Права и обязанности заемщика
Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становиться собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:
планируется оформить постоянную регистрацию не членов семьи,
есть желание сделать перепланировку,
заемщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.
Факторы, от которых зависит сумма кредита
Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:
размера вашего дохода;
срока кредитования;
стоимости приобретаемой недвижимости;
первоначального взноса.
Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:
с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заемщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением)[10].
Участники ипотечной системы
Участниками ипотечной системы являются[11]:
банки, которые осуществляют проверку платежеспособности заемщика;
оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного –кредитования;
ипотечные брокеры, помогающие выбрать заемщику наиболее подходящую программу кредитования.
Лизинг.
долгосрочная аренда машин и оборудования или договор аренды машин и оборудования, купленных арендодателем для арендатора с целью производственного использования при сохранении права собственности на них за арендодателем на весь срок договора.
По истечении срока договора лизингополучатель может:
1)приобрести объект сделки по согласованной цене (по остаточной стоимости);
2) продлить лизинговый договор на выгодных условиях;
3) вернуть объекта лизинга.
По степени окупаемости и условиям амортизации лизинг бывает:
- оперативный
- финансовый
Лизинг-вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и его передачи на основании договора лизинга различным экономическим субъектам за определенную плату и на определенный срок.
Основа сделки – 5 элементов.
1)Объект лизинга – любой вид материальных ценностей, т.е. лизинг может быть движимого и недвижимого имущества.
2)Субъекты сделки – стороны лизингового договора
2.1.- лизинговые компании - лизинговые компании
2.2.- различные экономические субъекты - лизингополучатели
2.3. – поставщики объектов сделки
2.4. – банки, страховые компании, брокерские фирмы, другие посредники
3) Период лизинга – срока лизингового договора (3-20 лет и более)
4) Лизинговые платежи - стоимость лизинга:
4.1. – амортизация объекта лизинга
4.2. – плата за ресурсы, привлекаемая лизингодателем для осуществления сделки
4.3. – лизинговая маржа, которая включает доход лизингодателя за оказанные услуги (1-3 %)
4.4. – рисковая премия
Элементы 2+3+4 = лизинговый процент
5) Услуги, предоставляемые по лизингу: транспортировка объекта к месту его использования, монтаж, наладка, текущий ремонт, техобслуживание.
Согласно законодательства РФ ФЗ «О лизинге» к видам лизинга относятся три:
1)финансовый лизинг
2) оперативный лизинг
3) возвратный лизинг
Финансовый лизинг – соглашение, которое предусматривает выплату лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации оборудования или большую ее часть, а также дополнительные издержки и прибыль лизингодателя. В течение срока договора лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает всю или почти всю стоимость имущества и получает прибыль от сделки.
Черты финансового лизинга:
1)участие третьей стороны – поставщика объекта лизинга
2)невозможность расторжения договора в течение срока лизинга
3) период лизингового договора обычно близок к сроку службы объекта лизинга
4) объекты лизинга отличаются высокой стоимостью
После завершения срока лизинга лизингополучатель может:
1)купить объект лизинга по остаточной стоимости
2)заключить новый договор на меньший срок и по льготной ставке
3)вернуть объект лизинга лизинговой компании
Схема финансового лизинга
