- •1. Предмет, методы и задачи курса
- •1.1 Земля как объект изучения курса
- •1.2 Предмет и методы курса
- •1.3 Функции и задачи курса
- •1.4 Задачи совершенствования экономической политики и экономических механизмов природопользования в свете НСУР Республики Беларусь на период до 2020 года.
- •2. Земля как природный ресурс
- •2.1 Земля как природный ресурс
- •2.2 Свойства земли как природного ресурса
- •2.3 Земля как средство производства
- •2.4 Значение земли в сельском и лесном хозяйстве
- •2.5 Проблемы городского землепользования
- •3. Земля как объект собственности и хозяйствования
- •3.1 Земля как объект социально-экономических связей
- •3.2 Система экономических регуляторов управлением земельными ресурсами
- •3.3 Рента – основа управления земельными ресурсами
- •3.4 Формы и виды земельной ренты
- •3.5 Образование ренты в городах
- •4. Формы землевладения и землепользования как отражение развития производственных отношений в обществе
- •4.1 Экономические законы в сфере земельных отношений
- •4.2 Научные принципы экономических механизмов земельных отношений
- •4.3 Взаимосвязи, формы проявления и использования объективных экономических законов.
- •5. Правовые вопросы землепользования
- •5.1 Становление и развитие прав граждан на землю в Беларуси
- •5.2 Земельное право и земельное законодательство
- •5.3 Права землевладельцев и землепользователей в Беларуси
- •5.4 Нормативно-правовая база землевладения и землепользования в Беларуси
- •6. Основные понятия оценки землепользования
- •6.1 Оценка земельных ресурсов
- •6.2 Методология оценки
- •6.3 Критерии оценки земель
- •6.4 Факторы, влияющие на стоимость
- •7. Стандарты оценки и методы определения стоимости земельного участка
- •7.1 Стоимость и цена
- •7.2 Основные подходы и методы оценки стоимости
- •7.3 Регулирование рационального использования земли
- •7.4 Особенности земли как товара
- •8. Особенности определения стоимости сельскохозяйственных и лесохозяйственных земель
- •8.1 Основные виды оценки сельскохозяйственных земель
- •8.2 Качественная оценка земли
- •8.3 Методология оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •8.5 Экономическая оценка лесных земель
- •Задача 1
- •Задача 2
- •Задача 3
- •9. Основные формы платы за пользование землей
- •9.1 Зарубежный опыт стоимостной оценки земель
- •9.2 Земельный участок как объект недвижимости
- •9.3 Плата за земельные участки
- •10. Земельный налог
- •10.1 Земельный налог и его функции
- •10.2 Показатели рациональной налоговой системы
- •10.3 Земельный налог в Республике Беларусь
- •Задача 1
- •Задача 2
- •Задача 3
- •Приложения к главе
- •Приложение 2.
- •11. Аренда земельных участков
- •11.1 Аренда земли как экономическая категория
- •11.2 Сроки и условия аренды земли
- •12. Компенсационные платежи за землю
- •12.2 Порядок выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных нужд
- •12.3 Порядок возмещения потерь сельскохозяйственного производства
- •12.4 Порядок возмещения потерь лесохозяйственного производства
- •Задача 1
- •Задача 2
- •Приложения к главе
- •Приложение 1. Нормативы возмещения потерь сельскохозяйственного производства с коэффициентами к ним
- •Приложение 2. Нормативы возмещения потерь лесохозяйственного производства с коэффициентами к ним
- •13. Формирование рыночного оборота земель
- •13.1 Развитие рыночных отношений
- •13.2 Физические и юридические лица как участники рынка земельных участков в Беларуси
- •13.3 Модель земельного рынка
- •13.4 Оценка земельного рынка
- •13.5 Государственное регулирование рынка земельных участков
- •Состояние земельного фонда в Беларуси
- •Вопросы к экзамену
- •Сноски и примечания
11.АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
11.1Аренда земли как экономическая категория
Действующий Кодекс о земле не дает определения аренды земель.
