1. Договір підряду на капітальне будівництво може укладати замовник з одним підрядником або з двома і більше підрядниками.

2. Підрядник має право за згодою замовника залучати до виконання договору як третіх осіб субпідрядників, на умовах укладених з ними субпідрядних договорів, відповідаючи перед замовником за результати їх роботи. У цьому випадку підрядник виступає перед замовником як генеральний підрядник, а перед субпідрядниками — як замовник.

3. Договір підряду на виконання робіт з монтажу устаткування замовник може укладати з генеральним підрядником або з постачальником устаткування. За згодою генерального підрядника договори на виконання монтажних та інших спеціальних робіт мо­жуть укладатися замовником з відповідними спеціалізованими підприємствами.

1. Кількість учасників капітального будівництва та схема договірних зв'язків між ними може бути різною залежно від їх можливостей, інтересів тощо. Відтак, договір підряду на канальне будівництво може укладати замовник (або уповноважена ним особа) з одним або кількома підрядниками.

Якщо договір укладається з одним підрядником, то останній може виконувати всі передбачені договором роботи власними силами, для чого він повинен мати відповідні виробничі потужності та фахівців, що під силу лише великим будівельним організаціям на зразок холдингової компанії «Київміськбуд». Більш поширеною є інша схема виконання при укладенні договору з одним підрядником, коли останньому замовник надає згоду (з відповідною фіксацією у договорі) на залучення до виконання частини обумовлених договором робіт третіх осіб як субпідрядників, з якими укладаються договори субпідряду. Основний (генеральний) підрядник відповідатиме перед замовником за виконання всього, обумовленого договором підряду, комплексу робіт, у тому числі і за результати роботи субпідрядників. Останні ж нестимуть відповідальність за невиконання чи неналежне виконання субпідрядних договорів перед генеральним підрядником як замовником робіт за договорами субпідряду.

Під час будівництва (у тому числі — різних форм реновації) об'єкта зазвичай виникає необхідність виконання робіт з монтажу різноманітного устаткування. Забезпечення виконання подібних робіт може покладатися на генерального підрядника (у тому числі з на-

данням йому можливості залучення відповідного субпідрядника). Замовник може доручити монтажні роботи виробникові відповідного устаткування, уклавши з ним своєрідний різновид підрядного договору — договір на шеф-монтаж. У разі залучення замовником для виконання монтажних та інших спеціальних робіт відповідних спеціалізованих підприємств потрібна згода генерального підрядника. Див. також коментар до ст. 323 ГК.

Примітка. У ЦК стаття подібного змісту в параграфі 3 «Будівельний підряд» глави 61 відсутня. Проте у ст. 838 параграфу 1 «Загальні положення про підряд» закріплюються основні засади залучення підрядником (генеральним підрядником) до виконання робіт інших осіб (субпідрядників).

Стаття 320. Права замовника

1. Замовник має право, не втручаючись у господарську діяльність підрядника, здійснювати контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягу, вартості і якості виконаних робіт проектам і кошторисам. Він має право перевіряти хід і якість будівельних і монтажних робіт, а також якість матеріалів, що використовуються.

2. У разі якщо підрядник не береться своєчасно за виконання договору або виконує роботу настільки повільно, що закінчення її до строку стає явно неможливим, замовник має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

3. Підрядник має право не братися за роботу, а розпочату роботу зупинити у разі порушення замовником своїх зобов'язань за договором, внаслідок якого початок або продовження робіт підрядником виявляються неможливими чи значно ускладненими.

4. Недоліки виконання робіт чи матеріалів, що використовуються для робіт, допущені з вини підрядника або субпідрядника, повинні бути усунені підрядником за свій рахунок.

