зі статутним капіталом 50 млн. грн. Основною метою діяльності Державної іпотечної установи є рефінансування іпотечних кредиторів за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів. Передбачається, що ця установа активно випускатиме корпоративні облігації і залучатиме кредити міжнародних фінансових організацій ( наприклад, Світового банку, Європейського банку). Адже, щоб мати можливість надавати іпотечні кредити під 7-8% річних на строк до 30 років, потрібен статутний фонд близько 1 млрд гривень. Тут виникає ще одна проблема: сьогодні на ринку попитом користуються корпоративні облігації з дохідністю не менше 15%, що значно вище ставок по житлових іпотечних кредитах. Тому залучення коштів для іпотечної компанії може бути дорожчим, ніж розміщення їх в банках.

В іпотечному механізмі вже з’явилась ланка, якої раніше бракувало, — єдиний держатель реєстру іпотек, яким виступає Міністерство юстиції, а безпосередньо вносити записи до реєстру будуть державні та приватні нотаріуси. Це дозволить активізувати тимчасово припинений багатьма банками процес видачі іпотечних кредитів. Згідно із Законом України «Про іпотеку», пріоритет прав іпотекодержателя на нерухоме майно виникає лише за наявності державної реєстрації іпотеки. Звичайно, що через відсутність закону, який регулював би порядок державної реєстрації іпотек, банки неохоче видавали такі кредити, адже, у разі невиконання позичальником зобов’язань суд цілком міг визнати договір іпотеки нечинним. Відсутність тимчасового положення про порядок реєстрації іпотек призвела також до того, що банки втратили можливість здійснювати рефінансування власної кредитної діяльності за допомогою заставних. Це питання порушив і банківський комітет Американської торгової палати, зазначивши, що відсутність реєстрації іпотек в Україні виводить з використання передбачений законом «заставний» інструмент, а також не дає змоги створити пул для випуску іпотечних облігацій. Отже, затвердження порядку реєстрації іпотеки сприятиме підвищенню прозорості та надійності іпотечного кредитування для кредиторів та інвесторів.

3. Основні напрямки розвитку іпотечного ринку житла в Україні

Житлове будівництво на основі іпотечного кредитування має набути статусу базової галузі життєдіяльності та державної підтримки, що матиме великий мультиплікаційний ефект для прискорення соціально-економічного розвитку країни. Основними напрямами розвитку іпотечного ринку житла в Україні в контексті адаптації зарубіжного досвіду визначено створення ефективної системи державного регулювання цього ринку, що включатиме формування правових основ, запровадження системи державного стимулювання учасників ринку, розвиток системи органів держаного регулювання, визначення та чітке розмежування їх функцій, запровадження сучасних інститутів акумулювання фінансових ресурсів на цілі іпотечного кредитування, створення інституційних інвесторів як основних постачальників ресурсів на такі цілі, розвиток системи інструментів фінансування та рефінансування іпотечних кредитів, а також інших інструментів іпотечного ринку житла, зокрема інструментів, пов’язаних зі створенням єдиного державного реєстру прав власності, іпотек та угод з ними, а також інструментів інформаційно-аналітичного забезпечення учасників іпотечного ринку, мінімізації ризиків, соціального захисту його учасників, а також захисту інтересів кредиторів та інвесторів[7, c. 28-30].

Потребують подальших наукових розробок проблеми вибору моделі іпотечного ринку житла та його організації в умовах України, шляхи інтеграції іпотечного ринку житла в соціально-економічну систему країни, підвищення платоспроможності населення на ринку житла, мінімізації ставок іпотечного кредитування, ризиків функціонування ринку, захисту інтересів кредиторів та інвесторів, емісії та обігу іпотечних цінних паперів, функціонування інститутів іпотечного ринку житла – ощадно-будівельних кас, закладів фінансування ліквідності, недержавних пенсійних накопичувальних фондів, страхових компаній, фондів спільного інвестування, інструментів іпотечного ринку житла, форм і методів державного стимулювання учасників іпотечного ринку житла, оподаткування, сек’юритизації активів іпотечних фінансових установ, застосування процедур стягнення та реалізації майна, що є предметом іпотеки, соціального захисту громадян.

Розвиток ринку іпотечного кредитування зараз визначений одним з пріоритетних напрямків діяльності Кабінету Міністрів України, адже завдяки ньому можна вирішити низку проблем, що стосуються різних сфер національної економіки. Незважаючи на зростання українського ринку іпотеки, він все-таки залишається малорозвиненим. За інформацією Української національної іпотечної асоціації (УНІА) та Міжнародного іпотечного банку (МІБ), обсяги іпотечного кредитування в Україні 2010 року сягнули 10 млрд гривень. Це близько 2% ВВП України (у розвинутих країнах вона сягає більше половини ВВП) та, приблизно, 7% загального кредитного портфеля українських банків.

Тільки 30-40 із 167 діючих банків в Україні сьогодні активно займаються іпотечним кредитуванням. В їх кредитних портфелях такі позики займають лише 3-5% (в країнах Євросоюзу цей показник становить 40%) і кредити надаються в середньому до 15-20 років ( лише окремі банки позичають гроші на тридцять років). До того ж, більшість цих фінансових установ знаходяться в м.Києві та Донецькому регіоні, де така послуга найбільш поширена.

Найактивнішими банками, які контролюють значні частки ринку іпотечного кредитування в Україні, є Райффайзен Банк Аваль, Приватбанк, Укрсоцбанк, Брокбізнесбанк та ін. Конкуренція посилюється зі сторони іноземних колег. Так Міжнародний іпотечний банк, створений американським Western NIS Enterprise Fund, ставить за мету стати лідером ринку іпотечного кредитування завдяки доступу до дешевих ресурсів, якості свого продукту та ефективності обслуговування клієнтів[5, c. 57-59].

Наявні світові тенденції свідчать про те, що сучасні іпотечні ринки формуються в основному зобов’язаннями, забезпеченими житловою іпотекою. Та в практиці українських банків комерційна іпотека в якості забезпечення має значні переваги. І це дуже прикро, адже саме від “надійності” кредитів, що забезпечені нерухомістю, залежить довіра іноземних інвесторів до вітчизняного ринку.

Щодо державної підтримки в Україні, то програма молодіжного кредитування, яку реалізував Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву при Держкомітеті у справах сім’ї та молоді, вже не діє. 1 січня 2005 р. набрала сили постанова уряду, за якою державні службовці, які потребують поліпшення житлових умов (відповідно до законодавства), мають право на отримання безпроцентного кредиту для житлового будівництва і придбання квартири або індивідуального житлового будинку. Кредитувати держслужбовців уповноважений Державний ощадний банк України (“Ощадбанк”). Цієї підтримки явно недостатньо, щоб забезпечити житлом усіх бажаючих.

В Україні зараз у спорудження житла бюджетні кошти майже не вкладаються, тому основними інвесторами виступають громадяни. За оцінками спеціалістів, сьогодні претендувати на участь в програмах іпотечного житлового кредитування можуть від 6 до 15% населення. В середньому, забезпечення житлом в Україні становить 20 кв.м. на особу, що в 2-3 рази менше, ніж у розвинутих країнах. Громадяни цих країн із середнім достатком змінюють житло 7-8 разів протягом життя, звичайно, завдяки отриманню іпотечних кредитів.

Обсяги іпотечних кредитів українському населенню значно можна збільшити, шляхом: зниження відсоткових ставок; збільшення терміну кредитування; збільшення розміру кредиту відносно вартості предмету , зменшення суми витрат на оформлення кредиту та включення їх в “тіло кредиту”; застосування індивідуальних схем виплати кредитів; розвитку кредитів на первинному ринку; зміни технології розгляду можливості конкретного об’єкту бути предметом застави; застосування страхування ризиків позичальника; надання позичальнику можливості попереднього ознайомлення з кредитними документами для внесення в них узгоджених змін; вдосконалення самого процесу оформлення документів по кредитуванню; попереднього ознайомлення позичальника з технологією реалізації застави при неможливості виплати боргу; застосування технологій, які б виключали необґрунтовані затрати часу на пошуки квартири і втрати завдатку на знайдену квартиру; формування у населення економічної та юридичної культури; збільшення кількості публікацій в ЗМІ на тему іпотеки; залучення рієлторських організацій до роботи з іпотекою[9, c. 89-92].

На даному етапі розвитку іпотеки необхідна більша державна підтримка. Так державою має здійснюватись субсидування цільових ощадних рахунків, призначених для придбання нерухомості, її реконструкції чи ремонту; оплата частини відсоткової ставки за іпотечним кредитом; вилучення із суми, оподаткованої прибутковим податком, відсотків за іпотечним кредитом.

Зростанню житлових іпотечних кредитів в Україні відчутно сприяють корпоративні стосунки окремих комерційних банків та компаній, які займаються будівництвом житла. На первинному ринку банки працюють за двома головними схемами: одні кредитують купівлю квартир тільки однієї будівельної організації (так діють АКБ “Аркада”, АКБ“Укрсоцбанк”, КБ“Надра”), інші укладають угоди з кількома такими організаціями. Хоча банківський ризик у випадку кредитування на первинному ринку більший, ніж на вторинному ( адже тільки після завершення будівництва банк може отримати ліквідну заставу), банки охочіше кредитують купівлю саме нового житла. Це пояснюється тим, що нове житло – неамортизоване, а потенційні його покупці – люди багаті, кредитоспроможніші, ніж покупці старих квартир. Проте, слід зазначити, що, починаючи з другої половини 2002 року, на вторинному ринку житлової нерухомості спостерігається постійне зростання цін. Це пов’язане з покращенням економічного стану країни й певним підвищенням добробуту населення. Стабільність цін на житлову нерухомість і навіть їх зростання (особливо у Києві), а також далекий від насичення попит на житло, стимулюватимуть як зростання темпів будівництва житла на продаж, так і обсяги його фінансування за рахунок банківських кредитів і кредитів на цілі купівлі та під забезпечення житла.

