Лекция 10. Договор аренды земельного участка План лекции

1. Особенности субъектного состава, срок и заключение договора.

2. Права, обязанности арендодателя и арендатора и особенности прекращения договора.

3. Защита прав арендаторов.

1. Особенности субъектного состава, срок и заключение договора. Особенности договора аренды земельных участков как вида недвижимого имущества обусловлены значением земли как основы жизни и деятельности человека, как природного ресурса, важнейшей составной части природы.

Пра­вовое регулирование аренды земельных участков основывается прежде всего на нормах граж­данского законодательства, в то же время земельное законодательство устанавливает определенные правила, относящиеся к договору аренды, исходя из особенностей данного вида недвижимости вообще и категории земель, к которому отнесен арендуемый земельный участок, - в частности. К числу важнейших законодательных актов в области земельного права, регулирующих аренду земельных участков, относятся Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Площадь земельных участков, которые могут одновременно находиться в аренде у одного арендатора, не ограничивается, в том числе по отношению к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения (п.6 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Для передачи в аренду земельного участка он должен пройти государственный кадастровый учет с присвоением ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, кадастрового номера.

Это правило относится и к земельным участкам, находящимся в долевой собственности. Кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду, прилагается к договору аренды.

Договор аренды земельного участка независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно) и подлежит государственной регистрации.

В качестве арендаторов земельных участков могут выступать как граждане, так и юридические лица с оговоркой в п.1 ст. 22 Земельного кодекса РФ о том, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, прямо предусмотренных Земельным кодексом РФ. Однако никаких специальных норм, ограничивающих либо запрещающих аренду земли иностранными гражданами и лицами без гражданства по сравнению с арен­дой земли гражданами Российской Федерации Земельный кодекс РФ не содержит.

Что касается иностранных юридических лиц, никакие специальные требования к ним при аренде земельных участков Земельным кодексом РФ также не пре­дусмотрены.

Напомним, что ограничения существуют только в возможности для таких субъектов иметь землю на праве собственности (но не аренды). Так, единственное исключение, введенное в Земельный кодексе РФ в отношении иностранных граждан, юридических лиц и лиц без гражданства сводится к тому, что они не могут обладать на праве собст­венности земельными участками (или долями в праве собственности на земельные участки), находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, те же субъекты, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля таких субъектов (иностранных граждан, иностранных юридических лиц , лиц без гражданства) составляет белее чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения ( или долями в праве собственности на земельные участки) только на праве аренды, но не собственности (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, действующее гражданское и земельное законодательство не содержит особых правил (ог­раничений) по приобретению иностранными гражданами, лицами без гражданства, ино­странными юридическими лицами земельных участков на условиях аренды.

Земельный кодекс РФ исходит из того, что по общему правилу именно собствен­ники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в от­ношении Российской Федерации — собственника земельных участков, указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ в качестве исключенных из оборота. То же положение содер­жится в п. 11 ст. 22 Земельного кодекса РФ — запрет на передачу в аренду изъятых из оборота земельных участ­ков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В числе таких случаев-исключений можно назвать п. 2 ст. 16 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", допускающий аренду земельных участков на территории национальных парков, которые относятся к землям, исключенным из оборота.

Исключением из общего правила о передаче земли в аренду только ее собственником является предусмотренное п. 10 ст. 22 Земельного кодекса РФ положение о том, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совер­шеннолетия.

Особый порядок предусмотрен для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства на них объектов недвижимости. Предоставление таких земельных участков в аренду, по общему правилу, осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов на передаваемом в аренду земельном участке (либо – без согласования, когда участок предоставляется для строительства жилья) и (тоже – по общему правилу), причем на основании проведения торгов в виде аукционов или конкурсов на продажу права на заключение договора аренды земельного участка.

Без проведения торгов договор аренды земельного участка из земель государственной, муниципальной собственности может заключаться лишь в тех случаях, когда объявление о передаче в аренду такого участка было опубликовано заблаговременно, но поступила лишь одна заявка.