1. Замовник як заінтересована особа має право контролювати виконання підрядником договірних зобов'язань, пов'язаних насамперед з їх якістю, відповідністю виконуваних робіт затвердженій проектно-кошторисній документації. Однак контроль з боку замовника (зазвичай його проводить призначений ним фахівець) має здійснюватися в порядку, визначеному договором, без втручання у господарську діяльність підрядника. Крім того, замовник має право перевіряти хід виконання робіт (відповідно до встановленого договором графіка) та якість уже виконаних будівельних і монтажних робіт, а також якість матеріалів, що використовуються,

2. Грубе порушення строків виконання обумовлених договором робіт, що унеможливлює їх завершення до закінчення строку дії договору, тягне для підрядника негативні наслідки, серед яких — можливість дострокового розірвання договору на вимогу замовника та відшкодування йому підрядником заподіяних збитків, а також інші наслідки, передбачені Загальними умовами укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництв:

3. Водночас, істотне порушення замовником своїх договірних зобов'язань, внаслідок якого початок або продовження робіт підрядником унеможливлюється чи значно ускладнюється, звільняє підрядника від виконання його зобов'язань. Зокрема, в такому випадку він має право навіть не братися за роботу, а розпочату роботу зупинити. Подібна ситуація може виникнути, якщо замовник у встановлені строки не передає підряднику проектно-кошторисну та іншу визначену договором документацію, будівельний майданчик, не перераховує обмовленого договором авансу.

4. Окрім негативних наслідків за порушення строків виконання договірних зобов'язань підрядник несе відповідальність за недоліки виконання робіт чи матеріалів, що використовуються для робіт, допущені з його вини чи вини субпідрядника. Подібні недоліки підрядник повинен усунути за власний рахунок в обумовлені із замовником строки та порядку.

Див. також коментар до ст. 323 ГК.

Примітка. У ЦК відсутня спеціальна стаття, присвячена правам замовника за договором будівельного підряду, однак у загальних положеннях про підряд визначаються права замовника під час виконання робіт (ст. 849) та в разі порушення підрядником договору підряду (ст. 852).

Стаття 321. Розрахунки за договором підряду на капітальне будівництво

1. У договорі підряду на капітальне будівництво сторони визначають вартість робіт (ціну договору) або спосіб її визначення.

2. Вартість робіт за договором підряду (компенсація витрат підрядника та належна йому винагорода) може визначатися складанням приблизного або твердого кошторису. Кошторис вважається твердим, якщо договором не передбачено інше. Зміни до твердого кошторису можуть бути внесені лише за погодженням сторін.

3. У разі виникнення потреби значно перевищити приблизний кошторис підрядник зобов'язаний своєчасно попередити про це замовника. Якщо підрядник не попередив замовника про перевищення кошторису, він зобов'язаний виконати роботу, не вимагаючи відшкодування понесених додаткових витрат.

4. Підрядник не має права вимагати збільшення твердого кошторису, а замовник — його зменшення. У разі істотного зростання після укладення договору вартості матеріалів та устаткування, які мали бути надані підрядником, а також послуг, що надавалися йому третіми особами, підрядник має право вимагати збільшення встановленої вартості робіт, а у разі відмови замовника — розірвання договору в установленому порядку.

5. Якщо договором не передбачено попередньої оплати виконаної роботи або окремих її етапів, замовник зобов'язаний сплатити підряднику зумовлену договором ціну після остаточної здачі об'єкта будівництва, за умови, що робота виконана належним чи­ном і в погоджений строк або, за згодою замовника, — достроково.

6. Підрядник має право вимагати виплати йому авансу, якщо така виплата та розмір авансу передбачені договором.

7. У разі необхідності консервації будівництва з незалежних від сторін обставин замовник зобов'язаний оплатити підряднику виконані до консервації роботи та відшкодувати йому пов'язані з консервацією витрати.

1. Договірна ціна (вартість обумовлених договором робіт) може визначатися по-різному: із зазначенням конкретної суми відповідно до складеного кошторису чи способу її визначення (з врахуванням рівня коливання цін на ринку, в тому числі із встановленням граничного рівня перевищення кошторису).