Корисним є досвід розвитку іпотечного кредитування, нагромаджений у ході експерименту на базі компанії «Київміськбуд». 1996 року компанія «Київміськбуд» спільно з акціонерним комерційним банком «Аркада» почали випускати цільові житлові облігації для залучення коштів населення і побудову за них житла. Так, по суті, було зроблено перший крок до зародження іпотечного житлового кредитування в Україні. Після здачі першого будинку, спорудженого в такий спосіб, у лютому 1996 року АКБ «Аркада» спільно з компанією «Київміськбуд» перейшли на іншу схему залучення коштів населення в житлове будівництво. Це були так звані цільові інвестиційні контракти. Потім почав використовуватися такий інструмент як надання кредитів громадянам на будівництво житла під його заставу. Експеримент передбачав розширення можливостей соціального забезпечення громадян за рахунок доходів по довгострокових житлових ощадних вкладах. Було запроваджено механізм податкового стимулювання таких вкладів. У ході експерименту відпрацьовувались нові форми і економічні механізми стимулювання житлового будівництва. Масштаби цього експерименту треба значно розширити і сприяти тому, щоб у ньому брали участь усі великі міста України, адже таким чином вирішаться відразу декілька проблем: забезпечення населення житлом та загальне покращення його добробуту. Слід зазначити, що будівельна галузь є найкращим мультиплікатором економічного зростання. Кожна гривня, вкладена в будівництво, дає 2,5-3 гривні приросту ВВП, а кожне додаткове робоче місце у житловому будівництві забезпечує роботою 5-6 працівників інших галузей[13, c. 20-21].

Зараз найгострішою проблемою є практично відсутність в Україні довгострокового кредитування банками населення. Банки воліють без ризику обертати короткострокові засоби. Заважає наявність великої кількості ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Зараз банки в основному фінансують операції іпотечного кредитування за рахунок депозитів фізичних осіб, строк яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає збільшувати депозитні відсоткові ставки. Все це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку. Завищення вартості кредитів, що надаються, значною мірою зумовлюється: високою ціною залучених ресурсів; зростанням інфляції та зниженням ринкової вартості застави; несвоєчасним виконанням кредитних зобов’язань; ризиками, пов’язаними з правовими і судовими складнощами при відчуженні житла-предмета застави, а також із проблематичним виселенням боржника та продажем на торгах предмету застави. Існують складнощі у оцінці платоспроможності позичальника, адже значну частку доходів населення складають неофіційні доходи, які банк повинен враховувати при прийнятті рішення про видачу кредиту. Головна вимога до клієнтів – це їх платоспроможність, наявність стабільного джерела доходів. Також у позичальника бажаною є конкурентоспроможна професія (люди професій, пов’язаних з комерційною діяльністю, отримують зарплату незалежно від бюджетного фінансування – це юристи, економісти, менеджери різних рівнів). Оцінка фактичної платоспроможності позичальника є поки що невирішеною проблемою, яка суттєво обмежує можливість розвитку іпотечно-житлового кредитування. При доходах сім'ї менше 1000 доларів у місяць, обслуговувати іпотечний кредит просто нереально. Тому і доступність його в Україні не перевищує 5%.

Негативною стороною українського ринку житлового іпотечного кредитування є тенденція до поступового збільшення частки кредитів, які надаються в іноземній валюті (приблизно 24% кредитів видаються в гривні), а якщо вони надаються в національній валюті, то існує певне валютне хеджування, яке прив’язане до котировок, що по суті робить ці кредити також валютними. Це все зумовлено як негативними інфляційними очікуваннями, так і традиційно орієнтованою на іноземну валюту формою розрахунку на вторинному ринку житла. Переваги, які віддаються банками довгостроковому кредитуванню населення в іноземній валюті (в основному дол. США) пояснюються не тільки намаганням мінімізувати певні ризики, але й тим, що розрахунки на вторинному ринку житлової нерухомості традиційно проводяться в іноземній валюті. Обсяги вторинного ринку такої нерухомості більше ніж удвічі перевищують обсяги первинного, що яскраво видно на прикладі м. Києва, де надається велика частка таких кредитів. Зростанню обсягів іпотечних кредитів, номінованих в національній валюті, заважає брак таких інструментів управління ризиками, як індексація основного зобов’язання та використання плаваючої процентної ставки. В певній мірі цьому протидіє недостатня об’єктивність (прогнозованість) певних показників, які придатні для використання в якості індикаторів, зокрема облікова ставка, індекс інфляції, доходність ліквідних базових фондових інструментів та певні особливості механізмів курсоутворення національної грошової одиниці.

Хоча упродовж років спостерігалась стабільність гривні, серед населення існують інфляційні очікування та недовіра до національної валюти. Це все, зменшує можливість довгострокового кредитування. Тому, в умовах інфляції, коли вартість доходів населення України постійно знижується, доцільно вибрати інструмент застави з подвійним індексом. Особливістю такої практики є перенесення частини платежів у часі залежно від реального доходу позичальника. Проте, у випадку відстрочки платежів баланс кредиту збільшуватиметься, що може призвести до проблеми ліквідності. Реально вона постає лише тоді, коли банк тримає значну частину своїх активів (понад 30%) у формі кредитів такого виду. Тому НБУ повинен узяти на себе функції надання допомоги іпотечним інститутам (кредитору) у вирішенні проблем з ліквідністю.

Найбільші перспективи в сучасній ринковій економіці має розвиток житлової іпотеки. При цьому треба відзначити участь страхових компаній, роль яких суттєво зросте. Страхування іпотеки стане обов’язковим. Зараз банки вимагають від позичальника страхувати предмет застави (нерухомість) від ризику втрати та пошкоджень. Ця страховка коштує позичальнику 0,4-2% від загальної вартості нерухомості. Іпотечні кредити страхуються на комерційній основі або безпосередньо через систему державного страхування.

Значну роль відіграють рієлторські компанії, які знають усі особливості, пов'язані з практичними аспектами іпотечного кредитування. Співпраця з такими фірмами вигідна як банкам, що надають кредити, так і позичальникам. Рієлтори швидко допоможуть підібрати квартиру на будь-який смак клієнта, нададуть необхідні консультації щодо оформлення іпотечної угоди та забезпечать ряд інших послуг. У той же час банки-партнери отримуватимуть потенційних позичальників.

Іпотека в банківській системі дозволить значно активізувати інвестиційну діяльність. Для України з постсоціалістичною економікою це питання є особливо актуальним, оскільки основні засоби виробництва знаходяться в такому стані, що найближчим часом вони потребуватимуть реструктуризації і значних капіталовкладень. Оскільки основною кредитоспроможною частиною населення в перехідних умовах є підприємці, необхідно розвивати підприємництво в країні.

Великим невикористаним резервом для підтримки іпотеки є Національний Банк України. Рефінансування як потенційне джерело “довгих ресурсів” є другим за значенням після збережень населення. Щоб активізувати цей процес, потрібно забезпечити відповідне нормативне забезпечення функціонування іпотечних цінних паперів: ухвалити Закон України “Про іпотечні цінні папери”, розробити і прийняти Закон України “Про сек’юритизацію”; розробити необхідні підзаконні акти, здешевити кредити та продовжити термін їх надання, а також залучати до іпотеки іноземних інвесторів.

Важливим на даному етапі розвитку іпотеки є створення системи гарантій та прозорих умов діяльності учасників іпотечного ринку. Для цього слід запровадити ефективну систему державної реєстрації прав на нерухоме майно ( вже розроблений проект Закону України “Про державний земельний кадастр”), вдосконалити систему оцінки нерухомого майна, стандартизувати діяльність іпотечного ринку, визначити механізми страхування іпотечних кредитів.

Отже, перспективи розвитку іпотеки в Україні значно залежать від економічного зростання, стабільності цін та обмінного курсу національної валюти, удосконалення фінансово-кредитної системи та ринку нерухомості. Іпотечне кредитування - це надійний і вивірений спосіб залучення приватних інвестицій іноземних та вітчизняних інвесторів. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на її основі іпотечних цінних паперів, дозволять мобілізувати в значних масштабах заощадження населення і спрямовувати їх на інвестування перспективних секторів економіки. Лише в такому разі в Україні можлива поява зарубіжних портфельних інвесторів, які, через придбання іпотечних цінних паперів, здійснюватимуть інвестування української економіки

2. Характеристика довгострокового іпотечного кредитування в комерційному банку «Райффайзен Банк Аваль»

Райффайзен Банк Аваль названо найкращою компанією банківського та фінансового сектору України в 2011 році в межах рейтингу найкращих компаній Центральної та Східної Європи (ЦСЄ), що проводиться авторитетним журналом «Euromoney» (Великобританія).

Райффайзен Банк Аваль також увійшов у п’ятірку найкращих компаній банківського і фінансового сектору Центральної та Східної Європи. Банк відзначено й у п’ятірці компаній України з найкращим корпоративним управлінням.

Щорічний рейтинг найкращих компаній ЦСЄ журнал «Euromoney» проводив у нинішньому році вчетверте. Цьогоріч результати рейтингу базуються на опитуванні 91 інституту та аналітиків, кожен із яких висловив свою думку щодо найкращих компаній у тій чи іншій країні та галузі. В результаті для участі в усіх категоріях рейтингу було номіновано 272 компанії. У своїх оцінках експерти враховували ступінь розвитку ринків, дохідність, перспективи росту та якість управління.

ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» – один із лідерів за обсягами і приростом іпотечного кредитування в Україні. До того ж, іпотечна програма Банку вже два роки поспіль названа найкращою на вітчизняному ринку в рамках Всеукраїнської рейтингової програми «Вибір року».

Цього банку вдалося досягти, перш за все, завдяки вигідним умовам кредитування, спеціалізованим точкам продажу, мінімальним строкам розгляду документів і широкій географії відділень по всій Україні.

У 2007 році банк працював над покращенням умов надання іпотечних кредитів та підвищенням якості обслуговування клієнтів. Пропоновані банком іпотечні програми високо оцінили його клієнти.

Головний слоган кампанії – «Найкраща іпотечна програма дозволяє стати власником свого житла вже зараз!». Якщо Ви думаєте, яким чином покращити свої житлові умови та губитесь серед кредитних пропозицій різних банків, то іпотечні кредити від Райффайзен Банку Аваль допоможуть Вам оптимально та якісно вирішити ваші житлові питання.

Нині банк пропонує клієнтам низку іпотечних програм, які дають можливість отримати кредит на придбання квартири та приватного будинку, купівлю земельної ділянки, кредит під заставу нерухомості та будівництво власного житла. Перевагою іпотечних кредитів від Райффайзен Банку Аваль є не тільки надання кредитних коштів на будівництво будинку, а й коштів на виконання внутрішніх оздоблювальних робіт, зовнішніх опоряджувальних робіт, монтажу інженерної мережі, спорудження господарських будівель, під’їздів та підходів, а також отримати кредит у Райффайзен Банку Аваль можливо без початкового внеску за умови надання в заставу додаткового забезпечення.

