11.5. Показатели накопленного имущества и обеспеченности населения жильем.
Обеспеченность населения жильем оценивается только для бедных и среднего класса. Это позволит получить более приближенную к действительности картину обеспеченности населения жильем.
Существует понятие «Номинальная обеспеченность населения жильем», которая является отношением общей площади жилого фонда на численность населения. В качестве главного индикатора предлагается ввести показатель «Обеспеченности населения качественным и доступным жильем», рассчитанную с учетом условий проживания и индексом доступности приобретения жилья.
Отношение номинальной обеспеченности жильем и потребности в жилье, рассчитанной с учетом норматива жилой площади на душу населения, позволяет оценить степень удовлетворенности потребности населения в жилье.
Доступность приобретения жилья оценивается только для бедных семей и семей среднего класса. Подразумевается, что богатые позаботятся о себе сами.
Часть годового дохода семьи (вместе с учетом субсидий для бедных семей) направляется на накопления на жилье. Исходя из средней стоимости квартиры соответствующей категории можно определить число лет, необходимых для приобретения квартиры. Отношение этого числа лет и норматива позволяет получить индекс доступности приобретения жилья, который затем используется для оценки обеспеченности населения качественным и доступным жильем.
Подсистема «Обеспеченность населения жильем»
Центральным звеном подсистемы является уровень основных фондов для выработки определенного ресурса или предоставления определенной услуги. В модели планируется рассмотреть ресурс: горячая вода и теплоснабжение, который составляет большую часть в структуре коммунальных затрат. Для рассмотрения других ресурсов данный фрагмент модели должен быть продублирован для каждого вида ресурса.
Уровень «Инфраструктура» отражает число единиц оборудования средней мощности для выработки ресурса. Например, количество котельных средней мощности. Если в городе существует какая-то котельная большой мощности, то она превращается в несколько котельных средней мощности.
Увеличение числа единиц оборудования происходит в результате строительства новых фондов и капитального ремонта изношенных единиц оборудования. Выделение расходов на содержание инфраструктуры позволяет замедлить темп его списания в результате физического износа. Чем больше доля покрытия требуемых расходов на содержание, тем медленнее происходит его износ и списание.
Данный фрагмент модели позволяет получить важный показатель «Индекс обеспеченности ресурсом», который затем используется при оценке условий проживания.
В данной подсистеме выделено два уровня: элитное жилье и простое жилье.
Жилье каждой категории возникает в результате строительства. Кроме того, элитное жилье со временем переходит в простое. Этот переход происходит в результате морального и физического износа.
Строительство жилья каждой категории должно быть профинансировано. Общие расходы на строительство складываются из бюджетных и внебюджетных расходов. Доля бюджетных расходов в общих расходах на строительство затем используется для определения той части построенного жилья, которая принадлежит городу.
Построенный жилой фонд частично продается. Элитное жилье продается полностью, а простое жилье продается только частично. Остальная часть жилого фонда может бесплатно или на льготных условиях предоставлена нуждающимся в улучшении жилищных условий (например, очередникам).
Подсистема «Квартплата и доходы населения»
Исходя из средней номинальной квартплаты в год с учетом уровня неплатежей определяется реальная оплата квартплаты населением. Подразумевается, что богатые платят за жилье полностью.
Сопоставляя реальную оплату квартплаты населением и фактические издержки отрасли можно определить финансовый результат отрасли, обычно это убыток. Часть или все убытки отрасли покрываются за счет дотаций из бюджетов различных уровней.
Наиболее важный показатель в данной подсистеме – это «Доля квартплаты в доходе семьи», который затем используется для оценки уровня неплатежей.
Подсистема «Доступность приобретения жилья»
Ниже на рис. 3.9 представлены системные потоковые диаграммы подсистемы «Доступность приобретения жилья»:
Центральным звеном данной подсистемы является уровень «Население», отражающий численность населения. Динамика увеличения численности населения определяется процессами рождения и иммиграции. Уменьшение населения происходит в результате смертности и эмиграции.
Данный фрагмент модели позволяет узнать требуемые расходы на социальную поддержку населения, которые составляют одно из самых важных направлений расходования бюджетных средств. Адресные субсидии предоставляются только бедным семьям. Критерием бедности считается определенный уровень совокупного семейного годового дохода.
Кроме того, данный фрагмент модели показывает численность населения с детализацией по классу: богатые, бедные и средний класс.
Обеспеченность населения качественным и доступным жильем
Данный показатель является суперкритерием, определяющийся по трем важным показателям: номинальная обеспеченность населения жильем, индекс доступности приобретения жилья и индекс условий проживания.