2. Договірна ціна, що включає компенсації витрат підрядника та оплати (винагороди) виконання обумовлених договором робіт, визначається на підставі складеного кошторису (твердого чи орієнтовного/приблизного). Кошторис вважається твердим, якщо сторони в договорі не визначили іншого принципу формування договірної ціні. Твердий кошторис може бути змінений за погодженням сторін (на практиці це оформляється у формі додаткової угоди про зміну договірної ціни). Причини корегування договірної ціни, визначеної на підставі твердого кошторису, можуть бути різними: затримка виконання з вини тієї чи іншої сторони; знесення змін до проектно-кошторисної документації; необхідність виконання додаткових робіт; подовження строків виконання; інші обставини, передбачені в Загальних умовах (див.коментар до ст. 323).

3. У процесі виконання у підрядника може виникнути нагальна потреба у перевищенні кошторису (наприклад, для відновлення знищеної ураганом покрівлі об'єкта, без чого останній може зазнати значної шкоди через несприятливі метеоумови). У подібних випадках підрядник повинен своєчасно попередити замовника про необхідність проведення додаткових робіт, що спричинить значне перевищення кошторису. Виконання підрядником додаткових робіт на об'єкті без попередження замовника про перевищення кошторису не дає йому (підряднику) права вимагати відшкодування понесених додаткових витрат за рахунок замовника. Деталізація положень ч. З ст. 321 ГК міститься в Загальних умовах (див. коментар до ст 325 ГК).

4. Зміна (збільшення чи зменшення) твердого кошторису можлива лише за згодою сторін; жодна з них (ні замовник, ні підрядник) не мають права цього вимагати. Однак у результаті істотного «стрибка» чи «спаду» цін на матеріали, устаткування, послуги, що надавалися третіми особами, одна із сторін договору може опинитися у невигідному становищі. У коментованій статті передбачаються механізми захисту інтересів підрядника, який змушений оплатити матеріали, устаткування, а також послуги, що надавалися йому в процесі виконання договору третіми особами, за значно вищими, ніж передбачено кошторисом, цінами. Йому надається право вимагати від замовника збільшення встановленої вартості робіт, а у разі отримання негативної відповіді (або відсутності будь-якого реагування) замовника — вимагати розірвання договору в установленому порядку (щодо порядку збільшення чи зменшення твердого кошторису див. також коментар до ст. 323).

5. Особливості договору підряду на капітальне будівництво (значна вартість робіт і матеріальних ресурсів, що використовуються при виконанні будівельних і пов'язаних з ними робіт; значні строки дії договору; оплата виконання після його прийняття у встановленому по­рядку) зумовлюють і специфіку фінансування замовником такого будівництва. За усталеною практикою в останньому широко застосовується авансування (в межах 10—20 відсотків вартості робіт) з метою забезпечення підрядника необхідними коштами для початку обумовлених договором робіт.

Традиційною є також наявність у більшості договорів положень про поетапне виконання (відповідно до затвердженого сторонами графіка) з наступною оплатою прийнятого виконання. Після завершення всього комплексу обумовлених договором робіт об'єкт приймається в установленому порядку в експлуатацію і здійснюються остаточні розрахунки з підрядником. Саме подібні рекомендації містяться в Положенні про підрядні контракти у будівництві України, затвердженому науково-технічною радою Міністерства будівництва і архітектури України (протокол від 15 грудня 1993 р. № 9).

Якщо договором не передбачені ані авансування (попередня оплата виконаної роботи або окремих її етапів), ані поетапні виконання та оплата, замовник зобов'язаний сплатити підряднику обумовлену договором ціну після прийняття завершеного будівництвом об'єкта в експлуатацію в установленому порядку (з відповідною перевіркою дотримання встановлених абз. 4 ч. 1 ст. 8 Закону України «Про інвестиційну діяльність» вимог, у тому числі щодо додержання діючих нормативів з питань санітарного і епідемічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної безпеки, міцності, надійності та необхідної довговічності будинків і споруд, а також архітектурних вимог).