В силу части третьей п. 1 ст. 1 Гражданского Кодекса Республики
Беларусь и на основании ст. 577 Гражданского Кодекса Республики Беларусь можно сделать вывод, что аренда земельного участка – это предоставление земельного участка во временное пользование за определенную плату на основе договора.
Одним из существенных условий договора аренды земельного участка является предмет договора, т. е. стороны должны четко определить местоположение земельного участка (адрес земельного участка), его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, которые позволят точно идентифицировать земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте считается несогласованным и, следовательно, договор не считается заключенным. На условиях аренды в отличие, например, от права пожизненного наследуемого владения могут быть предоставлены земельные участки из земель любой категории, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
Существование двух форм собственности на землю предопределяет наличие двух разновидностей аренды земли:
аренды государственных земель
аренды земель, находящихся в частной собственности граждан и юридических лиц.
Ст. 44 Кодекса о земле устанавливает две категории арендодателей земельных участков. Арендодателями земельных участков могут быть:
1.сельские, поселковые, районные и городские исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции – при аренде государственных земель;
2.граждане и юридические лица Республики Беларусь – при аренде частных земель.
Владельцы и пользователи земельных участков не могут передавать земельные участки в аренду. Арендатором земельных участков, находящихся в государственной собственности, может быть любой субъект — иностранное государство, международные организации, юридические и физические лица как Республики Беларусь, так и иностранных государств. Это делает данный институт гибким применительно к различным субъектам. Не ясна позиция законодателя в отношении аренды земель, находящихся в собственности юридических лиц.
Земельное законодательство устанавливает специфику аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь.
Вышеобозначенные субъекты могут передавать земельные участки в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого
67
назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в предусмотренных законодательством размерах.
11.2 Сроки и условия аренды земли
Общее правило, предусмотренное ст. 45 Кодекса о земле, предоставляет сторонам возможность самостоятельно в договоре урегулировать сроки аренды. При этом максимальный срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет (для всех без исключения земель). Минимальный срок аренды предусмотрен только для участков для сельскохозяйственного использования – не менее 10 лет.
К особенностям аренды следует отнести сохранение за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного участка.xxv
Аренду земли следует относить к одному из видов пользования землей. Аренда земли отличается от постоянного пользования землей:
она характеризуется срочностью. По общему правилу сроки аренды определяются договором. Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет. Аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования начинает свой отсчет от 10 лет;
является платным видом землепользования; возмездный характер арендных отношений требует установления арендной платы за пользование земельной недвижимостью;
землепользователь получает землю от государства на условиях пользования; арендатор может пользоваться землей, арендованной как у государства, так и у ее частного собственника, владельца и другого пользователя;
землепользователи получают государственные акты на земельные участки; арендные отношения оформляются договором, в котором
арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.xxvi
Арендные отношения оформляются договором, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, или только во временное пользование.
Арендной платой называется вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельцу. Или, иными словами, плата за уступку землевладельцем арендатору части из пучка прав собственности на землю.
Экономической основой арендной платы является рента. Вместе с тем количественно рента и арендная плата различаются. С одной стороны, не все виды ренты входят в арендную плату (скажем, дифференциальную ренту II арендатор не передает землевладельцу). С другой стороны, арендная плата, являясь суммарной, совокупной величиной выплат за передачу в аренду конкретного земельного участка, часто включает платежи не рентного происхождения. Так, участок обычно сдается вместе с находящимися на нем
68
постройками, оборудованием и даже с инвентарем. Плата за эти компоненты с точки зрения теории должна рассматриваться как процент: ведь здесь передается в пользование фактор капитал, а не земля.
Арендная плата определяется объемами спроса и предложения на землю. Арендная плата тесно связана с земельным налогом. Обычно, верхний предел арендной платы за землю должен быть ограничен значением средней
прибыли (например, 30...40 %) по отношению к ставке земельного налога.
За право аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, должна вноситься плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков.
Законодательной базой, регулирующей аренду земель, находящихся в государственной собственности, является указ Президента РБ №455 «О некоторых вопросах налогообложения, переоценки имущества и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности».
69