Социальная сущность и социальная среда функционирования объекта недвижимости

Ценность объекта недвижимости определяется также и его соци­альной сущностью. Недвижимость способна выполнять общест­венно значимые функции, позволяющие:

• частично компенсировать негативное воздействие деятельно­сти человека на окружающую среду, обеспечивая экологиче­скую безопасность общества;

• создавать условия для социально-политической свободы об­щества на территории, закрепленной за соответствующим об­щественно-политическим образованием.

Эти качества недвижимости делают се социально значимым бла­гом, которое характеризуют:

• размеры территории, водных объектов и лесов на душу насе­ления;

• уровень плодородия почв, богатство недр полезными иско­паемыми;

• удельная производительность лесов и насаждений в системе экологического регулирования среды обитания человека;

• норма жилой площади, устанавливаемая для социального най­ма;

• природные особенности территории и объекта для целей обес­печения безопасности населения;

• соответствие характеристик объекта общественным предпоч­тениям и стандартам.

Социальную среду функционирования объекта недвижимости образует система «человек - семья - группа - общество» со своими институтами: средствами массовой информации (СМИ), социологи­ческими центрами, общественными организациями. Социальную среду определяют:

• характеристики населения, включая его численность, плот­ность, пол, возраст, национальность;

• социальные группы - общественные, профессиональные, на­циональные, религиозные;

• динамика изменения численности и состава - рождаемость, смертность, продолжительность жизни;

• подвижность населения - склонность к смене места житель­ства и к участию в сделках на рынке недвижи­мости;

• занятость населения - по территориям, по профессиям и ви­дам деятельности, по отраслям;

• структура уровней образования – доля лиц с высшим, общим средним и начальным образова­нием;

• состояние рынка труда и системы переквалификации кадров;

• уровень преступности и динамика изменения эффективности работы правоохранительной системы.

Социальная среда формирует:

• нормы мировоззрения, морали, религиозных убеждений;

• культурные традиции, обычаи и ценности;

• образ жизни с целями, нормами взаимоотношений и потреби­тельскими приоритетами.

3. Характеристики недвижимости как экономического блага

Недвижимая вещь, характеризуемая представленным выше на­бором свойств, способных обеспечить удовлетворение каких-либо потребностей человека, обладает полезностью и признается потре­бительским благом. Как указывалось ранее, недвижимость создается природой (земля) или человеком (улучшения). В первом случае иногда, а во втором - всегда, благо оказывается количественно ограниченным и тогда оно называется экономическим благом.

Недвижимость как экономическое благо способна удовлетворять материальные потребности человека и общества (среда безопасно­го обитания, средства производства предметов потребления) и вызывать чувство гордости собственника, а природные красоты, исторически ценные здания и произведения архитектуры могут удовлетворять также и нематериальные (эстетические) потребно­сти человека.

Недвижимость как экономическое благо выполняет:

• функции предмета потребления - ресурса для личного ис­пользования или для выполнения государственных, общественно-значимых и социальных функций;

• функции реального актива (фактора производства) — ресурса для производства товаров и услуг с целью получения прибыли;

• функции товара, произведенного для обмена на предметы по­требления (в том числе посредством денег) или для продажи с целью получения прибыли, а также товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью (земельные участки) или используемого в качестве средства обеспечения финансовых инструментов (долговых обяза­тельств);

• функции финансового актива - капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и от последующей перепродажи объекта (коммерческая недвижимость).

Особенности недвижимости как товара.

Неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает воз­можности реализации сделки только параметрами регионального рынка.

Уникальность объектов - вследствие неповторимости комбина­ции весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) - приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости.

Долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени - при любых колебаниях конъюнкту­ры.

Ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предло­жения этого товара.

Низкая ликвидность приводит к существенному увеличению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

Сложность структуры объекта с возможностью вариаций со­вокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов, вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок.

Особенности недвижимости как финансового актива в вещной форме.

Неоднородность актива, связанная с неоднородностью эконо­мических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта), существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости.

Слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость как альтер­нативу при выборе направлений портфельных инвестиций.

Относительная стабильность поступления доходов от эксплуа­тации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и соответствием изменения доходов инфляционным изменениям цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономиче­скими рисками.

Неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с не­преходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечи­вают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов.

Необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или/и развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива.

Потребность в высокопрофессиональном управлении объектами – вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования - приводит к вовлечению в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляю­щих компаний.

Низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива - в сравнении с ценными бумагами - снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.