7. СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

7.1 Стоимость и цена

Общепринятое определение такой сложной экономической категории, как цена, отсутствует по настоящее время. К наиболее часто используемым можно отнести следующие:

цена определяется издержками производителя и искусством менеджмента;

цена представляет собой количество денег, уплачиваемых за данный

товар.

Цена должна отражать интересы как производителей, так и потребителей товаров, потому что производителю важно возместить затраты с определенной прибыльностью, а потребителю – получить экономическую выгоду от эксплуатации данного товара.

Разные экономические школы природу стоимости определяют по-разному: Теория трудовой стоимости. Стоимость сводится к труду, затраченному на производство товара. Теория исключает влияние рынка, так как стоимость рассматривается как общественно необходимые затраты труда, без учета спроса

и предложения, что по своей сути не отражает природу цены.

Сторонники этой теории считали необходимым условием обмена различия потребительских стоимости обмениваемых товаров, которые качественно разнородны, и поэтому количественно несоизмеримы.

Теория спроса и предложения. Её сторонники считают, что стоимость товара проявляется только в цене. Цены определяются соотношением спроса и предложения.

Это теория дополняет первую, так как увязывает ее с рынком, ценой, и механизмом ее формирования.

Современная экономическая теория. В современной экономической теории принят подход, согласно которому в основе обмена лежит не стоимость, а полезность.

Сущность теории предельной полезности заключается в том, что стоимость товара зависит от его предельной полезности: если количество какого-либо товара меньше, чем потребность в нём, то его ценность возрастает. При увеличении предложения данного товара ценности его падает до предельной полезности.

7.2 Основные подходы и методы оценки стоимости

Стоимость объектов оценки может определяться индексным методом, методом балансового накопления активов, рыночным методом, методом пересчета валютной стоимости и методом кадастровой оценки.14

Индексный метод представляет собой метод оценки путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной), остаточной стоимости или остаточной стоимости объекта оценки.

34

Метод балансового накопления активов представляет собой метод оценки предприятия как имущественного комплекса на основании данных бухгалтерского баланса на дату оценки.

Рыночный метод представляет собой метод оценки на основе определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод); сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод); расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод).

Затратный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на затратах воспроизводства или замещения, на изменение и утилизацию объекта оценки с учетом накопленного износа.

Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса в зависимости от используемой информации.

Доходный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока в начале и (или) в конце срока прогноза. При реализации доходного метода используют следующие методы расчета стоимости: прямой капитализации; капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков); валовой ренты (валового мультипликатора); остатка.

Метод пересчета валютной стоимости представляет собой метод оценки,

основанный на определении стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода.

Метод кадастровой оценки представляет собой метод оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Указанный метод применяется для определения стоимости земельных участков.

В оценочной практике Беларуси оценка земельных участков подразделяется на индивидуальную и кадастровую. При индивидуальной оценке земельного участка определяется любой вид стоимости земельного участка, за исключением кадастровой стоимости. Кадастровая оценка производится с целью определения кадастровой стоимости земельных участков с использованием моделей оценки, которые воспроизводят действия рынка земельных участков на обширной территории. Индивидуальная и кадастровая оценки предполагают сбор, анализ и обработку информации для получения обоснованных результатов.

35

Отличия индивидуальной и кадастровой оценок заключаются в масштабах проведения работ и точности полученных результатов. Индивидуальная оценка земельного участка дает более точные результаты, которые могут не всегда совпадать с результатами кадастровой оценки, поскольку при индивидуальной оценке выявляются и учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, оказывающие влияние на его стоимость на рынке. При кадастровой оценке земельные участки оцениваются единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного количества факторов.

Кадастровая стоимость земельного участка близка к рыночной стоимости на дату оценки при выполнении следующих условий: наличие достаточного количества рыночной информации; текущее использование земельного участка совпадает с вариантом его наиболее эффективного использования.

Кадастровая оценка земельных участков проводится по состоянию на 1 января года ее проведения. Последующая кадастровая оценка земельных участков проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством.

