3. Права и обязанности сторон по договору аренды предприятия.

Договор аренды предприятия является консенсуальным договором, исполнение которого начинается после его заключения, приравненного в п.2 ст. 658 ГК к моменту его государственной регистрации.

Исполнение договора начинается с передачи арендодателем предприятия арендатору. Хотя (в отличие от договора купли-продажи предприятия) закон не требует при передаче предприятия в аренду его полной инвентаризации, но без этого невозможно передать арендатору запасы сырья, топлива, материалы, иные оборотные средства. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса. Иначе как четко определить в договоре состав и стоимость предприятия?

Очевидно, что и арендатор в силу заключения договора аренды приобретает не только право требовать передачи ему предприятия, но и обязан его принять. Обязанностью арендодателя является передача предприятия арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, что фиксируется в специальном документе, которым оформляется передача предприятия, - в передаточном акте (ст. 659 ГК).

В связи с тем, что предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, включающий движимое и недвижимое имущество, в том числе имущественные и некоторые неимущественные права, законодатель возлагает обязанность подготовки предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, на арендодателя и за его счет, поскольку именно арендодатель в качестве собственника (или иного титульного владельца) владеет полной информацией о составе и состоянии сдаваемого им в аренду предприятия, о наличии долгов предприятия и его кредиторов. Впрочем, это правило диспозитивное, оно может быть изменено условиями договора аренды.

Поскольку использование предприятия с целью извлечения выгоды невозможно без постоянной замены его компонентов, арендатору предоставлено уникальное для договоров аренды право (при отсутствии иной оговорки в договоре) без согласия арендодателя продавать, обменивать, представлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу.

Таким образом, право пользования предприятием по сравнению с другими видами договора существенно расширено, хотя и принадлежит арендатору лишь в случаях, если иное не предусмотрено самим договором аренды и при условии, что это не повлечет уменьшения общей стоимости предприятия и не нарушит других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Но этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В качестве диспозитивного правила ст.660 ГК также предоставляет право арендатору без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. При этом арендатор предприятия имеет право на возмещение ему арендодателем стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Таким образом, чтобы заранее исключить обязанность возмещать арендатору при прекращении действия договора стоимость произведенных арендатором улучшений имущества, арендодатель должен позаботиться о том, чтобы такая оговорка - об отсутствии соответствующей обязанности арендодателя) была включена в договор аренды в качестве одного из его условий. В противном случае он обязан будет их возмещать.

Кроме того, арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК).

Несоразмерность, разумность и добросовестность являются оценочными понятиями. Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества следует понимать нерентабельность произведенных затрат, не оправдывающих достигнутый рост эксплуатационных свойств предприятия, когда арендодателю удалось доказать в суде, что произведенный арендатором "прирост" качества мог быть достигнут за счет гораздо меньших затрат.

Недобросовестность арендатора в данном случае будет означать, что вложенные им улучшения в арендованное предприятие сделаны с единственной целью - извлечь выгоду из оплаты их арендодателем.

Нарушение же принципа разумности имеет место в таких случаях, когда арендатор при осуществлении улучшений в арендованное имущество не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п.1 ст. 401 ГК).

Если внесение изменений в состав арендованного имущества, его улучшение является правом арендатора, то несение расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, уплатой платежей по страхованию арендованного имущества, является его обязанностью (правило диспозитивное).

Кроме того, арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (ст. 661 ГК).

Сравнительный анализ содержания (прав и обязанностей сторон) договора аренды предприятия и иных договоров аренды свидетельствует о том, что арендатор предприятия наделен наиболее широкими по сравнению с другими договорами аренды правами в отношении арендованного имущества. Это объясняется спецификой предмета аренды и целей его использования - эксплуатация с целью извлечения прибыли при осуществлении предпринимательской деятельности.

Так, только по договору аренды предприятия арендатор наделен правом продавать и обменивать, давать взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия, хотя и при обязательном условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды.

Другие виды договоров аренды не предусматривают права арендатора на отчуждение арендованного имущества либо его части.

Только по договору аренды предприятия презюмируется право арендатора (т.е. если иное не предусмотрено в договоре) без получения специального на то согласия арендодателя передавать во временное пользование материальные ценности, входящие в состав предприятия, сдавать в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей третьим лицам при соблюдении тех же условий, что и при продаже или мене таких ценностей.

Только по договору аренды предприятия презюмируется право арендатора (т.е. иное необходимо установить в договоре) без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, ибо такие действия о многих случаях являются необходимым условием успешной предпринимательской деятельности.

Причем (и это тоже предусмотрено в ГК только для договора аренды предприятия) арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества при его возврате арендодателю независимо от наличия разрешения арендодателя на осуществление таких улучшений (если иное не предусмотрено условиями договора аренды).

