УДК 347.736

Шамаев Ровшан Якубович,

студент 4 курса бакалавриата Юридического факультета

ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»

г. Москва, (e-mail: rovshansh@mail.ru)

Несмеянова Ирина Алексеевна,

кандидат юридических наук, доцент доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности

ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»

г. Москва, (e-mail: nesmirina@mail.ru) — научный руководитель

НОВЕЛЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ) ЗАСТРОЙЩИКА

Аннотация: в 2020 году были внесены изменения в законодательство о банкротстве застройщика: расширены полномочия Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд). При этом остаются нерешенными проблемы, связанные с защитой прав дольщиков, которые приобрели нежилое помещение.

Ключевые слова: банкротство застройщика, нежилое помещение, конкурсное производство, долевое строительство.

Цель данной работы — рассказать об изменениях, внесенных в § 7 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127 ФЗ (далее — Закон о банкротстве), а так-

же проблемах, актуальных в 2020 году.

Итак, 13 июля 2020 года федеральным законом от 13.07.2020 N 202 ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии

вдолевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены следующие изменения.

Первое нововведение состоит в изменении масштаба действия понятия нежилого помещения — теперь это понятие применяется не только для целей подпункта 3.1 пункта 1 статьи 201.1, но и для целей всего § 7 Закона о банкротстве. «Под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров» [1, с. 6].

Вместе с тем остается нерешенной проблема апартаментов — квартир, являющихся юридически нежилыми помещениями. Как правило, их площадь более 7 квадратных метров, а, следовательно, Законом о банкротстве не предусмотрена возможность предъявить требование о передаче этого помещения. Согласно позиции Верховного суда [4, с. 6], лицо, которое приобрело нежилое помещение, законодательно не имеет возможности предъявить требование застройщику о передаче нежилого помещения, и фактически его статус совпадает с дольщиками, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). Следовательно, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. И в соответствии со ст. 201.14 такие дольщики имеют право на 60 процентов от цены, за которую имущество будет реализовано на торгах. То есть в настоящее время дольщики — приобретатели апартаментов лишены возможности получить их в случае банкротства застройщика.

Более того, приобретатели нежилых помещений (имеются

ввиду помещения с площадью более 7 квадратных метров) лишены права требовать возмещения убытков в случае неисполнения обязанности застройщика по передаче нежилого помещения. Данная позиция приведена Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом [5, с. 6]:

«Исходя из взаимосвязи положений статей 201.1, 201.5 Закона о банкротстве, правом заявления требования по убыткам в отношениях по участию в долевом строительстве обладает только лицо, перед которым застройщик имеет обязательство по передаче жи-

лого помещения. Поэтому заявленное требование в части возмещения убытков, вытекающих из неисполнения договоров долевого участия в строительстве нежилого помещения, не может быть квалифицировано в качестве денежного требования участника строительства, предусмотренного статьей 201.5 Закона о банкротстве».

Это правило распространяется также на машино-места — в практике была ситуация, когда гражданин обратился в суд с требованием о передаче машино-мест проектной площадью 13.9 кв. м каждое. Суд в удовлетворении требования отказал, указав, что к правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями площадью более 7 кв. м, применяются общие нормы Закона о банкротстве о признании денежного требования обоснованным и включении его в реестр требований кредиторов должника [6, с. 6].

Второе нововведение — изменены условия аккредитации арбитражных управляющих в качестве конкурсных управляющих (внешних управляющих), которая проводится Фондом. Необходимо прохождение кандидатом обучения по утвержденной Фондом программе. Снижается требуемый стаж работы на руководящих должностях в строительных организациях либо работы в качестве арбитражного управляющего — не менее двух лет. А также снижен срок отсутствия нарушений законодательства о банкротстве — 2 года.

Большинство изменений связаны с правовым статусом Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд). Этот Фонд представляет собой публично-правовую компанию, цель которого — реализация государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства. У Фонда особенный правовой статус, выражающийся в том, что он может согласно пункту 2.6 статьи 201.1 Закона о банкротстве обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом и при этом не обязан приложить судебные решения, подтверждающие денежные требования к застройщику. Седьмой арбитражный апелляционный суд в своем постановлении подтвердил эту особенность [7, с. 6].

Вернемся к изменениям, связанным с Фондом. В новой редакции пункта 2.3 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусматривается, что при подаче заявления Фондом в случае аннулирования аккредитации или отказа в ее продлении арбитражный суд отстраняет арбитражного управляющего от исполнения обязанностей в деле о банкротстве застройщика и утверждает арбитражного управляющего, указанного в заявлении Фонда. В течение одного года с даты аннулирования Фондом аккредитации арбитражный управляющий не может быть аккредитован Фондом.

Вслучае отсутствия у застройщика средств, достаточных для погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим и оплату услуг привлекаемых ими лиц, Фонд вправе обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с ходатайством об утверждении состава и предельного размера указанных расходов, которые подлежат финансированию за счет имущества Фонда с последующим возмещением из конкурсной массы.

Вслучае, если не позднее чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено или объект не передан другому застройщику, после принятия Фондом решения о финансировании участники строительства вправе получить возмещение в порядке, предусмотренном ст. 13 федерального закона от 29.07.2017 N 218 ФЗ «О публично-право- вой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно этой норме выплата возмещения гражданину — участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), но не более ста двадцати квадратных метров. То есть требования участников строительства к застройщику о передаче

жилых помещений (машино-мест, нежилых помещений) преобразовываются в денежные требования со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам, и договор, предусматривающий передачу жилого помещения (машино-места, нежилого помещения), считается прекращенным.

4 октября 2020 г. Правительство РФ изменило правила поддержки Фонда защиты прав дольщиков [8, с. 6]. Благодаря господдержке Фонд сможет не только завершать строительство жилья, но и полностью исполнять обязательства застройщика по договору, заключённому с дольщиком. Например, если гражданин приобрел квартиру и по договору предусматривалась отделка, фонд сможет исполнить эти работы за счёт средств, выделенных государством.

Кроме того, субсидии будут направляться на возмещение расходов фонда в связи с проведением процедуры банкротства застройщиков, уплату процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, оплату услуг банка-агента, который выплачивает возмещения гражданам.

В заключение хотелось бы сделать следующие выводы: законодательство о банкротстве застройщика развивается прогрессивно, ставя интересы дольщиков как непрофессиональных участников рынка на первое место; усиливается значение Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Но при этом остается нерешенным вопрос с нежилыми помещениями, площадь которых превышает 7 квадратных метров. Эта проблема активно обсуждается юристами, и, полагаем, законодатель решит данную проблему, увеличив площадь нежилых помещений как основания для включения в реестр требований о передаче нежилых помещений.

ИСТОЧНИКИ

1. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127 ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ», 28.10.2002, N 43, ст. 4190 (с учетом внесенных изменений).

2.Федеральный закон от 13.07.2020 N 202 ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», N 155, 16.07.2020.

3.Федеральный закон от 29.07.2017 N 218 ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», N 169, 02.08.2017 (с учетом внесенных изменений).

4.Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.02.2019 N 308 ЭС18–15980 по делу N А53–7967/2017.

5.Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019 N 15АП 21872/2019 по делу N А53–22800/2016.

6.Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2020 N Ф07–5684/2020 по делу N А56–96685/2015

7.Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2019 N 07АП 11825/2019 (1) по делу N А27–19715/2019

8.Правительство изменило правила поддержки Фонда защиты прав дольщиков. // Сайт Правительства России. URL: http:// government.ru/news/40543/ (дата обращения — 30.10.2020 г.).