7.3 Регулирование рационального использования земли

Основные задачи государственного регулирования:

1.Создание правовых, экономических и организационных предпосылок для функционирования всех форм собственности, владение и пользование Землей, и форм хозяйствование на ней.

2.Улучшение использования и охраны земельных ресурсов государства

3.Сохранение и улучшение экологического состояния территорий. Основные экономические регуляторы, стимулирующие рациональное

использование земель:

1.Установление налоговых и кредитных льгот, физическим и юридическим лицам, которые проводят мероприятия по улучшению земель.

2.Введение санкций за неэффективное использование земельных ресурсов.

3.Компенсация недополученной части доходов товаропроизводителю, в следствии консервации деградированных, малопродуктивных и техногенных загрязненных земель.

4.Введение в практику страхование земель от снижения их качественного состояния в связи с форс-мажорными обстоятельствами.

5.Перераспределение земли в случае нецелевого использования. Государственное регулирование земельных отношений включает:

1.Регулирование использования земли в качестве природного, социального и хозяйственного объектов.

2.Формирование многообразия форм владения, пользования, собственности.

3.Обеспечение равенства участников земельных отношений

4.Наделение правомочиями субъектов и органы местного самоуправления.

36

5.Пресечение действий, наносящих ущерб безопасности и обороне, нарушающих права и интересы других лиц.

6.Обязательность мероприятий по государственному управлению земельным фондом для всех лиц.

7.Обязательность государственного регулирования при вовлечении земли в рыночный оборот.

Регулирование землепользования направлено на соблюдение интересов населения всего государства.

Существует два типа регулирования:

Первый тип. Выделения наиболее ценных, с точки зрения общества, земель,

иустановление для них особых режимов землепользования, включающих меры как административного, так и экономического воздействия.

Второй тип. Регулирование застройки на урбанизированных территориях. Первый тип земельного регулирования направлен на охрану сельскохозяйственных земель, ценных природных территорий, сохранение ландшафтов, памятников истории и культуры, защиту населения, проживающего

на территориях, подверженных воздействию негативных природных факторов. Второй тип регулирования направлен на предупреждение нежелательных

видов застройки земельных участков. В его основе лежит метод зонирования, заключающийся в разработке комплексных планов по распределению видов и плотности землепользования, установлении допустимой высоты зданий и сооружений, размеров земельных участков, требований к виду фасадов, зданий

идругих ограничений, включая подземное и воздушное пространство для предупреждения несовместимых видов землепользования на смежных территориях.

7.4 Особенности земли как товара

Кособенностям земли как товара относится:

ее ограниченность и невосполнимость, как природного ресурса,

долговечность,

возможность многофункционального использования,

уникальность и невозможность перемещения, то есть недвижимость,

ограниченность в способах использования.

Ограниченность и невосполнимость земли проявляется в том, что земельный участок не может быть создан рукотворно. Вследствие этого предложение земельных участков отличается относительной стабильностью, поскольку количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. Изменение уровня и динамики цен не меняет размера ее предложения.

Цена земли определяется, в основном, спросом.

Долговечность проявляется в том, что земля, как пространство, территория не подвержена физическому старению, не разрушается и не исчезает со временем и может быть использована практически в течение неограниченного количества времени за исключением случаев ее загрязнения, истощения почв.15

Многофункциональность связана со способностью земли производить различные товары и услуги, служить местом различных видов пользования.

37

Уникальность земли как товара проявляется в разном качестве земельных участков, которое определяется различной продуктивностью, связанных с данным земельным участком природных объектов, например, почвы или леса, а также расположением земельного участка, изменить которое нельзя.

Последняя особенность самым тесным образом связана с таким свойством земли как ее недвижимый в вещественном отношении характер. Земельный участок не может быть перемещен в другое место или заменен другим участком.

Землю можно использовать только тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть считается приемлемым для общества.

Во всех странах существует государственное регулирование землепользования, результатом чего является установление определенных ограничений и запретов, а также мер экономического воздействия на землепользователей, оказывающих сильное влияние на поведение рынка земли и формирование рыночной стоимости земельных участков.

38