4.3. Особенности регистрации общей долевой собственности

Регистрация права общей долевой собственности осуществляется внесением в ЕГРП отдельной записи о доле каждого из сособственников, что удостоверяется свидетельствами, выдаваемыми каждому из них. При внесении записи и заполнении свидетельства в графе "Вид права" указывается: "Общая долевая собственность", а также проставляется размер доли в виде правильной простой дроби. В свидетельстве указывается тот сособственник долевой собственности, право которого регистрируется. В описании объекта права (квартиры, дома, здания, помещения и т.п.) в свидетельстве любого из сособственников указываются характеристики целого объекта (не допускается деление площади и помещений объекта пропорционально доле в праве).

Имеющиеся в ЕГРП сведения о праве остальных участников долевой собственности отражаются на обороте свидетельства - указываются полностью их фамилии, имена, отчества и принадлежащие им доли в праве. Указанные сведения дополнительно подписываются регистратором и скрепляются печатью учреждения юстиции. Если записи о праве иных участников долевой собственности в ЕГРП отсутствуют, то на обороте свидетельства указывается "не зарегистрировано".

Порядок подачи заявления на регистрацию долевой собственности определяется способом приобретения и моментом возникновения права. Если право возникает с момента регистрации, например при совместном строительстве объекта несколькими лицами или при сделке (когда один объект поступает в долевую собственность нескольких лиц), все указанные собственники должны одновременно подать заявление о регистрации права. Заявления могут быть поданы на одном бланке. Если же право возникает не с момента регистрации, например при наследовании, каждый из наследников может обратиться за регистрацией своей доли в праве независимо от остальных. Лицо, которое приобрело долю у одного из участников общей собственности, также подает заявление независимо от остальных.

При возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники общей собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). В этом случае согласно п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в учреждении юстиции или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если к заявлению о государственной регистрации не приложены отказы остальных участников долевой собственности от покупки доли, а на день подачи заявления о государственной регистрации не истек месяц со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, то государственная регистрация приостанавливается до истечения такого срока. После окончания срока приостановления государственная регистрация должна быть проведена в общем порядке в течение месяца.

В иных случаях приобретения доли соблюдения преимущественного права покупки не требуется, государственная регистрация права долевой собственности осуществляется без извещения остальных участников общей собственности и без отказов с их стороны. Например, если доля в праве продается другому участнику долевой собственности (поскольку преимущественное право покупки соблюдается при продаже доли постороннему лицу) или если доля в праве дарится (преимущественная покупка может быть только в случае возмездной сделки).

При отчуждении доли в праве не требуется составления передаточного акта, поскольку доля в праве - это не вещь, и реальную ее передачу осуществить невозможно.

В случае установления долей в праве совместной собственности или изменения размера долей в праве долевой собственности по соглашению всех участников общей собственности или по решению суда, а также в случае выдачи нотариусом свидетельства на долю в общем имуществе супругов (ст. 75 Основ законодательства о нотариате), на государственную регистрацию представляется также и правоустанавливающий документ, свидетельствующий о приобретении права общей собственности, в котором устанавливаются или изменяются доли. Данный документ (например, договор приватизации или приобретения имущества в совместную собственность) является основанием для государственной регистрации долевой собственности вместе с соглашением либо судебным решением об установлении долей, нотариальным свидетельством. Всем участникам общей собственности целесообразно обратиться в учреждение юстиции с заявлениями о регистрации своей доли в праве.

В случае наследования доли (по закону или завещанию) регистрация осуществляется на основании нотариального свидетельства о праве на наследство. Данное свидетельство является документом, подтверждающим бесспорное право, и является основанием для государственной регистрации права согласно ст. 17 Закона о регистрации прав.

Таким образом, особенности регистрации права долевой собственности заключаются в следующем:

• заявление о регистрации подает каждый из участников общей собственности;

• в отношении каждого из них в реестр вносится отдельная запись;

• каждый может получить свидетельство о регистрации права с указанием его доли;

• на обороте свидетельства указываются остальные сособственники;

• при возмездном отчуждении доли проверяется соблюдение преимущественного права покупки.

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, в ЕГРП указывается название паевого инвестиционного фонда, в составе которого находится данное имущество, и делается следующая запись: "Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев". По требованию учреждения юстиции, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество, лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, обязано составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, и представить его в учреждение юстиции (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" <*>).