Щомісячно гасити кредит Ви можете в будь-якому з 1300 відділень банку або через мережу кіосків самообслуговування.

Щодо умов кредитування, то Райффайзен Банк Аваль надає кредити терміном до 20 років. Найбільшим попитом користуються кредити в доларах США. Забезпеченням по кредиту може виступати як об`єкт кредитування, так й інша нерухомість. Максимальна сума кредиту – до 100 % від вартості нерухомості при умові додаткового забезпечення.

Сплата відсотків та основної суми заборгованості відбувається щомісяця рівними платежами згідно з графіком погашення кредиту в готівковій чи безготівковій формі. За програмою кредитування “Кредит на будівництво” встановлюється пільговий період тривалістю 18 місяців з моменту укладання кредитної угоди з банком, протягом якого сплачуються лише відсотки за кредитом.

Також варто звернути увагу на страхування. Страхувати необхідно нерухомість, що передається в заставу. Страхування може здійснюватись безпосередньо у відділенні банку за рахунок позичальника. Важливим моментом є те, що позичальник самостійно обирає страхову компанію з переліку акредитованих банком.

7 простих кроків отримання кредиту в Райффайзен Банку Аваль:

1. Оберіть нерухомість, яку плануєте придбати.

2. Зверніться у відділення банку та отримайте консультацію.

3. Заповніть заяву-анкету на одержання кредиту і надайте банку повний пакет документів.

4. Отримайте рішення банку про надання вам кредиту.

5. Завітайте з продавцем нерухомості у призначений час до нотаріуса, укладіть договір купівлі-продажу нерухомості або договір набуття прав власності.

6. Одночасно укладіть кредитний та іпотечний договори та договір страхування нерухомості.

7. Отримайте кредитні кошти на ваш поточний рахунок, який відкривається безкоштовно в межах програм іпотечного кредитування.

Для отримання кредиту вам необхідно надати наступні документи:

– паспорт громадянина України;

– довідку про присвоєння ідентифікаційного коду платника податків;

– документи, необхідні для оцінки експертами банку нерухомості, яка передається в заставу банку (технічний паспорт нерухомості, тощо);

– документи, що підтверджують право власності на нерухомість, яка передається в заставу банку;

– довідку з місця роботи про посаду позичальника та його доходи за останні шість місяців (для приватних підприємців свідоцтво про державну реєстрацію, декларацію або звіт суб’єкта підприємницької діяльності чи іншу документацію, що визначає фінансовий стан приватного підприємця);

– інші документи в разі необхідності, відповідно до наданої в банку консультації.

На сьогоднішній день «Райффайзен Банк Аваль» пропонує ряд кредитних програм для розвитку малого та середнього бізнесу. Однією з найкращих та універсальних кредитних програм є «Комерційна іпотека». Дана кредитна програма сприятиме зростанню Вашого бізнесу та зможе задовольнити Ваші амбітні потреби в бізнесовій діяльності. Так, за допомогою кредитної програми «Комерційна іпотека», Ви зможете придбати або збудувати комерційну нерухомість, відремонтувати приміщення або вкласти кошти в розвиток власної справи, не вилучаючи грошей з обігу. Основними перевагами програми є можливість використання багаторазового кредиту в межах певного ліміту (відновлювальної кредитної лінії) та використання коштів відповідно до потреб розвитку Вашого бізнесу. До того ж, багаторазова кредитна лінія не потребує щорічного обнулення. Також в рамках даної кредитної програми є можливість відстрочки повернення кредиту до 12 місяців, в разі використання кредитних коштів на придбання комерційної нерухомості чи здійснення її ремонту. Кредитні кошти по кредитній програмі «Комерційна іпотека» надаються на термін до 15 років в гривнях, доларах США та євро, при цьому сума кредиту може становити від 5 000 до 1 500 000 євро (або еквівалент в іншій валюті). Максимальна сума кредиту, котрий можливо отримати, становить до 80 % від вартості заставної нерухомості.

3.Сутність зарубіжного досвіду банківського іпотечного кредитування

1. механізм іпотечного кредитування

Досвід країн, які мають тривалу історію іпотечного кредитування та започаткували функціонування іпотечного ринку , а це переважно країни Євросоюзу та Сполучені Штати Америки, є найкращою ілюстрацією переваг використання іпотечного ринку.

На сьогодні існує дві основні моделі іпотеки: німецька (франко-скандинавська) та американська. Головна відмінність між цими моделями полягає у тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів. Так, згідно з американською моделлю, превалюючим джерелом є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси. Завдяки такому механізму у США формується близько 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування.

У німецькій моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень і лише близько 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.

Основою функціонування системи ощадних вкладень є так звані будівельні (житлові) ощадні каси. Джерелом кредитних ресурсів для цільових житлових позик у цих касах є вкладення громадян, плата за користування позиками, а також державна премія, що виплачується відповідно до контракту про житлові заощадження за умови, що вкладник протягом року вніс на свій рахунок визначену суму. Кредит на придбання житла може отримати тільки вкладник ощадної каси.

На особливу увагу заслуговує система державної підтримки вкладників житлових ощадних кас у Німеччині. Основними формами цієї підтримки є державні грошові дотації при погашенні відсотків за кредит і система податкових пільг.

Окрім Німеччини система житлових накопичень успішно функціонує у Великобританії та Франції. Відмінністю англійської системи житлових заощаджень є те, що іпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримати не лише вкладники, а й інші особи.

Американська модель іпотечного кредитування є складнішою за німецьку. Сьогодні вона являє собою цілу систему іпотечних банків, ощадних та кредитних асоціацій, страхових компаній, пенсійних фондів тощо. Функціонування стількох учасників на ринку іпотеки дало поштовх формуванню та розвитку вторинного іпотечного ринку та використанню фондових механізмів фінансування іпотечних кредитів. У різні роки у США було створено спеціалізовані іпотечні організації, такі, як Федеральна національна іпотечна асоціація, Корпорація житлового кредитування та Урядова національна іпотечна асоціація.

Обсяг іпотечних кредитів у США та розвинутих країнах Европейського Союзу становить в середньому близько 50% до ВВП, сягаючи 70% в Нідерландах і Данії.

Пріоритетним і домінуючим на цьому ринку є житлове іпотечне кредитування.

Низька вартість іпотечного кредиту обумовлена низкою причин. Зокрема, це низький рівень інфляції, низька вартість оформлення кредиту, незначні банківські ризики, з одного боку, і потужний фондовий та страховий ринки з низькою вартістю ресурсів - з іншого.

У США є дві моделі іпотечного кредитування - на основі заставних та на основі актів запровадження довірчої власності . Перша форма іпотечного кредитування передбачає передачу позичальником кредитору заставної. Відповідно оцієї форми кредиту позичальник залишається власником заставленого майна, а також має право на користування ним та отримання доходів з цього майна. Друга форма кредиту передбачає передачу позичальником кредитору титулу власності на заставлене майно аба прав на володіння цим майном довіреній особі до моменту погашення боргу . Такою довіреною особою може бути і кредитор. Приблизно в половині штатів у США використовується одна форма іпотечного кредитування, в другій половині інша.

У розвинутих країнах дуже поширеним є кредитування з плаваючою або фіксовано-плаваючою відсотковою ставкою, як з коротким, так і з довгим початковим періодом. Плаваюча відсоткова ставка найбільш широкого використання набула у Великобританії, Швеції та Норвегії, де використовуються різні методи її встановлення. B окремих країнах, включаючи Францію, Італію та Австрію, процес її коригування є складнішим. Фіксована процентна ставка використовується набагато рідше. Однак у Франції, Італії, Австрії та Нідерландах вона є чи не найпоширенішою.

Звичайно, Україні важко побудувати ефективну систему за п'ять - десять років, тоді як у країнах Європи становлення іпотечних відносин має 200-літню історію. Скажімо перший іпотечні банки Данії засновано ще в 1797 році. Сьогодні іпотечні банки цієї країни, яких усього вісім, відіграють визначальну роль у фінансуванні іпотеки

Найбільший ринок іпотечних облігацій серед країн ЄС склався у Німеччині з часткою у 38%. Частка датського ринку іпотечних облігацій становить 34% від загальноєвропейського.

За спеціалізацією емітента, зважаючи на особливості регулювання, характерні для тієї чи іншої країни Європи, виділяють чотири основні моделі випуску забезпечених облігацій.

Перша модель ( так звана «французька» ) застосовують у Фінляндії,. Франції, Ірландії, Норвегії, частково у Швеції. Емітентом забезпечених облігацій є спеціалізована фінансова установа.

Друга модель застосовують у Данії, Німеччині, Угорщині, Польщі, частково у Швеції. Емітентом забезпечених облігацій є спеціалізований банк, який, крім випуску зазначених цінних паперів, може займатися іншими видами бізнесу.

Третя модель представлена в Німеччині ( проект закону), Латвії, Росії, Словенії ( проект закону). Емітентом забезпечених облігацій є універсальний банк із відповідною ліцензією на їх випуск.

За четвертою моделлю право на випуск забезпечених облігацій надається всім банкам .

Якісні зміни відбулися у країнах, які нещодавно вступили до ЄС. Особливо у Польщі, Угорщіні та Чехії.

2. Досвід іпотечного кредитування в розвинених зарубіжних країнах

У азіатських країнах з перехідною економікою іпотечне кредитування найбільш розвинене в Індії, Таїланді і низці інших країн. У Індії іпотечні кредити надають: комерційні банки, кооперативні банки, компанії житлового фінансування, кооперативні суспільства житлового фінансування. Особливу роль в країні грає створений в 1988 р. Національний житловий банк (НЖБ). Основна мета банку -- створення повноцінної системи іпотечного житлового кредитування. Основні функції банку -- це розвиток, регулювання і фінансова підтримка ринку іпотечного кредитування. НЖБ активно стимулює розвиток первинного ринку, зокрема створюючи нові фінансові компанії і рефінансуючи їх кредити. Другу важливу функцію -- регулювання і контролю -- НЖБ виконує шляхом встановлення і контролю дотримання стандартів іпотечного кредитування. Комерційні банки акумулюють велику частину заощаджень, що, проте, не зробило комерційні банки лідерами житлового кредитування. Причинами є швидка, на відміну від іпотечного кредитування, оборотність капіталу в торгівлі і промисловості в умовах відсутності довгих пасивів у більшості банків.