Гражданский кодекс РФ (ст. 270) разрешает выступать в качестве арендодателей и тем лицам, которым земельный участок предоставлен в постоянное пользование. Необходимо лишь согласие на это собственника земельного участка. Земельный же кодекс РФ (п. 4 ст. 20) в императивной форме это запрещает. В данном случае налицо коллизия норм гражданского и земельного права, которая ждет своего решения со стороны законодателя.

Напомним, что лицами, имеющими право иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут быть граждане, получившие такое право до введения в действие Земельного кодекса РФ и не пожелавшие участок приватизировать, а также государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного управления. Иные юридические лица, имевшие такое право ранее, обязаны (по своему выбору) переоформить его на право аренды или приобрести эти земельные участки в собственность до 1 января 2006 г. (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148).

Причем Постановление Пленума ВАС РФ 3 11 от 24 марта 2005 г. (п. 7) предусматривает, что реализовать своё право на выбор по отношению к земельному участку собственник недвижимости на нем может только однажды: если изберет вариант аренды, то впоследствии лишается права на приватизацию (выкуп) земельного участка (насколько это правило соответствует закону – вопрос спорный, скорее это нелегитимная поправка к закону).

Предельный срок договора аренды установлен лишь применительно к сдаче земельных участков для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ – 1 год (п.7 ст. 22 Земельного кодекса РФ), и к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения – 49 лет (п.3 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Однако арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, имеет преимущественное право (при прочих равных условиях) на заключение договора на новый срок, в том числе применительно к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 621 ГК РФ, п.3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п.5 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Такое преимущественное право имеется у арендатора, кроме случаев:

- когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооруже­ния захочет реализовать свое преимущественное право на аренду (или покупку) данного земельного участка (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ);

- когда граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооруже­ний, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на при­ватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ);

• когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ, т.е. когда арендатор использует арендуемый земельный участок не по назначению или вообще не использует, использует с нарушением экологической обстановки и допускает иные нарушения, указанные в ст. 46 Земельного кодекса РФ.

В некоторых случаях законодатель устанавливает минимальные сроки аренды. Так, в силу п. 6 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы только на праве аренды (т.е. не подлежат продаже) и на срок не менее 5 лет.

Заключение договора: договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления единого документы, в качестве существенных условий должен содержать условия о предмете и цене и подлежит государственной регистрации независимо от срока договора.

Как уже было отмечено, договор аренды земельного участка из земель государственной, муниципальной собственности заключается по инициативе (по заявлению) будущего арендатора без проведения торгов, если претендент только один и при условии, что предварительно было опубликовано сообщение о наличии предлагаемых в аренду участков в средствах массовой информации, причем договор может быть заключен не ранее чем через месяц после такой публикации.

Но если заявления на аренду одного и того же участка подали два и более претендентов, такой земельный участок предоставляется в аренду на торгах (конкурсах или аукционах). Порядок проведения торгов урегулирован (всё равно – в отношении продажи или аренды) в ст. 38 Земельного кодекса РФ и в ст. 447-449 ГК РФ.

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587).

Следует ещё раз подчеркнуть, что речь идет здесь об аренде земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Частный собственник заключает договор аренды с кем хочет – с соблюдением земельного законодательства.

Без проведения торгов земельные участки могут предоставляться в порядке, предусмотренном ст. 34 Земельного кодекса РФ, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам малочисленных народов Сибири, Севера, дальнего востока для всякого хозяйствования, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота. Но в этих случаях выкуп арендованного участка в собственность не допускается.

