- •3.2. Зразки підприємницьких договорів (управління майном, забезпечення виконання зобов'язань тощо)
- •3.3. Зразки підприємницьких договорів (договори про надання послуг, комерційна концесія тощо)
- •1.1. Техніка складання договорів як частина юридичної техніки
- •1.2. Вплив законодавства на зміст договору як юридичного документа
- •1.3. Види договорів
- •5. За формою правочини розподіляють на такі:
- •6. В залежності від еквівалентності зустрічного надання:
- •8. За ступенем завершеності розрізняють:
- •1.4. Загальні правила техніки складання договорів
- •3. Формулювання в договорі мають бути однозначними, не допускати багатьох варіантів їх тлумачення.
- •1.5. Договірні умови
- •1.6. Структура договору як юридичного документа
- •1.8. Особливості укладення договору представником
- •2.1. Договори між громадянами1
- •4. Текст договору.
- •5. Підписи сторін.
- •Найменування сторін.
- •7. Адреси, банківські реквізити, підписи сторін
- •8. Посвідчувальний напис, печатка нотаріуса Емфітевзис як право на чужу річ. Договір про встановлен ня емфітевзису
- •1. Власник земельної ділянки.
- •2. Землекористувач.
- •1. Власник земельної ділянки.
- •2. Землекористувач.
- •2.3. Підприємницькі (господарські) договори
- •3.1.1. Купівля-продАж
- •3.1.2. Найм (оренда)
- •3.1.5. Послуги
- •3.1.4. Позика
- •3.1.5. Розпоряджання майновими правами інтелектуальної власності
- •Серія «Практика і закон»
1. Власник земельної ділянки.
Власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі.
Власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, ЇЇ форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.
2. Землекористувач.
Таке найменування сторони визначено законом, зокрема, випливає із ч. 1 ст. 407 ЦК України. Отже, рекомендуємо саме так, як закріплено в законі, вказувати найменування сторін у договорі про встановлення емфітевзису.
Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також здійснювати інші платежі, встановлені законом. Землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.
Права та обов'язки власника земельної ділянки та землекористувача мають бути вказані в договорі про встановлен-
248
ня емфітевзису.
Сторони можуть мати певні права та обов'язки, про які вони домовились у договорі про встановлення емфітевзису, але ці права та обв'язки не можуть суперечити сутності правовідносин, що виникають з приводу встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Припинення емфітевзису
Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
спливу строку, на який було надано право користування;
викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.
Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
Суперфіцій як право на чужу річ. Договір про встановлення суперфіцію.
Ч. 1 ст. 413 ЦК України вказує на те, що власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.
Отже, є підстави говорити про договір про встановлення суперфіцію.
Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем або передаватися в порядку спадкування.
249
Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невиз-начений строк.
Згідно зі ст. 413 ЦК України, право користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) може бути встановлене з чітко визначеною метою землекористування — для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Отже, особа, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою на підставі суперфіцію, має розташувати на цій земельній ділянці будівлю чи споруду. Причому, збудована на земельній ділянці будівля чи споруда є власністю землекористувача (ч.
2 ст. 415 ЦК України).
Така сутність суперфіцію дійшла до наших часів ще з Давнього римського права, де суперфіцій був придуманий як спосіб обійти обмеження, згідно з яким землю на території Риму могли мати у власності лише римські громадяни. Отже, латини чи перигрини ставали власниками побудованих на чужій землі (що належала римським громадянам) будівель та споруд на території Риму та тим не порушували вказане обмеження. Причому, зігнати латина чи перигрина
3 цієї землі не могли, оскільки в них було право на чужу земельну ділянку (суперфіцій) для забудови, згідно з яким ці особи могли користуватись та передавати у спадок своїм нащадкам право користування цієї землею для обслугову вання цього будинку.
Поняття та загальна характеристика договору про встановлення суперфіцію
Суперфіцій встановлюється договором між власником земельної ділянки і іншою особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для будівництва
250
промислових, побугових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Підкреслюємо важливу для практиків річ, що суб'єктом, який встановлює емфітевзис, може бути лише власник земельної ділянки (ст. 407 ІДК України).
З вищенаведеного визначення поняття суперфіцію випливає таке поняття договору про його встановлення: за договором про встановлення суперфіцію одна особа, що є власником земельної ділянки, встановлює щодо іншої особи (землекористувача) на визначений чи на невизначений строк право користування цією земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель за плату.