Одній з серйозних проблем розвинена іпотечного кредитування в Індії в умовах великого неофіційного і напівофіційного сектора національної економіки є проблема нелегальних доходів в торгівлі і дрібному бізнесі, що серйозно утрудняє можливості кредитування представників цієї групи. Крім компаній житлового фінансування до спеціалізованих кредиторів відносяться різні кооперативні суспільства, фінансування в яких ґрунтується на принципах взаємодопомоги.

Більшість іпотечних кредиторів в країні надають стандартні кредити з фіксованою процентною ставкою на строк до 15 років. Кредит не надається громадянам старше 60 років. Погашення кредиту здійснюється щомісячними платежами. Крім витрат по обслуговуванню кредиту позичальник оплачує податок на відсотки (2% від суми процентного доходу), витрати по обслуговуванню кредиту. Крім цього банки беруть збір за подачу заяви в розмірі від 0,5 до 1% від суми кредиту і адміністративний збір у розмірі 1% від суми кредиту.

Велику роль при реалізації механізму трансформації заощаджень в іпотечні кредити в Індії грають Індійська корпорація страхування життя і Індійська корпорація загального страхування, що акумулюють засоби через продаж страхових полісів, з одного боку, і що поставляють ресурс на іпотечний ринок -- з іншою.

Ринок іпотечного кредитування в Таїланді є одним з найбільш розвинених ринків в Азії. Основною причиною цього є те, що уряд країни приділяє велике значення розвитку іпотечного кредитування. У 1997 р. в умовах азіатської фінансової кризи тайський уряд прийняв нову економічну програму, в якій житловій сфері відводиться роль локомотива по виведенню країни з кризового стану. Ключова роль в реалізації програми відводилася Урядовому житловому банку (ПЖБ), фінансування якого здійснюється Центральним банком Таїланду, а регулювання і контроль за яким проводиться тайським міністерством фінансів. В рамках програми, в умовах кризи на ринку і мінімальних об'ємів видаваних кредитів планувалася видача кредитів строком до 30 років з процентною ставкою 9% річних (ринкова ставка тоді була 12--13%).

У китайській моделі пропонується замінити житлові зобов'язання підприємств перед працівниками на альтернативу: створення житлових акціонерних суспільств (ЖАО), які будуть прибутковими за своєю природою організаціями і в їх діяльність держава не втручатиметься. ЖАО формуватимуться прибутковими підприємствами, які передадуть їм свій житловий фонд. Перевагою такої системи буде виведення житлових витрат з бюджету підприємства, які в цьому випадку не впливатиме на прибуток від основної діяльності. По даній схемі житло здаватиметься в оренду або продаватиметься за ринковою ціною, внаслідок чого принаймні повертатиметься вартість будівництва. Підвищення зарплати працівникам компенсує ним зростання витрат на житлі. Ресурс для підвищення зарплати утворюється за рахунок ліквідації витрат підприємства на придбання і зміст житла. Ринковий рівень вартості житла і орендної плати визначиться балансом ЖАО. Підвищення зарплати працівникам дасть можливість населенню і ЖАО брати позики в комерційних банках. Концепція Усесвітнього Банку активно підтримувалася багатьма ученими, що вважають, що ЖАО також гратимуть роль центрів житлової реформи, оскільки забезпечуване ними зростання квартплати і зарплати служитиме активізації фінансового сектора. Коротше, модель Усесвітнього Банку сприятиме активізації вітчизняного капіталу в цілях створення ринку нерухомості в Китаї. Проте ця модель не вільна від недоліків. Наголошується, що вона орієнтована тільки на прибуткові підприємства, які можуть собі дозволити брати участь в розширенні житлового фонду. Неефективні підприємства, що не мають власного житлового фонду, який вони могли б передати в ЖАО, зіткнуться з проблемою недоліку засобів для підвищення зарплати працівникам з тим, щоб вони могли справитися із зростанням квартплати або брати участь в придбанні житла. Проте створення ЖАО звільнить держпідприємства від соціального навантаження і створить більш орієнтовану на ринок систему, яка приверне інвестиції з приватного сектора і із страхових фондів. Модель Усесвітнього Банку непридатна для суспільного житла, проте тут можуть бути створені неприбуткові організації, подібні до Житлового суспільства в Гонконзі і Житлових асоціацій у Великобританії, які зможуть грати таку ж роль, як і ЖАО. Іншим важливим аспектом проблеми є доступність житла. Важливим стимулом тут була пропозиція ввести іпотечне кредитування для охочих придбати житло. При придбанні житла вартість повинна повністю відображати місцезнаходження житла, його розмір і якість.

У Ізраїлі існує три види іпотечних позик:

· машканта - це іпотечна позика з цільовим призначенням для покупки або будівництва житла. В цьому випадку заставою для банку є сама квартира або будинок. Умови машканти непостійні і міняються з часом. Зазвичай позика прикріплена до індексу зростання споживчих цін і видається під певні відсотки. Повертається іпотечна позика щомісячними платежами протягом тривалого терміну. Як правило, як додаткова гарантія, банки вимагають підписи декількох чоловік-гарантів, які гарантують те, що позика буде повернена повністю і вчасно. В тому випадку, якщо що узяв позику не виплачує її своєчасно, банк має право стягнути суму, що залишилася неоплаченою з гарантів і (або) реалізувати заставу, тобто продати квартиру або будинок. До моменту закінчення виплат за іпотечну позику, що узяв її не має права, за винятком особливих обумовлених випадків перекладу машканти, передати свої права на квартиру або будинок іншій особі, тобто, покупець такої квартири, а також що отримав її в подарунок або по спадку не можуть оформити її на своє ім'я без особливої згоди банку. Банк має право на свій розсуд вирішувати так званий переклад машканти на іншу квартиру або будинок при продажі старого житла і покупці нового. В цьому випадку банк, як ссудодавець, вимагає записати як заставу на його ім'я нову квартиру або будинок. Вся ця процедура проводиться відповідно до встановлених банком правил, про які піде мова нижче;

· місцева допомога у ряді районів країни. Метою місцевої допомоги є підтримка житлового будівництва в певних районах, за рахунок більшої доступності житла покупцеві. Місцева позика в таких випадках видається тією, хто оформляє державну іпотечну позику на покупку житла в цьому районі. Іноді частина місцевої позики є умовним подарунком, пов'язаним з необхідною умовою мешкання в даному районі країни. Отримання і повернення цієї позики достатньо схожі на отримання і повернення основної машканты.

· звичайні банківські позики, не підтримувані державою, в цілях покупки або будівництва квартири або удома. Ці позики видаються виключно по розсуду і на умовах іпотечних банків Ізраїлю.

Які позики видаються в конкретному випадку, залежить не тільки від бажань до можливостей клієнта, але і від району і типу квартири, яку він збирається купити. Наприклад, на квартири, що купуються «під ключ», видається тільки основна державна іпотечна позика -- машканта. На такі квартири ні місцева допомога, ні додаткові позики не видаються. На квартири вторинного ринку місцева допомога видається в дуже окремих випадках, наприклад, в районі Єрусалиму -- на покупку тільки в Маале-адумім (поселення міського типу за зеленою межею). За бажання об'єднатися в покупці квартири громадяни, що мають право на державну іпотечну позику і є близькими родичами (братами, сестрами, дітьми або батьками), мають право об'єднати дві або три машканти на покупку або будівництво однієї квартири або удома. При об'єднанні друга і треті машканти видаються не в повному розмірі (дивися відповідну таблицю). У тому випадку, коли документи, підтверджуючі близьку спорідненість, загублені, можна декларативно підтвердити цей факт у нотаріуса. Завірений ним документ є дійсним для отримання державної допомоги на житлі. Правила об'єднання розповсюджуються тільки на машканти, і не зачіпають місцеву допомогу і додаткові позики банку. Після об'єднання машканти розділити вже неможливо, тобто позичальники як би зобов'язані прожити тим же складом сім'ї до моменту виплати всіх позик. Принаймні, офіційно. Якщо хтось з тих, що узяли позику не проживає в квартирі, це спричиняє за собою необхідність негайної виплати всіх позик (за рішенням суду). Що всі об'єднали свої машканти вважаються такими, що вирішили свою житлову проблему і втрачають права на подальшу державну допомогу при покупці квартири.

Іпотечне кредитування в Латинській Америці найактивніше розвивається в Аргентині, Бразилії і раді інших країн. У Аргентині ефективна схема іпотечного кредитування реалізована за допомогою Усесвітнього банку. Узагальнений вид схеми виглядає таким чином: уряд створює гарантійний фонд для облігацій (боргових зобов'язань), що емітуються банками-учасниками проекту. Світовий банк для створення фонду надає 15-річну позику (включаючи 7-річне відстрочення платежу) на суму 500 млн. дол. Фонд видає гарантії по цінних паперах, що емітуються суб'єктами іпотечного ринку, гарантії по паях участі в пулах іпотечних кредитів іпотечних банків. Плата за гарантію -- 5% від суми кредиту. Сертифікати паїв мають єдиний стандарт і номіновані до валюти кредиту Усесвітнього банку. Гарантійний фонд створюється для того, щоб викупити у банків-учасників проекту випущені ними облігації у випадку, якщо у банків немає можливості підтримувати їх курс зважаючи на спад на ринку. Розрахунок з фондом проводиться у всіх випадках, коли банки вирішують скористатися своїм правом, зафіксованим в угоді з фондом, продати йому свої цінні папери.

Банки-учасники емітують номіновані до курсу долара США, облігації для того, щоб акумулювати грошові кошти: кредитування інвестиційних проектів (в області як виробничого, так і житлового будівництва). Емітент за узгодженням з гарантом (фондом) може вибрати вид облігацій, що емітуються.