Порядок прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію (далі — Порядок) затверджений постановою КМУ «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів» від 22 вересня 2004 р.

У цій постанові розкривається основне її поняття — «порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів» (полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування).

Згідно із згаданим Порядком встановлюються особливості прийняття в експлуатацію певних об'єктів:

— із специфічними умовами експлуатації (особливості прийняття їх в експлуатацію визначаються відповідними міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади за погодженням з Мінрегіонбудом України (спеціально уповноважений орган у сфері капітального будівництва, що діє відповідно до Положення про нього, затвердженого постановою КМУ від 16 травня 2007 р. № 750);

— об'єкти виробничого призначення з кількістю робочих місць понад 50 або вартістю понад 5 млн. грн., а також об'єкти житлово-громадського призначення III, IV і V категорій складності до пред'явлення їх державним приймальним комісіям попередньо приймаються робочими комісіями;

— закінчені будівництвом об'єкти, які розташовані на території іноземних держав і є власністю України (особливості прийняття їх в експлуатацію визначаються МЗС за погодженням з Мінрегіонбудом з урахуванням вимог законодавства держави місцезнаходження);

— якщо міжнародними договорами України встановлено інші правила, ніж ті, що містяться у цьому Порядку, застосовуються правила міжнародних договорів України.

У разі прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію в два етапи (спочатку робочою комісією, а остаточно — державною приймальною комісією) утворюється робоча комісія (не пізніш як у п'ятиденний строк після отримання замовником письмового повідом­лення від генерального підрядника про закінчення будівництвом об'єкта з проханням утворити робочу комісію). До складу цієї комісії включаються представники генерального підлідника, субпідрядної організації, генерального проектувальника (автор проекту), експлуатаційної організації, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органів державного санітарно-епідеміологічного нагляду, державного пожежного нагляду, промислової безпеки, охорони праці та гірничого нагляду, державного енергетичного нагляду, охорони навколишнього природного середовища, державної інспекції з енергозбереження та інших органів, що здійснюють державний нагляд відповідно до призначення об'єкта. Головою робочої комісії призначається представник замовника, який з набуттям цього статусу встановлює, за погодженням з генеральним підрядником, порядок роботи комісії.

Генеральний підрядник повинен надати робочій комісії:

1) перелік організацій, які брали участь у виконанні будівельно-монтажних робіт, із зазначенням видів виконуваних ними робіт, прізвищ та ініціалів відповідальних інженерно-технічних працівників;

2) комплект виробничої документації на виконані будівельно-монтажні роботи згідно переліком, визначеним нормативними документами, та виконавчу документацію;

3) документи, що свідчать про відповідність нормативним вимогам використаних матеріалів, конструкцій, виробів та обладнання;

4) результати досліджень якості питної води, ґрунту, атмосферного повітря залежно від конкретних умов будівництва.

Робоча комісія повинна перевірити відповідність: архітектурних і конструктивних рішень закінченого будівництвом об'єкта затвердженому проекту, санітарним, протипожежним, радіаційним та екологічним вимогам і нормам, а також вимогам з охорони праці, промислової

безпеки, нормативам щодо технічного стану електричних, теплових та тепловикористовувальних установок мереж та енергозбереження; виконаних будівельно-монтажних робіт — вимогам нормативної документації; результатів проведених індивідуальних і комплексних випробувань устаткування нормативним показникам; виробничої документації — нормативним вимогам.

За результатами проведеної перевірки робоча комісія визначає готовність закінченого будівництвом об'єкта до пред'явлення державній приймальній комісії, про що складає акт

встановленої форми, який підписується головою та членами робочої комісії. Виявлені на закінченому будівництвом об'єкті недоліки мають бути усунені у строки, визначені робочою комісією. Після їх усунення та підписання робочою комісією відповідного акта закінчений будівництвом об'єкт передається генеральним підрядником замовнику під охорону і зберігання.