Це визначення договору про встановлення суперфіцію відображає його основні сутнісні риси:
-відповідно до суперфіцію встановлюється право користування земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель, що має бути чітко відображено в тексті договору;
-емфітевзис встановлюється на визначений строк, що має бути відображено в договорі за домовленістю сторін, чи на невизначений строк. У останньому випадку сторони мають передбачити у договорі те, як відбувається припинення суперфіцію. Наприклад, встановити, що землекористувач може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік. Відмовитись від договору може лише землекористувач (п. З ч. 1 ст. 416 ЦК України). Отже, якщо сторони домовляться про встановлення суперфіцію на невизначений строк, у договорі вони мають вказати приблизно таке: «Сторони дійшли зго-
251
ди, що цим Договором встановлюється суперфіцій на не-визначений строк. Землекористувач може відмовитись від цього Договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш ніж за три місяці у письмовій формі поштою зі зворотним повідомленням або особисто під розписку»;
-договір про встановлення суперфіцію є добровільною угодою між власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель;
-договір про встановлення суперфіцію встановлює право користування чужим майном (земельною ділянкою) за плату, яка визначається договором — ч. 1 ст. 414 ЦК України.
Юридична характеристика договору про встановлення суперфіцію.
Цей договір встановлює право користування чужою земельною ділянкою за плату (ч. 2 ст. 409, ч. 2 ст. 410 ЦК України), отже він є відплатним. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.
При встановленні суперфіцію договором має бути визначено суму та строки сплати відповідних платежів.
Виходячи зі ст. 413 ЦК України, договір про встановлення суперфіцію є реальним. Адже вказано, що право суперфіцію договором надається і не вказано про можливість зобов'язання щодо встановлення суперфіцію у майбутньому. Приблизне формулювання сутності договору, що вказується після найменування сторін, має бути таким: «За цим договором власник земельної ділянки встановлює щодо
252
землекористувача на певний строк (чи на невизначений строк) право користування цією земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель за плату».
Договір про встановлення суперфіцію є одностороннім. Адже у власника земельної ділянки виникає право вимагати відземлекористувача виконання зобов'язання вносити плату за користування майном, використання земельної ділянки за призначенням, що встановлено договором та відповідає закону. Землекористувач, відповідно, має обов'язок вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Він мусить ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.
Землекористувач має право на відчуження права користування земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцію) з відчуженням будівлі, споруди, що випливає з ч. З ст. 415 ЦК України.У договорі купів-лі-продажу будівлі, споруди, зокрема житлового будинку, розташованих на земельній ділянці, щодо якої встановлено суперфіцій, має бути вказано, що особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою (суперфіцій) на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).
У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника земельної
253
ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі. У разі порушення права переважної купівлі настають наслідки, передбачені у ст. 362 ЦК України (власник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця).
Істотні умови договору про встановлення суперфіцію
Ст. 638 ЦК України встановлює, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Визначимо істотні умови договору про встановлення суперфіцію, що випливають з аналізу Глави 34 ЦК України.
Предмет договору про встановлення суперфіцію. Сторони мають домовитись і в договорі чітко вказати, право користування якою земельною ділянкою переходить за договором про встановлення суперфіцію; як саме може використовувати земельну ділянку землекористувач з урахуванням природи суперфіцію та його цільового призначення.
Ціна договору про встановлення суперфіцію має бути вказана в договорі, оскільки ч. 1 ст. 414 ЦК України встановлює, що власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.
У тексті договору про встановлення суперфіцію умова про ціну договору може бути сформульована так: «Один раз на квартал, до п'ятнадцятого березня, червня, вересня та грудня кожного року землекористувач сплачує власнику
254
земельної ділянки плату за її користування у розмірі 300 (триста) гривень шляхом переказу вказаної грошової суми на банківський рахунок власника земельної ділянки, вказаний у цьому Договорі».
Строк договору про встановлення суперфіцію є його істотною умовою, крім випадку, коли він встановлений на невизначений строк.
Форма договору про встановлення суперфіцію
Вважаємо нотаріальну форму договору про встановлення суперфіцію найбільш прийнятною через юридичну складність та новизну цього договору.
Сторони договору про встановлення суперфіцію. Права та обов'язки сторін
Сторонами у договорі про встановлення суперфіцію є: