Тема 6. Договор найма жилого помещения.
1. Задание № 1 - конспект и подготовка к опросу по следующим вопросам, выносимым на практическое занятие:
Понятие и предмет договора социального найма жилого помещения.
Особенности договора социального найма.
Стороны договора социального найма жилого помещения.
Форма договора социального найма жилого помещения.
Плата по договору социального найма
Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Их ответственность.
Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения.
Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения и членов его семьи.
Право нанимателя жилого помещения на замену занимаемого жилого помещения на жилое помещение меньшего размера.
Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма.
Выселение из жилых помещений: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения, без предоставления жилого помещения.
Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи: со сносом жилого дома, переводом жилого помещения в нежилое или признанием его непригодным для проживания, проведением капитального ремонта или реконструкции дома.
Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма.
Защита прав несовершеннолетних при осуществлении обмена жилыми помещениями.
Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.
Оформление обмена жилыми помещениями.
Признание обмена жилыми помещениями недействительным.
Поднаем жилого помещения.
Правовое положение временных жильцов.
Расторжение договора социального найма жилого помещения.
Договор коммерческого найма жилого помещения: стороны, объект, форма и срок договора.
Права и обязанности сторон коммерческого найма жилого помещения.
Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.
Задание 2. Подготовить доклады (двум выступающим)
1.«Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья».
2. «Основания признания ордера недействительным».
3.Задание № 3. Решить задачи.
Задача 1.
Сидоров П. в качестве нанимателя. проживал с женой и сыновьями в муниципальной квартире. Когда в семье старшего сына Сидорова появился ребенок, его из родильного дома привезли в квартиру его матери, где он в дальнейшем постоянно проживал. Однако сын Сидорова попросил отца зарегистрировать внука в своей квартире в качестве члена семьи. Через год сын Сидорова умер. Год спустя Сидоров П.. решил приватизировать и продать свою квартиру, однако ему сказали, что, поскольку его внук зарегистрирован в этой квартире, он должен быть включен в число собственников жилья. Внук Сидорова ни одного дня не прожил в той квартире, где был зарегистрирован.
Приобрел ли право пользования муниципальной квартирой внук Сидорова П.? Нарушены ли права и законные интересы Сидорова П.? К каким средствам защиты он может прибегнуть?
Задача 2.
Т. Обратился в УФМС по соответствующему округу в г. Москве с заявлением о регистрации в своей муниципальной квартире своей супруги в качестве члена семьи с согласия всех остальных членов семьи. Наймодатель в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы отказал в даче согласия на вселение супруги Т. в квартиру, поскольку при условии вселения ее в квартиру общая площадь этой квартиры составит менее учетной нормы площади жилья.
Правомерен ли отказ ДЖП и ЖФ в даче согласия на вселение? Какие средства защиты своего права могут применить заинтересованные лица?
Задача 3.
Федорова Н. состояла на учете нуждающихся в жилом помещении с 1980 г. В январе 2007 г. Она получила извещение о том, что подошла ее очередь на получение квартиры. Она явилась в Управление Департамента муниципального жилья по своему округу в г. Москве и получила смотровой ордер. После осмотра одной квартиры Н. заявила, что квартира ей не подходит, и она намерена осмотреть другую. На это работники Управления сказали ей, что если она и в дальнейшем намерены «перебирать» варианты, то ее вообще снимут с очереди на жилье, поскольку в 1998 г. она с целью ухудшения своих жилищных условий и незаконного получения жилья вселила в квартиру своего престарелого отца, проживавшего в другом городе. Через три дня Федорова Н.. получила письменное уведомление о снятии ее с учета на получение муниципального жилья.
Правомерны ли действия органа исполнительной власти г. Москвы? Какие меры по защите нарушенного права может принять Н? В какой орган и с какими требованиями она может обратиться?
Задача 4.
Петрова Т.. проживала с малолетней дочерью в малогабаритной квартире на первом этаже многоквартирного дома в г. Москве, состояла на учете на улучшение жилищных условий с 1998 г. В 2000 г. дом, в котором проживала П. и ее семья, был признан непригодным для проживания. Договор найма с Петровой. был расторгнут, она не платила квартирную плату, продолжала стоять на очереди на получение жилья. Экологическая обстановка в помещении, где проживала Петрова,. была крайне нездоровой, стены были сырые, поэтому ребенок Федоровой. часто болел. Петрова. обратилась в ДЖП и ЖФ с требованием перевести ее на льготную очередь на получение жилья, так как она проживает в непригодном для проживания помещении и не имеет жилья, остро нуждается в жилье. ДЖП и ЖФ г. Москвы отказал Петровой в переводе ее из общего списка на получения жилья в список внеочередников.
Правомерен ли отказ ДЖП и ЖФ?
Задача 5.
Жительница г. Москвы Надежда Норкина в 1990 г. была распределена на работу учителем географии в среднюю школу г. Ивантеевки после окончания географического факультета МГУ им. Ломоносова. Там ей как молодому специалисту была предоставлена комната размером 10 кв. м в коммунальной квартире дома, относящегося к муниципальному жилищному фонду.
30 июля 1997 г. Надежда Норкина подала заявление в местную администрацию г. Ивантеевки с просьбой поставить ее на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В заявлении она указала, что является учителем географии в средней школе, и просила предоставить ей жилое помещение общей площадью не ниже федерального стандарта социальной нормы площади жилья, введенным постановлением Правительства РФ «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» от 26 мая 1997 г.
В ответе, полученном Надеждой Норкиной на ее заявление, местная администрация уведомила ее о постановке на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и дала разъяснение о том, что ссылка ее на указанное постановление Правительства РФ неправомерна, так как последнее определяет только порядок оплаты жилья и коммунальных услуг, но никак не порядок предоставления жилья.
Вопросы к задаче
На какой из существующих видов учетов лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, обязана поставить Надежду Норкину местная администрация г. Ивантеевки?
Жилое помещение какого размера просит предоставить ей Надежда Норкина?
Какой должен быть минимальный размер новой жилой площади, которую местная администрация г. Ивантеевки должна будет предоставить Надежде Норкиной?
Как вы думаете, кто прав в толковании постановления Правительства РФ, указанного в задаче: местная администрация г. Ивантеевки или Надежда Норкина?
Решите спор.
Задача 6.
Галина Борискина, мать-одиночка, проживала со своей дочерью, четырех лет, в однокомнатной квартире по договору социального найма. Пристрастившись к алкогольным напиткам, она устраивала пьяные оргии на квартире со своими собутыльниками. Все это происходило на глазах ее дочери Наташи. Зачастую она выгоняла дочь из квартиры во двор или провожала ее в соседнюю квартиру к престарелой Людмиле Скляр и оставляла у нее на всю ночь. Видя такое вопиющее пренебрежение к ребенку со стороны Галины Борискиной, Людмила Скляр обратилась в орган опеки и попечительства с просьбой принять меры к лишению родительских прав мать Наташи и защитить ее права и законные интересы.
Орган опеки и попечительства добился лишения родительских прав Галины Борискиной в судебном порядке, а ее дочь Наташа была помещена в государственный детский дом. За все время пребывания Наташи в детском доме ее мать ни разу не поинтересовалась жизнью своей дочери.
В 2001 г. Наташе Борискиной исполнилось 19 лет и руководство детского дома предложило ей вернуться к своей матери. Когда Наташа Борискина пришла к матери, то последняя не пустила ее в квартиру, заявив, чтобы она продолжала жить в детском доме. Тогда Наташа по совету директора детского дома подала заявление в местную администрацию района города, в котором находилась квартира матери, с просьбой о постановке ее на учет лиц, нуждающихся в получении жилья. Однако ей было отказано в этом со ссылкой па п. 3 ст. 60 ЖК РСФСР, согласно которому за ней, как за временно отсутствующей, сохранилась жилая площадь в квартире ее матери.
Вопросы к задаче
Правилен ли ответ местной администрации на заявление Наташи Борискиной?
На какой вид учета лиц, нуждающихся в жилом помещении, была бы обязана поставить местная администрация Наташу Борискину, если бы ей некуда было вернуться после окончания пребывания в детском доме?