У деяких країнах Латинської Америки існує дворівнева банківська система, що дозволяє акумулювати засоби для випуску іпотечних кредитів з підтримкою держави. Дворівнева модель дозволяє поступово розвивати вторинний ринок застав. Державна політика в даній області полягає в розвитку прямого субсидування процентних ставок. У Бразилії була створена система житлового фінансування, заснована на обов'язковому вкладенні частини привернутих по депозитах коштів в іпотечне кредитування. Кредити в рамках цієї системи видаються на строк до 20 років (на практиці -- на 10--12 років), початкова процентна ставка складає 12% річних, далі індексується по зростанню вартості залучення депозитів. КТУ (коефіцієнт відношення суми кредиту до вартості нерухомості, що купується) складає 90%, максимальна сума кредиту -- 52000 дол. Так само необхідно застрахувати життя позичальника і ризики нанесення збитку заставної нерухомості.

4. Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні

У результаті аналізу діяльності українських іпотечних банків cлід вчдзначити, що українські іпотечні банки є обмежені кількісно, мають неглибоку спеціалізацію і незначну роль у кредитній системі нашої країни. Крім того слід відзначити, що іпотечних банків у чистому вигляді, з притаманними їм усіма властивостями, в Україні в даний час не існує. Операції українських іпотечних банків носять короткостроковий характер, мають складну організаційну форму, супроводжуються безліччю додаткових умов, що відрізняє їх від операцій закордонних банків. В якості проблем, що перешкоджають зближенню операцій українських іпотечних банків із закордонними аналогами, автор визначає не тільки складну економічну ситуацію в країні (погіршення фінансового стану підприємств, низька платоспроможність населення, високий рівень інфляції тощо), але і слабке правове забезпечення (відсутність спеціального законодавства, окремих нормативів діяльності іпотечних банків тощо)

Так, обґрунтовується необхідність формування адекватного правового забезпечення діяльності іпотечних банків, оскільки в банківському законодавстві відсутній диференційований підхід до різних типів банків, недостатнє правове забезпечення вторинного обігу іпотечних кредитів, застави землі, не відпрацьована процедура стягнення заставленого майна.

Виявлення тенденцій розвитку українських і закордонних іпотечних банків, дослідження інституціональної специфіки банків такого типу в різних країнах і дореволюційній Україні, вивчення операцій таких банків дозволили визначити напрямки й умови їхнього розвитку в сучасній Україні.

Аналіз організаційного забезпечення іпотечних банків показав пряму залежність якості процесу іпотечного кредитування від специфіки побудови організаційної структури іпотечного банку. Також, чим ретельніше банк підходить до процесу кредитування на всіх його етапах (з етапу прийняття заявки й андеррайтингу позичальника до етапу обслуговування іпотечного кредиту), тим з меншою кількістю негативних наслідків (недобросовісність позичальника, недостовірність наданої інформації, неплатоспроможність тощо) він зустрічається в майбутньому. У зв'язку з цим, обґрунтовується необхідність уніфікації організаційних вимог до іпотечного банку, що доцільно регламентувати поряд з економіко-правовими вимогами (співвідношення кредиту і вартості заставленого майна, рівень доходів позичальника тощо) в іпотечних стандартах.

Загалом, аналіз організаційного та ресурсного забезпечення іпотечних банків, тенденцій розвитку іпотечного кредитування в Україні в цілому, дозволив зробити наступний висновок. Державна політика, вітчизняна законодавча практика, основний закон про іпотеку і прийняття ряду інших документів говорить про те, що в Україні існує чітко виражена тенденція до формування змішаної моделі іпотечного кредитування, шляхом об'єднання елементів класичної німецької й американської моделей. Впровадження такої моделі вимагає більш розвинутої (у порівнянні з континентальною) інфраструктури іпотечного ринку, тобто наявне коло проблем інституціонального характеру. Зокрема:

- відсутність вторинного ринку іпотечних цінних паперів і неготовність та економічна незацікавленість переважної більшості українських банків у розвитку іпотеки;

- відсутність верстви потенційних інвесторів, і насамперед, інституціональних;

- відсутність стандартизації ключових процедур, здійснюваних при наданні й обслуговуванні іпотечних кредитів, правил роботи із позичальниками в процесі використання механізму іпотеки;

- масовий ринок іпотечного кредитування практично неможливий при пред'явленні до іпотечних банків універсальних нормативів як до будь-яких інших комерційних банків.

Сукупність позначених проблем визначає напрямки руху, в межах якого повинний проводитись комплекс заходів по формуванню державою інституціонального підґрунтя системи іпотечного кредитування й оздоровлення економіки в цілому.

Основні напрямки становлення і удосконалення механізму іпотечного кредитування наступні:

Створення нових інститутів. Якщо говорити про нові інститути-організації, потреба в яких в Україні вже назріла, то в першу чергу необхідно приділити увагу формуванню спеціалізованих іпотечних банків. При існуючому сьогодні в Україні інституціональному середовищі неспеціалізованим банківським інститутам досить складно в силу ряду причин, зазначених у роботі, розвивати іпотечне кредитування. У той же час, як свідчить світова практика, саме іпотечні банки беруть на себе основний тягар запуску механізму масової іпотеки. Безсумнівно, на першому етапі свого розвитку іпотечні банки в Україні будуть потребувати допомоги з боку держави, причому в основному ця допомогу повинна виражатися в застосуванні певних економічних стимулів та прийнятті спеціальних нормативів та правил функціонування цих інститутів.

Удосконалення діючих інститутів. Проведене нами дослідження показало, що практично всі інститути-організації, що діють зараз на іпотечному ринку в Україні, мають потребу в удосконаленні. В основному, це ощадно-позичкові установи (у тому вигляді, в якому вони існують в даний момент в Україні), які поки не виконують більшості функцій, притаманних цим інститутам в процесі іпотечного кредитування в розвинутих країнах. Причому, в першу чергу, їх неефективна робота пов'язана із відсутністю відповідних нормативно-правових актів і небажанням звертатися до зарубіжного досвіду. Крім того, удосконаленню підлягають і ті інститути, без яких неможливо собі уявити цивілізований іпотечний ринок. Зокрема, це інститути страхування, оцінки, реєстрації тощо.

Зміна і доповнення існуючих нормативних вимог. У даний момент в Україні існує хоч і не значна кількість формальних правил, що регулюють діяльність учасників іпотечного ринку, однак, як і у випадку із інститутами-організаціями, формальні правила також потребують змін і доповнень.

Не менш важливим і, мабуть, більш складним, представляється зміна багатьох існуючих сьогодні неформальних правил діяльності учасників іпотечного ринку України. Необхідно поступово змінювати ставлення більшості населення до інституту іпотеки, проводити широку роз'яснювальну роботу, популяризувати іпотеку. Більше того, іпотека не відірвана від іншого фінансового ринку, тому неформальні „ іпотечні ” правила повинні змінюватися паралельно з правилами усього фінансового ринку.

Створення нових нормативних вимог. Коротко тут можна виділити дві основні проблеми, які державі необхідно вирішити найближчим часом. По-перше, необхідно прийняти відповідні нормативно-правові акти, що регулюють роботу інститутів-організацій: іпотечних банків, ощадно-позичкових установ, інших учасників системи іпотечного кредитування, розширити методологічну основу житлового будівництва при застосуванні іпотечного механізму. І, по-друге, необхідно виробити стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів, обов'язкові для кредиторів по всій Україні, оскільки без цього неможливо нормальне функціонування інститутів-операторів вторинного ринку іпотечних кредитів, і, відповідно, ставиться під загрозу весь механізм рефінансування іпотечних кредитів.

Основні напрямки становлення і удосконалення механізму іпотечного кредитування наступні:

· Створення нових інститутів. Якщо говорити про нові інститути-організації, потреба в яких в Україні вже назріла, то в першу чергу необхідно приділити увагу формуванню спеціалізованих іпотечних банків. При існуючому сьогодні в Україні інституціональному середовищі неспеціалізованим банківським інститутам досить складно в силу ряду причин, зазначених у роботі, розвивати іпотечне кредитування. У той же час, як свідчить світова практика, саме іпотечні банки беруть на себе основний тягар запуску механізму масової іпотеки. Безсумнівно, на першому етапі свого розвитку іпотечні банки в Україні будуть потребувати допомоги з боку держави, причому в основному ця допомогу повинна виражатися в застосуванні певних економічних стимулів та прийнятті спеціальних нормативів та правил функціонування цих інститутів.

· Удосконалення діючих інститутів. Проведене нами дослідження показало, що практично всі інститути-організації, що діють зараз на іпотечному ринку в Україні, мають потребу в удосконаленні. В основному, це ощадно-позичкові установи (у тому вигляді, в якому вони існують в даний момент в Україні), які поки не виконують більшості функцій, притаманних цим інститутам в процесі іпотечного кредитування в розвинутих країнах. Причому, в першу чергу, їх неефективна робота пов'язана із відсутністю відповідних нормативно-правових актів і небажанням звертатися до зарубіжного досвіду. Крім того, удосконаленню підлягають і ті інститути, без яких неможливо собі уявити цивілізований іпотечний ринок. Зокрема, це інститути страхування, оцінки, реєстрації тощо.

· Зміна і доповнення існуючих нормативних вимог. У даний момент в Україні існує хоч і не значна кількість формальних правил, що регулюють діяльність учасників іпотечного ринку, однак, як і у випадку із інститутами-організаціями, формальні правила також потребують змін і доповнень.

· Не менш важливим і, мабуть, більш складним, представляється зміна багатьох існуючих сьогодні неформальних правил діяльності учасників іпотечного ринку України. Необхідно поступово змінювати ставлення більшості населення до інституту іпотеки, проводити широку роз'яснювальну роботу, популяризувати іпотеку. Більше того, іпотека не відірвана від іншого фінансового ринку, тому неформальні „ іпотечні ” правила повинні змінюватися паралельно з правилами усього фінансового ринку.

· Створення нових нормативних вимог. Коротко тут можна виділити дві основні проблеми, які державі необхідно вирішити найближчим часом. По-перше, необхідно прийняти відповідні нормативно-правові акти, що регулюють роботу інститутів-організацій: іпотечних банків, ощадно-позичкових установ, інших учасників системи іпотечного кредитування, розширити методологічну основу житлового будівництва при застосуванні іпотечного механізму. І, по-друге, необхідно виробити стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів, обов'язкові для кредиторів по всій Україні, оскільки без цього неможливо нормальне функціонування інститутів-операторів вторинного ринку іпотечних кредитів, і, відповідно, ставиться під загрозу весь механізм рефінансування іпотечних кредитів.