При наличии в совокупности следующих условий:

• земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности,

• является неделимым,

• в здании, находящемся на таком участке, помещения принадлежат одним физическим или юридическим лицам на праве собственности, а другим – на праве хозяйственного ведения, либо всем лицам – на праве хозяйственного ведения,

все владельцы помещений в здании имеют право на приобретение земельного участка под ним в аренду (но не в собственность). Если же в здании, находящемся на неделимом земельном участке, все помещения принадлежат их владельцам на праве собственности, они имеют право выбора: заключить договор купли-продажи в долевую собственность или аренды этого участка – п.3 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Если заключается договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, то его от имени арендодателей подписывают либо все они лично), т.е. все сособственники, либо любое лицо, имеющее доверенности от всех сособственников, удостоверенные нотариусом или должностным лицом органа местного самоуправления.

И ещё: сособственник земельного участка может продать свою долю и без выделения её в натуре, но сдать в аренду (т.е. не весь участок, находящейся в долевой собственности, а свою долю) – только после выделения участка в натуре в соответствии с его долей.

2. Права, обязанности арендатора и особенности прекращения договора. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в каче­стве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паево­го взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уве­домления.

Более широкий, чем по другим договорам аренды, объем прав предоставлен в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатору при передаче участка в суб­аренду.

По общему правилу, в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арен­додателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обя­занности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

В данном случае Земельный кодекс РФ и выступает тем иным законом, в соответствии с которым для передачи земельного участка в субаренду согласия собственника участка не требуется, но необходимо его уведомле­ние, если договором между собственником и арендатором не предусмотрено иное.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатору в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса предоставлен более широкий круг полномочий в отношении арендованного имущества.

Помимо того, что арендатор земельного участка получает право в пределах сро­ка договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, указанная норма предусматривает, что изменение условий договора арен­ды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных дого­вором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда собственник земельного участка выразит желание продать его, в п.8 ст. 22 ЗК РФ предоставлено (за некоторыми исключениями) пре­имущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодатель­ством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ).

Принимая во внимание, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государствен­ной собственности, названная норма призвана создать определенную стабильность от­ношений аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов. Однако указанное преимущественное право арендатора «уступает» в силу п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительному праву на приватизацию земельных участков граждан и юридических лиц – собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на данном земельном участке, т.е. находящемся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае законодатель исходит из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

При этом, хотя по общему правилу продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем проведения торгов (аукционов или конкурсов), арендатору такого участка (как гражданину, так и юридическому лицу) предоставлено право приобрести в собственность арендованный земельный участок вне конкурса по его рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого участка (ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Обязанности арендатора определяются нормами ГК РФ об аренде, а также нормами земельного законодательства с учетом специфики земельных участков как предмета договора аренды.

Одной из важнейших обязанностей арендатора является уплата арендной платы. В Земельном кодексе РФ вслед за ГК РФ отмечено, что размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей.

В то же время общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены на федеральном уровне Правительством РФ.

Обязанности арендаторов, связанные с использованием арендованного имущества, закрепленные в общем виде в ст. 615 ГК РФ, конкретизируются применительно к договору аренды земельных участков в Земельном кодексе РФ (ст. 42) и практически не отличаются от обязанностей собственников земельных участков, связанных с осуществлением ими своего права собственности.

Среди основных обязанностей арендаторов земельных участков в Земельном кодексе РФ закреплена обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, то есть принадлежностью к той или иной категории земель, а также разрешенным исполь­зованием, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В связи с развитием законодательства о землеустройстве в Земельный кодекс РФ включена новая обязанность субъектов прав на землю, в том числе арендаторов, - сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных уча­стках в соответствии с действующим законодательством.

Особая норма, регулирующая передачу земельного участка в аренду для государ­ственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, содер­жится в п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ. По сути дела, здесь налицо «принудительная» аренда, т.е. собственник земельного участка не вправе отказаться от заключения договора аренды.

Такая принудительная аренда возможна и по отношению к собственнику земельного участка, и по отношению к арендатору, если потребовавшийся земельный участок находится в аренде.

Особенности аренды в таких случаях следующие.