Функциональное соотношение для данного показателя выглядит следующим образом:
где
ONKDG — обеспеченность населения качественным и доступным жильем;
NONG — номинальная обеспеченность населения жильем;
DPG — индекс доступности приобретения жилья;
ZDPG — значимость доступности для обеспеченности населения качественным и доступным жильем;
IUP — индекс условий проживания;
ZIUP — значимость условий проживания для обеспеченности населения качественным и доступным жильем;
Таким образом, суперкритерий «Обеспеченность населения качественным и доступным жильем» является произведением номинальной обеспеченности населения жильем на корректирующий коэффициент, отражающий доступность приобретения жилья и условия проживания. Этот корректирующий коэффициент является средневзвешенной геометрической от индекса доступности приобретения жилья и индекса условий проживания, причем весами выступают значимость каждого фактора для обеспеченности населения качественным и доступным жильем.
Индекс доступности приобретения жилья
Данный показатель является количественным выражением доступности приобретения жилья для населения.
Функциональное соотношение для данного показателя выглядит следующим образом:
где
DPG — индекс доступности приобретения жилья;
DPGS — индекс доступности приобретения жилья для среднего класса;
KSS — количество семей среднего класса;
DPGB — индекс доступности приобретения жилья для бедных семей;
KBS — количество бедных семей;
Таким образом, индекс доступности приобретения жилья является средневзвешенной арифметической из индексов доступности приобретения жилья для бедных семей и семей среднего класса, причем в качестве весов выступает количество семей соответствующего класса.
Приведем Функциональное соотношение для индекса доступности приобретения жилья для бедных семей:
где
DPGB — индекс доступности приобретения жилья для бедных семей;
NL — норматив числа лет, необходимых для приобретения жилья для семьи;
SCKB — средняя цена квартиры для бедных;
SSGDB — средний собственный годовой доход бедной семьи;
DNGB — доля накоплений на жилье для бедной семьи в год от собственного дохода семьи;
SVSS — средняя выдаваемая субсидия на 1 семью в год;
Таким образом, данный показатель представляет собой отношения нормативного числа лет (числитель) и фактического числа лет, необходимого для приобретения жилья для семьи (знаменатель). Фактическое число лет рассчитывается как отношение средней рыночной цены квартиры для бедных и средств бедной семьи на приобретение жилья за 1 год. Объем данных средств представляет собой определенную долю собственного годового дохода семьи, которую семья может позволить себе отложить на покупку жилья, и суммы средств, выделяемых из бюджета через механизм субсидий на приобретение жилья.
Уровень неплатежей
Функциональное соотношение для данного показателя выглядит следующим образом:
где
UNP — уровень неплатежей
NUNP — нормальный уровень неплатежей
ZDK — значимость доли квартплаты для уровня неплатежей
DK — доля квартплаты в доходе семьи
NDK — норматив доли квартплаты в доходе семьи;
Таким образом, уровень неплатежей рассчитывается как произведение нормального уровня неплатежей и корректирующего коэффициента, зависящего от индекса доли квартплаты в доходе семьи и значимости доли квартплаты в доходе семьи для уровня неплатежей.
Индекс обеспеченности ресурсом
Функциональное соотношение для данного показателя выглядит следующим образом:
где
IOR — индекс обеспеченности ресурсом;
VREOG — выработка ресурса в год на единицу оборудования средней мощности;
EO — количество единиц оборудования средней мощности;
NAS — численность населения;
PRDN — потребность в ресурсе на душу населения в год;
Таким образом, индекс обеспеченности ресурсом рассчитывается как отношение выработки ресурса в год и потребности в ресурсе в год. Выработка ресурса определяется как произведение числа единиц оборудования и мощности одной единицы оборудования. Потребность в ресурсе определяется как произведение численности населения и потребности в ресурсе на душу населения в год.
Износ нормального жилого фонда
Функциональное соотношение для данного показателя выглядит следующим образом:
где
INGF — износ нормального жилого фонда (м2/год);
NGF — площадь нормального жилого фонда;
NTINGF — нормальный темп износа жилого фонда;
DPTRSN — доля покрытия требуемых расходов на содержание нормального жилого фонда;
Таким образом, износ нормального жилого фонда рассчитывается как площадь нормального жилого фонда, умноженная на нормальный темп износа жилого фонда и скорректированная с учетом доли покрытия требуемых расходов на содержание нормального жилого фонда. Если доля покрытия требуемых расходов на содержание больше 1, значит происходит замедление износа, если меньше 1, то ускорение износа жилого фонда.
Испытание и исследование имитационной модели
Для повышения уровня доверия к результатам моделирования были проведены оценки чувствительности и формальные процедуры верификации.
Чувствительность модели показывает, как сильно изменяется отклик при изменении фактора. На имитационной модели был проведен анализ чувствительности по следующим системных регуляторов:
Доли распределения бюджетных средств на строительство, капремонт и содержание жилого фонда.
Доля бюджетных средств, выделяемых на субсидии на приобретение жилья
Номинальная квартплата в год на 1 кв м
Норматив доли квартплаты в доходе семьи
Доля элитного жилья в общих объемах строительства
Доля построенного простого жилья для продажи
Норматив числа лет, необходимого для приобретения жилья
и других регуляторов.