Другий етап (у більшості випадків він є єдиними) — прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта державною приймальною комісією, порядок формування якої залежить від характеристик об'єкта (в тому числі його розташування) та залучення коштів відповідних бюджетів:

якщо об'єкти збудовано із залученням коштів державного бюджету в розмірі 30 млн. грн. і більше або із залученням іноземних кредитів під гарантію КМУ, а також у разі розташування об"єкта на території двох і більше областей (лінійні об'єкти, комплекси окремих споруд (будівель), що діють як єдине ціле, гідротехнічні, іригаційні системи, системи зв'язку, продуктопроводи тощо), — рішенням міністерства, іншого центрального органу виконавчої влади (відповідно до сфери управління), а в разі коли зазначені об'єкти розташовуються на території лише однієї області — обласною, Київською та Севастопольською міською держадміністрацією;

якщо об'єкти збудовано із залученням коштів республіканського бюджету Автономної Республіки Крим у розмірі ЗО млн. грн. і більше, — Радою міністрів Автономної Республіки Крим;

якщо об'єкти збудовано із залученням коштів державного бюджету або республіканського бюджету Автономної Республіки Крим у розмірі до ЗО млн. грн. або місцевих бюджетів, а також коштів інших джерел фінансування, — відповідно обласною та районною держадмі­ністрацією, виконавчим комітетом міської ради міста обласного значення;

у разі коли закінчений будівництвом об'єкт розташовано на території двох і більше районів як єдине ціле, державну приймальну комісію утворює відповідно Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласна, Київська та Севастопольська міська держадміністрація.

До складу державної приймальної комісії включаються представники органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що утворив комісію, виконавчого комітету місцевої ради, на території якої розташовано закінчений будівництвом об'єкт, замовника, генерального підрядника, генерального проектувальника (автора проекту), експлуатаційної організації, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органів державного санітарно-епідеміологічного та державного пожежного нагляду.

У випадках, визначених законодавством, до складу державної приймальної комісії включаються також представники Мінприроди, Мінпраці, Держгірпромнагляду, Держенергонагляду, Держкоменергозбереження, Держатомрегулювання. Для прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом автомобільних доріг, комплексів та об'єктів дорожнього сервісу до складу державної приймальної комісії включається представник державної автомобільної інспекції (включення до складу державної приймальної комісії представників інших органів, установ та організацій, не передбачених згаданим Порядком, забороняється).

Обов'язок ініціювати створення державної приймальної комісії покладається на замовника: він зобов'язаний після надходження повідомлення генерального підрядника про закінчення будівництвом об'єкта, а по об'єктах, які попередньо приймаються робочими комісіями, після підписання акта робочої комісії, звернутися протягом 5 днів до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування з пропозицією щодо утворення такої комісії. Орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування зобов'язаний про­тягом 10 днів після надходження звернення від замовника утворити державну приймальну комісію та встановити строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, який не повинен перевищувати 30 днів, а щодо об'єктів вартістю 30 млн. грн. і більше зазначений строк може бути продовжений, але не повинен перевищувати 60 днів.

Замовник також має підготувати акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта для підписання членами державної приймальної комісії. Головою державної приймальної комісії (а саме він організовує та забезпечує виконання покладених на комісію завдань) призначається представник органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що утворив комісію. Члени комісії зобов'язані за викликом голови брати участь у її роботі, а також здійснювати свої повноваження як представники відповідних органів. Замовник, генеральний підрядник разом із генеральним проектувальником подають державній приймальній комісії проектну та виробничу документацію, пред'являють виконані будівельно-монтажні роботи, змонтоване технологічне обладнання та документальне під­твердження відповідності виконаних робіт вихідним даним на проектування об'єкта.

Державна приймальна комісія має перевірити готовність об'єкта до експлуатації, в тому числі

1) відповідність виконаних на закінченому будівництвом об'єкті всіх робіт проектній документації та державним нормам;

2) чи змонтоване і випробуване обладнання (а на об'єкті виробничого призначення, де встановлено технологічне обладнання, повинні бути проведені пусконалагоджувальні роботи згідно з технологічним регламентом, передбаченим проектом, створено безпечні умови для праці виробничого персоналу та перебування людей відповідно до вимог нормативно-правових актів з охорони праці та промислової безпеки, пожежної безпеки, екологічних та санітарних норм).