Во-первых, законодательно определен срок такой аренды - не более, чем один год. Это условие, закрепленное в законе, должно предотвратить длительное вмешательство в хозяйственную деятельность собственников земельных участков и обеспечить большую эффективность при планировании работ, направленных на реализацию отдельных задач государства или муниципального образо­вания - так называемых государственных или муниципальных нужд.

Во-вторых, арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убыт­ки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультива­ции земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п. 7 ст. 22 Кодекса).

Согласно ранее дей­ствовавшему земельному законодательству собственники и арендаторы были обязаны повышать плодородие земель. Согласно положе­ниям Земельного кодекса РФ такое требование уже не предъявляется. Любое лицо, использующее землю, обязано лишь не допустить ухуд­шения плодородия по сравнению с тем его уровнем, который существовал на момент предоставления или передачи ему участка. Однако это не означает, что собственники земельных участков и арендаторы не могут по своему желанию производить улучшения земельного участка и повышать его плодо­родие.

С учетом сложившейся за прошлые годы негативной практики, когда после оформления прав пользования землей хозяйствующие субъекты не торопились приступать к ее освоению, что в определенных случаях может привести к ухудшению состояния земли, в Земельный кодекс РФ включена новая обязанность - своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, когда сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, в том числе договорами аренды. Но для того, чтобы такая обязанность возникла, необходимо, чтобы собственник земельного участка при передаче его в аренду по­заботился о включении соответствующего положения в договор.

В Земельный кодекс РФ включена также ставшая традиционной обязанность любых землепользователей, в том числе арендаторов, соблюдать при использова­нии земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, эко­логических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Особенности прекращения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основа­ниям и в порядке, предусмотренными гражданским законодательством. ГК РФ устанавливает следующие основания прекращения аренды, которые применимы к прекращению аренды земельного участка: истечение срока дейст­вия договора аренды (ст. 610), отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610) (за исключением случаев, приведенных в п. 3 комментируемой статьи); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. 619 и 620). При изменении сторон договор аренды сохраняется в силе по правилам ст. 617 ГК РФ.

Дополнительные основания прекращения договора аренды земельных участков (в том числе из земель сельскохозяйственного назначения) в одностороннем порядке (по инициативе арендодателя) установлены в п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 настоящего Кодекса;

2) использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающе­гося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вслед­ствие нарушений правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядо­химикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здо­ровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения зе­мельного участка, а также времени, когда земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соот­ветствии с правилами, указанными ст. 55 Земельного кодекса РФ;

6. реквизиция земельного участка по правилам, установленным ст. 51 того же кодекса.

Приведенный перечень свидетельствует о том, что в большинстве случаев прекращение договора аренды земельного участка по воле арендодателя обусловлено упречным поведением арендатора, выражающимся в нецелевом его использовании или неиспользовании вовсе либо в совершении действий (бездействия), ухудшающих качество земли.

В то же время в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также реквизиции прекращение договора аренды наступает по не зависящим от арендатора обстоятельствам.

При решении вопроса о возможности применения указанных выше оснований для прекращения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке - по инициативе арендодателя следует учитывать определенные моменты.

Во-первых, речь идет о неиспользовании не любых земельных участков, а только предназначенных для сельскохозяйственного производства либо жилищного и иного строительства. Это означает, что, если гражданин не использует, например, дачный земельный участок, находящийся у него в аренде, изъять такой участок по рассматриваемому осно­ванию нельзя.

В-вторых, арендатор должен приступить к использованию земельного участка для указанных в договоре целей в течение трех лет. Начало течения срока — день вступления в силу договора аренды. Федеральным законом или договором аренды земельного участка мо­жет быть установлен более длительный срок. Однако в любом случае в эти сроки не включается время, необходимое для освоения земель­ного участка, а также время, когда земельный участок не мог быть использован по назна­чению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое ис­пользование.

Под "иными обстоятельствами, исключающими такое использование" следует понимать, например, применительно к арендатору-гражданину длительную болезнь, по­терю им трудоспособности, потерю денежных средств в результате денежной и иных ре­форм, дефолта и т. п., т.е. отсутствие его вины в неиспользовании участка.