С другой стороны, только применительно к договору аренды предприятия законодатель устанавливает в качестве обычного условия обязанность арендатора нести все расходы по поддержанию предприятия в надлежащем техническом состоянии, включая производство не только текущего, но и капитального ремонта (иное должно быть учтено в условиях договора аренды).

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс подлежит возврату арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК. Указанные статьи детально регулируют порядок передачи предприятия арендатору. Соответственно, те же правила должны соблюдаться при возврате предприятия арендодателю.

Однако если при передаче предприятия арендатору подготовка предприятия к передаче осуществляется арендодателем и передача осуществляется за его счет, то при возврате предприятия с окончанием действия договора действует противоположное правило: подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (с. 664 ГК).

Это правило вполне обоснованно, так как арендатор как владелец и эксплуатант предприятия лучше, чем кто-либо, знает все особенности этого сложного имущественного комплекса, произведенные улучшения и утраченное имущества в составе предприятия за время аренды.

Арендатор обязан письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю обе (теперь уже бывшие) стороны договора несут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора. Имущественные права, связанные с деятельностью предприятия, арендатор при возврате предприятия переуступает арендодателю.

Обязанность арендатора по возврату арендованного предприятия арендодателю считается исполненной, а договор аренды – прекратившим свое действие с момента подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

С прекращением договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается запись об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя (технически это осуществляется специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации прекращения договора аренды как соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Как правило, работающее предприятие связано многочисленными правовыми нитями с множеством кредиторов и дебиторов, на предприятии трудится более или менее значительный штат работников, интересы которых должны быть защищены. В связи с этим ст. 663 ГК предусматривает, что правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Таким образом, не исключена ситуация, когда последствия недействительности договора аренды (в виде двусторонней, односторонней реституции или недопущения реституции, возмещения убытков) или последствия нарушения условий договора не будут применяться судом при рассмотрении соответствующего иска.

Аренда предприятия по смыслу ст. 656 ГК - это передача в аренду действующего имущественного комплекса, без прекращения уже осуществляемой на нем (или с его помощью) предпринимательской деятельности, что называется, "на ходу", без одновременного обязательного создания на его базе юридического лица.

Предприятие, передаваемое в аренду "на ходу", т.е. без прекращения его работы, обычно к моменту сдачи в аренду имеет определенный штат работников, в связи с чем с передачей предприятия в аренду могут возникать определенные проблемы, связанные с трудовыми отношениями, могут возникать конфликты заинтересованных лиц (работников, профсоюзов, трудовых инспекций и т. д.) как с собственником имущества, так и с арендатором.

В действующей редакции Трудового кодекса РФ эти вопросы никак не решаются, однако очевидно, что передача предприятия в аренду прежде всего не может являться основанием прекращения трудового договора по инициативе организации-арендодателя или организации-арендатора, ибо такое основание прекращения трудового договора не предусмотрено Трудовым кодексом РФ (ст. 81), содержащим исчерпывающий перечень оснований прекращения трудового договора по требованию работодателя. Поскольку же в силу ст. 661 ГК РФ на арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуата­цией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, то очевидно, что к таким расходам следует и расходы по оплате труда занятых об­служиванием соответствующего имущества лиц, если согласно условиям договора обязанность по несению таких расходов не остается за арендодателем.

Вообще говоря, для эксплуатации имущества арендатор может использовать как собственных работников (выплачивая им заработную плату), так и работников арендодателя (оплачивая услуги арендодателю в рамках гражданско-правового до­говора возмездного оказания услуг, а зарплату своим работникам платит арендодатель). При этом обязательства сторон по договору но­сят так называемый смешанный характер и включают как элементы договора арен­ды имущества, так и сопутствующего ему обязательства по оказанию услуг.

При отсутствии решения соответствующих вопросов в законодательстве применительно к предприятию в данном случае вполне уместно применение аналогии закона, а именно - правил, установленных в ГК для аренды транспортных средств с экипажем либо без экипажа (§ 3 главы 34, ст. 632 - 649 ГК РФ).

Так, если в соответствии с договором аренды предприятия обслуживание передаваемого в аренду имущественного комплекса (или отдельных его частей) должно осуществляться силами персонала арендодателя, то такой персонал остается работниками арендодателя с сохранением всех условий ранее заключенных трудовых договоров, в том числе обязанности арендодателя по выплате заработной платы, если иное не предусмотрено договором аренды. Возможно, однако, заключение договора аренды предприятия на иных условиях, когда в договоре не предусматриваются какие-либо дополни­тельные услуги со стороны арендодателя. В этом случае работники, ранее работав­шие на базе сданного в аренду имущества, должны трудоустраиваться на иные рабо­чие места в организации-арендодателе или высвобождаться в соответствии с дей­ствующим трудовым законодательством.

Кроме того, нужно иметь в виду и то, что работников всегда можно уволить по сокращению штатов.