· 6. Виходячи з вищевикладеного, аналізуючи досвід іпотечного кредитування в Україні, автор прогнозує декілька сценаріїв впровадження і розвитку іпотечного кредитування в Україні:

· Локальна банківська ініціатива - діяльність банків у рамках даного сценарію спирається на використання так званої напіввідкритої моделі іпотечного кредитування, що відрізняється організаційною простотою й в основному завершується в рамках первинного ринку заставних на рівні банк-клієнт. Цей сценарій - суто ринковий, що припускає залучення незначних адміністративних рішень з боку держави, які, у свою чергу, носять стимулюючий, пільговий характер без масштабних організаційних чи протекціоністських заходів.

· Ініціатива держави - даний сценарій прямо пов'язаний зі створенням в Україні за підтримкою держави національної іпотечної компанії зі створенням і впровадженням через нього повноцінної системи організації іпотечного кредитування, що не тільки спирається на первинний ринок заставних і не замикається в рамках відносин банк-клієнт, але й передбачає створення вторинного ринку іпотечних цінних паперів, які забезпечені заставними на нерухомість, для залучення в систему вільних коштів від незалежних інвесторів.

· Ініціатива місцевої влади. Цей сценарій передбачає ініціативу адміністрацій великих міст у напрямі забезпечення перших кроків у запровадженні іпотечного кредитування. Сценарій ґрунтується на союзі органів місцевого самоврядування з уповноваженими ними банками на розвиток іпотеки, а також на створення різних фондів. Відповідно до сценарію, адміністрації відіграють роль не просто декларативного гаранта по реалізації відносин, що ініціюються в рамках створюваної системи, але на стартовому етапі приймають на себе основний тягар майнового поручительства по забезпеченню первинної емісії цінних паперів, формуючи для цього заставний фонд зі складу об'єктів комунальної власності.

· Ініціатива зарубіжних банків - незважаючи на існуючий інтерес багатьох великих західних банків та інвестиційних компаній, який проявляється в останні роки в організації іпотечного кредитування в Україні, мова про прямий і тим більше самостійний вихід на український ринок банківських послуг не ведеться, скоріше в даний час, участь зарубіжних банків буде полягати в наданні консультацій та допомоги по впровадженню певних механізмів іпотечного кредитування в Україні, що випробувані у світі. З точки зору і споживачів, і держави повноцінний вихід зарубіжних банків на ринок іпотечного кредитування стає необхідним у випадку відсутності ініціативи провідних вітчизняних банків за участю держави в процесі розвитку іпотечного кредитування.

· Ініціатива забудовника - зародження елементів іпотеки не на банківському, а на інвестиційно-будівельному ґрунті - досить широко розповсюджене у світі явище. Однією з найбільш перспективних моделей іпотечного кредитування в Україні може бути так звана модель „поетапної іпотеки ”, яка успішно застосовується в деяких країнах Східної Європи. В Україні найбільш близький аналог цієї моделі - співробітництво ХК „Київміськбуд” та Банка „Аркада”, що успішно застосовується в Києві, Дніпропетровську та інших великих містах. Суть цієї моделі полягає в продажі наявної у населення нерухомості і придбанні на ці кошти, плюс кредитні кошти, нового поліпшеного житла.

В даний час найбільш перспективними сценаріями впровадження і розвитку іпотечного кредитування в Україні є державна ініціатива і локальна ініціатива банків. В даному контексті на державу покладаються наступні функції: розробка відповідного законодавства і контроль за фінансовою стійкістю іпотечних банків, економіко-правове стимулювання створення і функціонування іпотечних банків, підтримка й безпосередня участь у формуванні вторинного ринку іпотечних кредитів, формування системи захисту іпотечних банків і інвесторів від втрат на ринку іпотечних кредитів.

З метою забезпечення ефективного функціонування ринку іпотечного кредитування необхідно створити єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який має забезпечувати:

· відображення усіх прав на нерухоме майно та їх обмежень та внесення змін до реєстру одночасно з видачею довідки про внесення таких змін;

· пріоритет прав осіб, що зареєстрували обмеження прав власника нерухомого майна, щодо осіб, які не здійснили таку реєстрацію обмежень;

· вищий пріоритет на отримання задоволення своїх прав чи вимог щодо одного й того ж нерухомого майна одного обтяжувала відносно іншого, якщо перший зареєстрував обмеження раніше;

· принцип публічної достовірності (запис в реєстрі є достовірним, поки інше не буде встановлено судом);

Існуючі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом мають такі недоліки:

“Дотаційна схема (пільгові кредити на придбання житла за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів):

· наявність конкуренції ринковим структурам з боку держави;

· обмеженість джерел фінансування та відсутність гарантій щодо їх довго строковості;

· обмеженість кола осіб, які мають можливість скористатись своїм правом на отримання пільгового кредиту;

· неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування іпотечних кредитів.

· держава бере на себе ризики щодо можливості неповернення пільгових кредитів;

· утримання установ, що видають та обслуговують пільгові кредити, здійснюється за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів.

“Корпоративна” (безпосереднє залучення коштів громадян на фінансування будівництва житла):

· залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової кон'юнктури цін на житло та процентних ставок по кредитам;

· ризики інвесторів, що фінансують об'єкти незавершеного будівництва;

· недостатність механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва);

· неможливість масового запровадження житлового іпотечного кредитування.

“Банківська” (надання банківських кредитів під заставу житла на цілі його купівлі та будівництва):

· неприйнятні для більшості населення умови кредитування (щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам);

· валютизація ринку іпотечних кредитів, як перешкода в організації циклу рефінансування первинних іпотечних кредиторів з боку національних інвесторів;

· короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів;

· невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на цілі фінансування будівництва житла.

Міжнародний досвід свідчить, що найбільш ефективною і придатною для імплементації в існуючих українських реаліях є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування. Ця модель передбачає наявність первинного та вторинного ринків іпотечного кредитування. Первинний ринок характеризується відносинами щодо надання та погашення іпотечних кредитів у площині іпотечний кредитор - позичальник. Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів спеціалізованим іпотечним установам або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів рефінансування.

В Україні існує нагальна потреба у створенні вторинного ринку іпотечного кредитування з огляду на існуючі в банківській системі ризики ліквідності, обумовлені наявною тенденцією щодо фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Саме тому, пріоритетом політики держави у сфері розвитку національної системи іпотечного кредитування мають стати:

· запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів, які можуть випускатися безпосередньо іпотечними кредиторами або іпотечними установами другого рівня, що діятимуть в якості фінансових посередників між іпотечними кредиторами першого рівня та потенційними інвесторами - пенсійними фондами, страховими компаніями, інститутами спільного інвестування, банками;

· законодавче і інституційне забезпечення функціонування вторинного ринку іпотечного кредитування.

Наявність вторинного ринку іпотечних кредитів є запорукою успіху в реалізації програм довгострокового іпотечного кредитування. Одним з найбільш вагомих факторів, що стримують розвиток іпотечного кредитування, є відсутність у банків дешевих довгострокових ресурсів. Встановлені пруденційні норми у вигляді нормативів достатності капіталу та ліквідності, а також необхідність диверсифікації активів за строками та обсягами змушують банки шукати шляхи рефінансування. У світовій практиці банки широко використовують для залучення коштів в іпотечне кредитування механізм сек'юритизації активів. Сек'юритизація в класичному розумінні полягає у відборі, відокремленні та передачі активів, у даному разі прав вимоги за іпотечними кредитами, спеціально створеній юридичній особі, яка надалі здійснює випуск цінних паперів, забезпечених такими активами, для розміщення серед широкого кола інвесторів. Таким чином, відбувається перетворення малоліквідних активів - довгострокових іпотечних кредитів - на високоліквідні цінні папери. Спеціальна юридична особа (special-purpose vehicle, SPV) здійснює лише один вид діяльності - придбання активів та випуск на їх основі цінних паперів. Концентрація діяльності підприємства винятково на проведенні операцій із сек'юритизації активів необхідна для виключення ризику його банкрутства та захисту прав інвесторів, що придбали цінні папери такої юридичної особи. Тож бізнес цього підприємства не підлягає ніяким іншим комерційним ризикам, аніж ті, що пов'язані з обслуговуванням активів та зобов'язань. У 2001 році для проведення програми з сек'юритизації за участю АКБ "Аркада" була створена спеціальна юридична особа - товариство з обмеженою відповідальністю "Аркада-фонд". Інструментом сек'юритизації було обрано корпоративні облігації, об'єктом сек'юритизації стали довгострокові кредити, надані банком фізичним особам на будівництво житла під заставу цього житла.

Правове поле, що діяло на той момент в Україні, не дозволяло створити фінансовий механізм, який би цілком відповідав класичному визначенню сек'юритизації активів. У зв'язку з цим програма АКБ "Аркада" була адаптована до діючого законодавства, але з економічної точки зору максимально наближена до світової практики.

За умовами випуску облігацій, кошти, залучені від їх розміщення, "Аркада-фонд" спрямовує на придбання у банку "Аркада" права вимоги за іпотечними кредитами. Виплату доходу власникам облігацій та їх погашення емітент здійснює за рахунок платежів, що надходять від позичальників на погашення ними своїх зобов'язань за кредитами. В свою чергу, кошти, отримані від продажу права вимоги за кредитами, банк спрямовує на подальший розвиток програм довгострокового кредитування населення.

Суттєвим фактором, що може у майбутньому впливати на розвиток ринку іпотечного кредитування, є можливість створення за участю держави земельного іпотечного банку та механізм його діяльності.

При обговоренні доцільності створення земельного іпотечного банку необхідно розглянути дві можливі моделі діяльності такого банку. Перша модель - це банк, який безпосередньо здійснюватиме первинне іпотечне кредитування сільськогосподарських виробників під заставу сільськогосподарських земель, друга - це банк другого рівня, який буде лише рефінансувати банки, що надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель, і у разі неповернення останніми іпотечних кредитів викуповуватиме у банків ці землі з їх подальшим продажем. Вадами першої моделі функціонування такого банку є надвисокі витрати на його створення, враховуючи необхідність мати хоча б одну філію у кожному районному центрі, відповідне програмне і комп'ютерне забезпечення, залучення відповідних фахівців, розробку деталізованих процедур видачі таких кредитів тощо. Крім того необхідно мати на увазі, що існуюча в Україні мережа банківських установ може забезпечити банківськими послугами, у тому числі кредитами, сільськогосподарських виробників у разі їх стабільної прибуткової діяльності.

Головними недоліками другої моделі є те, що у банку другого рівня не буде достатньо коштів для рефінансування банків, які надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель (За оцінками фахівці у сфері агро політики щорічна потреба сільгоспвиробників у кредитах складає суму не меншу ніж у 5-8 млрд. грн. - і це лише на поповнення оборотних коштів, без врахування коштів необхідних на придбання машин та обладнання). Крім того у разі одночасного продажу великих обсягів сільськогосподарських земель, що відчужуватимуться, цей банк може зіштовхнутися з проблемою падіння цін на них, а це у свою чергу призведе до втрат самого банку. Необхідно також враховувати, що у цьому випадку у банка будуть виникати суттєві проблем з виконання власних зобов'язань перед кредиторами.

Запровадження в обіг іпотечних цінних паперів є лише передумовою функціонування механізму рефінансування діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку. В умовах, коли розбудова системи інституційних інвесторів (пенсійних фондів, компаній страхування життя) в Україні знаходиться тільки на первинному етапі розвитку, залучити довгострокові та недорогі фінансові ресурси в систему іпотечного кредитування в наступні декілька років можна буде лише у іноземних інвесторів. Враховуючи низьку капіталізацію банківської системи та низький (“спекулятивний”) кредитний рейтинг України, буде існувати проблема недовіри з боку іноземних інвесторів до іпотечних цінних паперів, випущених українськими банками. Наслідком цього будуть незначні обсяги інвестицій у ці цінні папери з боку іноземних інвесторів та високі проценти ставки по ним.

Розділ 2. Практична частина

1. Аналіз балансу та звіту про фінансові результати ПАТ «Райффайзен Банк Аваль»

Аналізуючи структуру активу і пасиву балансу необхідно зробити на ступні висновки:

Найбільшу частку в активах балансу протягом 3-х років становлять кредити та заборгованість клієнтів. В 2009 році це значення становило 72,39%, в 2010 – 57,78%,а в 2011 – 59,28%,щ освідчить про те,що основним джерелом активних операцій банку є кредити,і хоча спостергіється тенденція до зниження,вона є незначною і не впливає на його діяльність. Значну частку в активах банку становлять грошові кошти та їх еквіваленти,протягом досліджуваного періоду їх розмір поступово збільшувався з 12,01 % в 2009 році до 13,95% в 2011 році. Розмір основних засобів та нематеріальних активів дещо зріс з 5,5% до 6,14%. Щодо інших стетей активу,їх розмір протягом цього періоду майже не змінювався,або ж не змінювався суттєво.

В структурі пасиву балансу найбільшу частку становлять кошти клієнтів – 51,19% в 2009 році, 51,41% в 2010 та 53,82 в 2011,незважаючи на їх несуттєве збільшення протягом досліджуваного періоду. Поряд з цим,значну чстину в структурі пасиву становлять кошти інших банків,які також є одним з основним джерел формування ресурсів банку, їх абсолютне значення в 2009 році становило 16332907 тис. грн,протяом 2010 року воно збільшилось і становило 16738847 тис.грн, а в 2011 дещо зменшилось до 13664851 тис. грн.

Взагальному структура власного капіталу збільшилась, з 9,83%,що в абсолютному значенні становить 5313057 тис. грн до 12,60%,тобто до 6471862 тис. грн.

Таблиця 1

Аналіз балансу та звіту про фінансові результати ПАТ «Райффайзен Банк Аваль»

АКТИВ	2009 рік		2010 рік		Відхилення (+,-) в		Темп зростання,%	2010 рік		2011 рік		Відхилення (+,-) в		Темп зростання,%
	Сума тис.грн.	Питома вага,%	Сума тис.грн.	Питома вага,%	Сума тис.грн.	Питома вага,%		Сумі тис.грн.	Питомій вазі,%	Сумі тис.грн.	Питомій вазі,%	Сума тис.грн.	Питома вага,%
1. Грошові кошти та їх еквіваленти	6490915	12,01%	7599753	13,79%	1108838	1,78%	117,08%	7599753	13,79%	7165360	13,95%	-434393	0,17%	94,28%
2.Торгові цінні папери	421717	0,78%	743380	1,35%	321663	0,57%	176,27%	743380	1,35%	309580	0,60%	-433800	-0,75%	41,64%
3. Інші фін.активи, що обліковуються за справедливою вартістю	0	0,00%	0	0,00%	0	0,00%	0,00%	0	0,00%	0	0,00%	0	0,00%	0
4. Кошти в інших банках	581442	1,08%	739635	1,34%	158193	0,27%	127,21%	739635	1,34%	285713	0,56%	-453922	-0,79%	38,63%
5.Кредити за заборгованість клієнтів	39127232	72,39%	31 854 958	57,78%	-7272274	-14,61%	81,41%	31 854 958	57,78%	30436714	59,28%	-1418244	1,49%	95,55%
6. Цінні папери в портфелі банку на продаж	1069232	1,98%	5 509 258	9,99%	4440026	8,02%	515,25%	5 509 258	9,99%	6022639	11,73%	513381	1,74%	109,32%
7.Цінні папери в портфелі банку до погашення	1855488	3,43%	4193369	7,61%	2337881	4,17%	226,00%	4193369	7,61%	2299903	4,48%	-1893466	-3,13%	54,85%
8. Інвестиції в асоційовані компанії	45023	0,08%	54771	0,10%	9748	0,02%	121,65%	54771	0,10%	174925	0,34%	120154	0,24%	319,38%
9.Інвестиційна нерухомість	53019	0,10%	56299	0,10%	3280	0,00%	106,19%	56299	0,10%	117982	0,23%	61683	0,13%	209,56%
10. Дебіторська заборгованість щодо поточного податку на прибуток	3812	0,01%	6299	0,01%	2487	0,00%	165,24%	6299	0,01%	7027	0,01%	728	0,00%	111,56%
11.Відстрочений податковий актив	771313	1,43%	730725	1,33%	-40588	-0,10%	94,74%	730725	1,33%	592024	1,15%	-138701	-0,17%	81,02%
12. Гудвіл	0	0,00%	0	0,00%	0	0,00%	0,00%	0	0,00%	0,00%	0,00%	0	0,00%	0,00%
13. Основвні засоби та нематеріальні активи	2973000	5,50%	3230805	5,86%	257805	0,36%	108,67%	3230805	5,86%	3153080	6,14%	-77725	0,28%	97,59%
14. Інші фінансові активи	361438	0,67%	179439	0,33%	-181999	-0,34%	49,65%	179439	0,33%	307424	0,60%	127985	0,27%	171,33%
15. Інші активи	294494	0,54%	229485	0,42%	-65009	-0,13%	77,93%	229485	0,42%	475037	0,93%	245552	0,51%	207,00%
16. Довгострокові активи, призначені для продажу, та активи групи вибуття	0	0,00%	0	0,00%	0	0,00%	0,00%	0	0,00%	0	0,00%	0	0,00%	0,00%
17. Усього активів	54048125	100,00%	55128175	100,00%	1080050	0,00%	102,00%	55128175	100,00%	51347408	100,00%	-3780767	0,00%	93,14%
ПАСИВ
ЗОБОВ`ЯЗАННЯ
18. Кошти банків	16332907	30,22%	16738847	30,36%	405940	0,14%	102,49%	16738847	30,36%	13664851	26,61%	-3073996	-3,75%	81,64%
19. Кошти клієнтів	27667673	51,19%	28341725	51,41%	674052	0,22%	102,44%	28341725	51,41%	27635314	53,82%	-706411	2,41%	97,51%
20. Боргові цінні папери, емітовані банком	190100	0,35%	10865	0,02%	-179235	-0,33%	5,72%	10865	0,02%	224	0,00%	-10641	-0,02%	2,06%
21. Інші залучені кошти	214387	0,40%	105910	0,19%	-108477	-0,20%	49,40%	105910	0,19%	81073	0,16%	-24837	-0,03%	76,55%
22. Зобов`язання щодо поточного податку на прибуток	703	0,00%	1910	0,00%	1207	0,00%	271,69%	1910	0,00%	14	0,00%	-1896	0,00%	0,73%
23. Відстрочені податкові зобов`язання	302877	0,56%	302666	0,55%	-211	-0,01%	99,93%	302666	0,55%	5666	0,01%	-297000	-0,54%	1,87%
24. Резерви за зобов`язаннями	56832	0,11%	62370	0,11%	5538	0,01%	109,74%	62370	0,11%	76582	0,15%	14212	0,04%	122,79%
25. Інші фінансові зобов`язання	611456	1,13%	625781	1,14%	14325	0,00%	102,34%	625781	1,14%	867978	1,69%	242197	0,56%	138,70%
26. Інші зобов`язання	983437	1,82%	213644	0,39%	-769793	-1,43%	21,72%	213644	0,39%	160513	0,31%	-53131	-0,07%	75,13%
27.Субординований борг	2374696	4,39%	2372344	4,30%	-2352	-0,09%	99,90%	2372344	4,30%	2383332	4,64%	10988	0,34%	100,46%
28. Зобов'язання, що пов'язані з довгостроковими активами, призначеними на продаж	0	0,00%	0	0,00%	0	0,00%	0,00%	0	0,00%	0	0,00%	0	0,00%	0,00%
29. Усього зобов`язань	48735068	90,17%	48776063	88,48%	40995	-1,69%	100,08%	48776063	88,48%	44875547	87,40%	-3900516	-1,08%	92,00%
ВЛАСНИЙ КАПІТАЛ		0,00%		0,00%	0	0,00%	0,00%		0,00%		0,00%	0	0,00%	0,00%
30.Статутний капітал	5103537	9,44%	6036081	10,95%	932544	1,51%	118,27%	6036081	10,95%	6034453	11,75%	-1628	0,80%	99,97%
31. Нерозподілений прибуток (непокритий збиток)	-1985175	-	-1063959	-	921216	-	53,60%	-1063959	-	-1027403	-	36556	-	96,56%
32. Резервні та інші фонди банку	2194695	4,06%	1379990	2,50%	-814705	-1,56%	62,88%	1379990	2,50%	1464812	2,85%	84822	0,35%	106,15%
33. Чисті активи що належать акціонерам	5313057	9,83%	6352112	11,52%	1039055	1,69%	119,56%	6352112	11,52%	6471862	12,60%	119750	1,08%	101,89%
35. Усього власного капіталу	5313057	9,83%	6352112	11,52%	1039055	1,69%	119,56%	6352112	11,52%	6471862	12,60%	119750	1,08%	101,89%
36. Усього пасивів	54048125	100,00%	55128175	100,00%	1080050	0,00%	102,00%	55128175	100,00%	51347408	100,00%	-3780767	0,00%	93,14%

2. Розрахунок економічних нормативів

Глава 1. Норматив достатності (адекватності)

регулятивного капіталу (Н2)

1.1. Норматив достатності (адекватності) регулятивного

капіталу відображає здатність банку своєчасно і в повному обсязі

розрахуватися за своїми зобов’язаннями, що випливають із

торговельних, кредитних або інших операцій грошового характеру.

Чим вище значення показника достатності (адекватності)

регулятивного капіталу, тим більша частка ризику, що її беруть на

себе власники банку; і навпаки, чим нижче значення показника, тим

більша частка ризику, що її приймають на себе кредитори/вкладники

банку.

Банку забороняється виплачувати дивіденди чи розподіляти

капітал банку в будь-якій формі, якщо така виплата чи розподіл

призведе до порушення нормативу достатності (адекватності)

регулятивного капіталу.

1.2. Норматив адекватності регулятивного капіталу

встановлюється для запобігання надмірному перекладанню банком

кредитного ризику та ризику неповернення банківських активів на

кредиторів/вкладників банку.

Норматив достатності (адекватності) регулятивного капіталу

визначається як співвідношення регулятивного капіталу до сумарних

активів і певних позабалансових інструментів, зменшених на суму

створених відповідних резервів за активними операціями та на суму

забезпечення кредиту (вкладень у боргові цінні папери) безумовним

зобов'язанням або грошовим покриттям у вигляді застави майнових

прав

Під час розрахунку показника адекватності регулятивного

капіталу до сумарних активів і певних позабалансових інструментів,

зважених за ступенем кредитного ризику, додається сукупна сума

відкритої валютної позиції банку за всіма іноземними валютами та

банківськими металами.

1.3. Для розрахунку адекватності регулятивного капіталу банку

його активи поділяються на п'ять груп за ступенем ризику та

підсумовуються з урахуванням відповідних коефіцієнтів зваження:

а) I група активів із ступенем ризику 0 відсотків:

готівкові кошти;

банківські метали;

кошти в Національному банку;

боргові цінні папери органів державної влади, що

рефінансуються Національним банком, у торговому портфелі банку, у

портфелі банку на продаж та в портфелі банку до погашення;

боргові цінні папери, емітовані Національним банком, у

портфелі банку на продаж та в портфелі банку до погашення;

нараховані доходи за борговими цінними паперами органів

державної влади, що рефінансуються Національним банком, у

торговому портфелі банку, у портфелі банку на продаж та в портфелі

банку до погашення;

нараховані доходи за борговими цінними паперами, емітованими

Національним банком, у портфелі банку на продаж та в портфелі

банку до погашення;

боргові цінні папери органів державної влади в торговому

портфелі банку, у портфелі банку на продаж та в портфелі банку до

погашення;

зобов'язання з кредитування, які надані клієнтам та за якими

банк не бере на себе ризик;

валюта та банківські метали до отримання, за купленими

опціонними контрактами з метою хеджування;

облігації Державної іпотечної установи, розміщення яких

здійснюється під гарантію Кабінету Міністрів України, надану

відповідно до Закону про Державний бюджет України на відповідний

рік

нараховані доходи за облігаціями Державної іпотечної

установи, розміщення яких здійснюється під гарантію Кабінету

Міністрів України, надану відповідно до Закону про Державний

бюджет України на відповідний рік;

кредити та зобов'язання з кредитування, які надані

Міжнародному банку реконструкції та розвитку, Європейському банку

реконструкції та розвитку, Міжнародній фінансовій корпорації.

б) II група активів із ступенем ризику 10 відсотків:

короткострокові та довгострокові кредити, що надані органам

державної влади;

нараховані доходи за кредитами, що надані органам державної

влади;

в) III група активів зі ступенем ризику 20 відсотків:

боргові цінні папери органів місцевого самоврядування, що

рефінансуються Національним банком, у торговому портфелі банку, у

портфелі банку на продаж та в портфелі банку до погашення

боргові цінні папери органів місцевого самоврядування в

торговому портфелі банку, у портфелі банку на продаж та в портфелі

банку до погашення;

нараховані доходи за борговими цінними паперами органів

місцевого самоврядування, що рефінансуються Національним банком, у

торговому портфелі банку, у портфелі банку на продаж та в портфелі

банку до погашення;

кошти до запитання, що розміщені в банку, який має офіційний

кредитний рейтинг не нижчий, ніж інвестиційний клас;

нараховані доходи за коштами до запитання, що розміщені в

банку, який має офіційний кредитний рейтинг не нижчий, ніж

інвестиційний клас;

депозити овернайт, що розміщені в банку, який має офіційний

кредитний рейтинг не нижчий, ніж інвестиційний клас;

інші короткострокові депозити, що розміщені в банку, який має

офіційний кредитний рейтинг не нижчий, ніж інвестиційний клас;

нараховані доходи за депозитами овернайт, іншими

короткостроковими депозитами, що розміщені в банку, який має

офіційний кредитний рейтинг не нижчий, ніж інвестиційний клас;

кредити овердрафт, овернайт та інші короткострокові кредити,

що розміщені в банку, який має офіційний кредитний рейтинг не

нижчий, ніж інвестиційний клас;

нараховані доходи за кредитами овердрафт, овернайт та іншими

короткостроковими кредитами, що розміщені в банку, який має

офіційний кредитний рейтинг не нижчий, ніж інвестиційний клас;

валюта та банківські метали, які куплені за умовами спот у

банку-контрагента, який має офіційний кредитний рейтинг не нижчий,

ніж інвестиційний клас;

г) IV група активів зі ступенем ризику 50 відсотків:

кошти до запитання в інших банках, що не належать до

інвестиційного класу;

нараховані доходи за коштами до запитання в інших банках, що

не належать до інвестиційного класу;

депозити овернайт, які розміщені в інших банках, що не

належать до інвестиційного класу;

короткострокові та довгострокові кредити, що надані органам

місцевого самоврядування;

нараховані доходи за кредитами, що надані органам місцевого

самоврядування

гарантійні депозити в інших банках (покриті);

зобов'язання з кредитування, які надані банкам; { Абзац

восьмий підпункту "г

валюта та банківські метали, які куплені за форвардними

контрактами;

активи до одержання;

валюта та банківські метали, які куплені за умовами спот у

банку-контрагента, що не належить до інвестиційного класу;

кредити овернайт, які надані іншим банкам, що не належать до

інвестиційного класу;

валюта та банківські метали до отримання за іншими опціонними

контрактами;

дисконт/премія до отримання за форвардними валютними

контрактами;

хеджовані процентні доходи майбутніх періодів в іноземній

валюті;

витрати майбутніх періодів, які хеджовані;

іпотечні кредити, що надані фізичним особам у національній

валюті та повністю забезпечені заставою нерухомого майна житлового

призначення, яке належить позичальнику на праві власності та є

вільним від будь-яких обмежень речових прав на нерухоме майно;

іпотечні облігації, емітовані Державною іпотечною установою;

ґ) V група активів із ступенем ризику 100 відсотків:

прострочені нараховані доходи за коштами на вимогу в інших

банках;

прострочені нараховані доходи за кредитами, що надані органам

державної влади та місцевого самоврядування;

короткострокові вклади (депозити), що розміщені в інших

банках, що не належать до інвестиційного класу;

нараховані доходи за строковими вкладами (депозитами), що

розміщені в інших банках, що не належать до інвестиційного класу;

довгострокові вклади (депозити), що розміщені в інших банках;

гарантійні депозити в інших банках (непокриті) за даними

аналітичного обліку;

прострочена заборгованість і прострочені нараховані доходи за

строковими вкладами (депозитами), що розміщені в інших банках;

кредити овердрафт, кошти за операціями репо та інші

короткострокові кредити, які надані іншим банкам, що не належать

до інвестиційного класу;

довгострокові кредити, що надані іншим банкам;

нараховані доходи за кредитами, що надані іншим банкам, що не

належать до інвестиційного класу;

фінансовий лізинг (оренда), що наданий іншим банкам;

прострочена заборгованість і прострочені нараховані доходи за

кредитами, що надані іншим банкам;

кредити, що надані суб'єктам господарювання;

нараховані доходи за кредитами, що надані суб'єктам

господарювання;

прострочена заборгованість і прострочені нараховані доходи за

кредитами, що надані суб'єктам господарювання;

дебіторська заборгованість за операціями з банками та за

операціями з клієнтами банків;

транзитний рахунок за операціями, здійсненими платіжними

картками через банкомат;

прострочена заборгованість за кредитами, які надані органам

державної влади та місцевого самоврядування; { Абзац

дев'ятнадцятий підпункту "ґ"

кредити, які надані фізичним особам;

нараховані доходи за кредитами, які надані фізичним особам;

прострочена заборгованість та прострочені нараховані доходи

за кредитами, що надані фізичним особам;

акції та інші цінні папери з нефіксованим прибутком у

торговому портфелі банку та в портфелі банку на продаж;

боргові цінні папери, випущені банками, небанківськими

фінансовими установами та нефінансовими підприємствами, у

торговому портфелі банку, у портфелі банку на продаж та в портфелі

банку до погашення;

нараховані доходи за акціями та іншими цінними паперами з

нефіксованим прибутком у торговому портфелі банку та в портфелі

банку на продаж;

нараховані доходи за борговими цінними паперами в торговому

портфелі банку, у портфелі банку на продаж та в портфелі банку до

погашення;

прострочені нараховані доходи за борговими цінними паперами в

портфелі банку на продаж та в портфелі банку до погашення;

товарно-матеріальні цінності;

основні засоби

інші активи банку;

зобов'язання за всіма видами гарантій (акцептами, авалями);

непокриті акредитиви;

цінні папери до отримання за операціями андеррайтингу;

інші зобов'язання, що надані клієнтам.

1.5. Нормативне значення нормативу Н2 діючих банків має бути

не менше ніж 10 відсотків.