В соответствии с п. 3 ст. 46 ЗК РФ прекращение аренды земельного участка из-за такого его использования арендатором, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, не допускается: а) в период полевых сельско­хозяйственных работ; б) в иных установленных федеральными законами случаях.

Перечень ограничений прекращения договора аренды, определяемых спецификой земли, в п.3 ст. 46 ЗК РФ не является исчерпывающим, поскольку в нем указываются и «иные случаи». Но установлены они могут быть только федеральным законом.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя при отсутствии на то согласия арендатора, по общему правилу, осуществляется в судебном порядке по иску арендодателя – ст. 619 ГК РФ.

3. Защита прав арендаторов. Право арендатора на возмещение убытков и потерь при изъятии земельного участка.

Арендатор является участником не только обязательственного правоотношения аренды, но и носителем вещного права на земельный участок в рамках абсолютного правоотношения, в котором коррелятом его праву аренды выступает обязанность любого и каждого не нарушать право арендатора, не чинить ему помех в осуществлении аренды земельного участка, не причинять ему убытков и иных потерь.

И даже в тех случаях, когда такие убытки и потери арендатор терпит в результате правомерных, дозволенных законом действий третьих лиц (или арендодателя, если в качестве его выступает субъект РФ или муниципальное образование), эти убытки и потери подлежат возмещению по правилам главы 7 Земельного кодекса РФ. Практически, арендаторы имеют право на возмещение тех же убытков, что и собственники земельных участков.

Возмещение убытков, возникающих при изъятии земельных участ­ков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, времен­ном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, предусмотрено в ст. 57 Земельного кодекса РФ, хотя и эти убытки причиняются правомерными действиями.

Следует иметь в виду, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, которое равносильно прекращению договора аренды, осуществляется лишь в исключительных случаях и с соблюдением ограничений, указанных в ст. 49 Земельного кодекса РФ.

При этом арендатор не позднее чем за один год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен об этом исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления, принявшими решение об изъятии. Расходы, понесенные арендаторами на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и на проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, возмещению не подлежат.

Возможные случаи ограничения прав арендаторов земельных участков, которые тоже являются основанием для возмещения причиненных арендатору убытков, предусмотрены ст. 56 Земельного ко­декса РФ. Например, в целях обеспечения эксплуатации объектов промышленности могут уста­навливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования зе­мель.

Субъект, обязанный возмещать арендаторам земельных участков убытки, причиненные изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, размер этих убытков и порядок их расчета в настоящее время регулируются прежде всего ст. 57 Земельного кодекса РФ.

Убытки подлежат возмещению в полном объеме (т.е. в виде и реального ущерба, и упущенной выгоды). Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

Порядок возмещения убытков в соответствии с п.5 ст. 57 Земельного кодекса РФ устанавливается Правительством РФ.

Возмещение потерь. От возмещения арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, следует отличать возмещение потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства, которое регулируется ст. 58 Земельного кодекса РФ.

Возмещение потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства иное по основаниям возмещения, по порядку исчисления размера возмещения, по субъ­ектам, которым выплачивается возмещение, и порядку возмещения.

Потери сельскохозяйственного производства возникают в связи с изъятием сель­скохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муници­пальной собственности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельско­го хозяйства, или при изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

Потери сельскохозяйственного производства выражаются в сокращении (безвозврат­ной потере) площадей используемых сельскохозяйственных угодий или ухудшении их качества (снижении плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреж­дений и организаций и возмещаются в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления площадей сельскохозяйственных угодий и их ка­чества.

Потери возмещаются в размере стоимости освоения, равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению пло­дородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке).

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются лицами, которым предос­тавляются земли сельскохозяйственного назначения, оленьи пастбища, или лицами, для которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные зоны.

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке, в том числе по соглашению спорящих сторон – в третейском суде (ст. 64 Земельного кодекса РФ).

Судебный порядок рассмотрения земельных споров не исключает возможность рас­смотрения земельных споров в административном порядке. В некоторых случаях, например в сельской местности, для граждан более доступен административный порядок рассмотрения спора. При наличии обоюдного желания спо­рящих сторон и их доверия к местной администрации разрешение земельного спора мо­жет быть осуществлено быстрее и результативнее.

Рассмотрение земельного спора в административном порядке не препятствует обра­щению в суд: например, если кто-то не удовлетворен решением органа управления.

Что касается способов защиты прав, то наряду с таким способом, как защита права на возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренным в главе 8 Земельного кодекса РФ и уже рассмотренным выше, глава 9 Земельного кодекса РФ предусматривает целый ряд иных способов защиты участников земельных правоотношений в суде. И практически все эти способы применимы для защиты права аренды земельного участка. Речь идет о следующих способах судебной защиты.

1. Признание права на земельный участок (ст. 59 Земельного кодекса РФ). Судебное решение, установившее право на землю (например, в случаях, когда договор аренды был заключен в письменной форме, но арендодатель, получая с арендатора арендную плату, уклоняется от государственной регистрации договора), является юридическим основанием для регистрации учреждением юстиции и договора аренды земельного участка, и одновременно права арендатора на земельный участок;

2. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст. 60 Земельного кодекса РФ.

3. В ст. 60 Земельного кодекса РФ предусмотрен и такой способ защиты нарушенного права на земельный участок как пресечение действий, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения. Такие действия в отношении арендатора могут быть пресечены судом путем, например, приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполни­тельных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства.

4. К числу мер, направленных на пресечение действий, нарушающих права на зем­лю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, относится и восста­новление положения, существовавшего до нарушения права.

Так, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав любых титульных владельцев земельных участков, в том числе прав арендаторов, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре: например, восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних грани­цах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возве­денных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обяза­тельств.

5. Признание недействительным акта исполнительного органа госу­дарственной власти или акта органа местного самоуправлении (ст. 61 Земельного кодекса РФ). Этот способ защиты аналогичен соответ­ствующему способу, предусмотренному ст. 12 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем в Земельном кодексе РФ более детально закреплены случаи и условия признания судом недействительными правовых актов исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Здесь учтена сложившаяся судебная практика.

6. Возмещение убытков, причиненных нарушением прав участников земельных отношений, в том числе арендаторов (ст. 62 Земельного кодекса РФ). Указанное нарушение порождает обязанность возместить причи­ненные таким правонарушением убытки. В статье содержится общее предписание по возмещению убытков вне зависимости от характера возникших правоотношений. Напри­мер, не устанавливается разница по возмещению убытков на основании обязательства, возникшего из договора аренды земельного участка или возникшего из причинения вреда.

Размер убытков и порядок их возмещения регулируются гражданским законодательст­вом. Так, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В случае причинения вреда нарушением прав владельцев земельных участков, в том числе арендаторов, ст. 62 Зе­мельного кодекса РФ предусматривает возможность не только возместить убытки, но и восполнить причиненный вред в натуре, что соответствует ст. 1082 ГК РФ.

Таким образом, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, со­оружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других зе­мельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для госу­дарственных или муниципальных нужд (ст. 63 Земельного кодек­са РФ). В рамках предусмотренных в ст. 63 гарантий изъятие земельных участков, в том числе путем их выку­па, для государственных или муниципальных нужд осуществля­ется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земель­ных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых зе­мельных участках;

3) возмещения в соответствии со статьей 62 Земельного кодекса РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Участники земельных отношений, в том числе арендаторы, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполни­тельным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается толь­ко с согласия собственников земельных участков, землепользо­вателей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Расходы, понесенные арендаторами зе­мельных участков на осуществление застройки земельных участ­ков зданиями капитального типа и проведение других меро­приятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.