За результатами роботи державної приймальної комісії складається акт про прийняття ; експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, який підлягає затвердженню у 15-денний строк органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що утворив цю комісію, та реєструється в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, яка видала дозвіл на виконання будівельних робіт. Не допускається затвердження акта про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта за відсутності підписів окремих членів державної приймальної комісії. Члени державної приймальної комісії, які відмовилися підписати акт, зобов'язані у письмовій формі подати голові комісії та органу, який вони представляють, обґрунтування своєї відмови. Керівник зазначеного органу зобов'язаний взяти безпосередню участь у врегулюванні спірних питань і може підписати акт замість члена комісії, який відмовився від підпису.

Датою введення в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата затвердження акта державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію цього об'єкта органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що утворив комісію.

У разі неготовності об'єкта до експлуатації державна приймальна комісія складає відповідний акт з висновками та обґрунтуваннями. На підставі цього акта орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, що утворив комісію, надає замовнику рекомендації щодо усунення недоліків. Для прийняття в експлуатацію зазначеного об'єкта державна приймальна комісія може бути утворена повторно лише після усунення виявлених недоліків, але не раніше ніж через 30 днів після завершення роботи попередньої комісії.

Підписаний і затверджений акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є підставою для укладення договорів про постачання на цей об'єкт необхідних для його функціонування ресурсів води, газу, тепла та елек­троенергії і включення даних про цей об'єкт до державної статистичної звітності, а також для проведення остаточних розрахунків між замовником та підрядником за виконані останнім роботи.

6. Виплата підряднику авансу на його вимогу може мати місце лише за наявності відповідних положень у договорі підряду на капітальне будівництво. (Див. також коментар до ст. 323.)

7. Предметом договору підряду на капітальне будівництво можуть бути роботи, пов'язані з його консервацією. Остання може бути викликана різними чинниками: відсутністю коштів у замовника; недоцільністю завершення будівництва (через хибність техніко-економічних обгрунтувань); застосуванням застарілих проектних рішень, що не забезпечуватимуть рентабельності об'єкта; істотним пошкодженням об'єкта в результаті стихійного лиха та з інших не залежних від сторін обставин. Приймаючи рішення про консервацію об'єкта, замовник зобов'язаний оплатити підряднику виконані до консервації роботи та відшкодувати йому пов'язані з консервацією витрати.

У разі якщо необхідність в консервації об'єкта виникла через винні дії третіх осіб, замовник може подати до них позов про відшкодування заподіяних йому збитків. (Див. також коментар до ст. 323).

Примітка. У ЦК відсутня спеціальна стаття, присвячена питанням розрахунків за договором будівельного підряду, однак у загальних положеннях про підряд регулюються питання щодо: ціни роботи (ст. 843); кошторису, на підставі якого визначається ціна, видів кошторисів (твердий та приблизний), умови та наслідки перевищення твердого кошторису (ст. 844); ощадливості підрядника та порядку використання отриманих у результаті цього заощаджень (порівняно з договірною ціною) (ст. 845); порядку оплати робіт (ст. 854).

Стаття 322. Відповідальність за порушення договору підряду на капітальне будівництво

1. За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором підряду на капітальне будівництво винна сторона сплачує штрафні санкції, а також відшкодовує другій стороні збитки (зроблені другою стороною витрати, втрату або пошкодження її майна, неодержані доходи) в сумі, не покритій штрафними санкціями, якщо інший порядок не встановлено законом.

2. Недоліки, виявлені при прийнятті робіт (об'єкта), підрядник зобов'язаний усунути за свій рахунок у строки, погоджені з замовником. У разі порушення строків усунення недоліків підрядник несе відповідальність, передбачену договором.