Какой совет вы дали бы Наташе Борискиной для разрешения ее жилищного вопроса?
Решите дело.
Задача 7.
Владимир Рыкунов, проживавший в однокомнатной квартире муниципального жилищного фонда, в 1994 г. был осужден судом на пять лет по ложному обвинению. Его квартиру местная администрация предоставила очереднику Виктору Дюнину, куда он и вселился со своим сыном. Через один год после осуждения приговор в отношении Владимира Рыкунова был отменен в порядке надзора за недоказанностью участия его в совершении правонарушения, а сам он был реабилитирован.
Рыкунов, вернувшись в свой город, потребовал от жилищного отдела органа местного самоуправления возврата ему квартиры, в которой он проживал до незаконного осуждения. Однако жилищный отдел предложил ему стать на учет лиц, нуждающихся в жилье. Рыкупов с этим не согласился и предъявил в суд иск о признании недействительным ордера, выданного Виктору Дюнину, о возврате ему квартиры, которую он занимал до осуждения, а также о возмещении убытков, которые он понес в связи с утратой вещей, находившихся в его квартире.
Вопросы к задаче
Подпадает ли описанная в задаче ситуация под случай, при котором сохраняется жилье за временно отсутствующим гражданином в течение длительного срока?
Можно ли считать, что Владимир Рыкунов отсутствовал в месте своего жительства в течение года по уважительной причине?
На какой вид учета лиц, нуждающихся в получении жилья, должен быть поставлен Рыкунов?
Есть ли основание для признания ордера, выданного Дюнину, недействительным?
Было ли правомерным лишение Рыкунова жилья при наличии обстоятельств, указанных в задаче, после 23 июня 1995 г.?
Какое решение должен вынести суд?
Задача 8.
Леонид Ладейкин проживал в г. Москве в трехкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м с женой и двумя детьми. В 2001 г. после рождения двух близнецов он подал заявление в жилищный фонд Северного административного округа г. Москвы с просьбой поставить его на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В заявлении он указал следующие данные:
его семья состоит из шести человек;
в семье имеются дети: сын, 7 лет, дочь, 4 года, и новорожденные близнецы - два сына;
жена его является кандидатом юридических наук, доцентом, работает преподавателем в Московской государственной юридической академии;
сам он является зубным врачом, которому разрешена работа на дому.
Леонид Ладейкин был поставлен на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий,
Вопросы к задаче
В какой форме администрация САО г. Москвы обязана сообщить Леониду Ладейкину о постановке его на учет?
На учет какого вида и на основании каких обстоятельств должен быть поставлен Ладейкин?
Укажите, какие данные о семье Ладейкина должны быть учтены в соответствии с законом о предоставлении ему нового жилого помещения?
Вычислите размер жилой площади, на который может претендовать Ладейкин.
При наличии каких условий администрация САО г. Москвы может соблюсти интересы семьи Ладейкиных, касающихся жилищных правоотношений?
Задача 9.
Матвей Михеев, штукатур по профессии, проживает с женой и дочерью, 10 лет, в г. Камышине в комнате размером 24 кв. м в коммунальной квартире. Дом этот относится к барачному типу. С апреля 1991 г.
Михеев состоит на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных Условий строительного предприятия ООО «Камгорстрой», в котором работает по специальности.
С января 1995 г. Матвей Михеев пристрастился к спиртным напиткам. Администрация «Камгорстроя» неоднократно применяла к нему меры дисциплинарной ответственности за распитие спиртных напитков в рабочее время и за несвоевременное в связи с этим выполнение ежедневных заданий. К 2000 г. Матвей Михеев стал запойным алкоголиком и в дни запоя не появлялся на рабочем месте.
В мае 2001 г. подошла очередь Матвея Михеева на получение новой квартиры, однако она была перенесена администрацией предприятия по согласованию с профсоюзным комитетом предприятия на 2003 г., а квартира, предназначенная Матвею Михееву, была передана мастеру по водопроводу Федору Кузьмину, поставленному на учет в феврале 1993 г. Решение о переносе срока предоставления новой квартиры было сообщено Михееву официально, но в устной форме на заседании профсоюзного комитета предприятия ООО «Камгорстроя». При этом Михеев был предупрежден о том, что он может и не получить новой квартиры, если не прекратит пьянствовать.
Михеев был обижен и возмущен, как он считал, несправедливым отношением к нему со стороны администрации предприятия. В связи с этим он подал в суд иск с просьбой отменить решение о переносе ему очереди на получение новой квартиры по месту работы и об аннулировании ордера на жилье, выданного Федору Кузьмину.
Вопросы к задаче
На каком виде учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоит Матвей Михеев?
Законно ли решение о переносе очереди на получение повой квартиры Михееву? А на выдачу ордера Федору Кузьмину? Были ли оба решения действительными, если бы они не были согласованы администрацией предприятия с профсоюзным комитетом предприятия?
Вправе ли администрация предприятия осуществить угрозу о снятии Михеева с учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий?
Какое решение должен принять суд?
Задача 10.
Клементий Ворошилов проживает в г. Москве в однокомнатной квартире дома муниципального жилищного фонда с женой Матильдой. С января 1995 г. семья Ворошиловых не платит за квартиру и коммунальные услуги. На январь 2002 г. долг этой семьи превысил 10 000 руб. На требования сотрудников ЖЭКа погасить долг они отвечали отказом, мотивируя отказ отсутствием денег в связи с тем, что они оба уволены с места работы по сокращению штата и не могут найти новую работу по своей специальности.
Между тем супруги Ворошиловы вместе со своими собутыльниками систематически устраивали в своей квартире пьянки, которые начинались с утра и затягивались до поздней ночи. При этом они включали на полную громкость магнитофон с записью поп-музыки. Просьбы соседей дома, в котором они проживают, и соседей ближайших домов об уменьшении громкости музыки в период до 23 часов и не включении ее в период с 23.00 до 7.00 часов оставались без внимания.
В январе 2002 г. соседи по квартире и по дому подали в суд иск о выселении семьи Ворошиловых из занимаемой ими квартиры за злостное нарушение правил пользования жилым помещением.
Вопросы к задаче
Может ли поведение семьи Ворошиловых быть расценено как злостное нарушение правил пользования жильем? Если да, то к каким мерам ответственности они могут быть привлечены?
Могут ли супруги Ворошиловы быть выселены из занимаемой ими квартиры? Если да, то с предоставлением или без предоставления жилой площади?
Какое решение, по вашему мнению, должен вынести суд?
Задача11.
Гр. Судолапов купил в 2003 г. квартиру, в которой в дальнейшем стал проживать с женой и двумя детьми. Но вскоре он пропал и в течение года находился в розыске.
Жена Судолапова обратилась в юридическую консультацию с вопросом о своих правах на эту квартиру, так как, по ее мнению, муж может не вернуться, а она беспокоится, сможет ли она дальше проживать в оформленной на него квартире.
Какой ответ должна дать юридическая консультация жене Судолапова?
Задача 12.
Гр. Зарубин проживает в 1-комнатной квартире 3-этажного муниципального дома. Возраст дома 35 лет. Все сантехническое оборудование, водопроводные трубы и отопление требуют замены. Обои выгорели, потолок местами обвалился и весь грязный.
Какие работы по ремонту квартиры должен оплатить Зарубин, а какие должны проводиться за счет жилищно-эксплуатационной организации?
Задача 13.
Басманов Т. С семьей снял трехкомнатную квартиру в г. Москве на длительный срок у Морозова П. В соответствии с договором найма он ежемесячно должен был вносить сумму, эквивалентную двумстам долларам США. Через полгода в семье Басмановых произошел конфликт, в результате чего их брак был расторгнут. Однако бывшие супруги продолжали проживать в той же квартире, так как возможности разъехаться у них не было. Поскольку бывшие супруги разделили бюджет, Басманов Т. отказался один выплачивать квартирную плату. Басманова же, не доверяя Басманову, отказывалась передавать ему свою долю квартирной платы для Морозова.
Какие меры могут принять бывшие супруги для того, чтобы избежать раздела общих долгов по квартплате в судебном порядке ?