Алгоритм анализа и оценка рисков

В процессе анализа рисковых ситуаций и оценки рисков форми­руется представление о возможных источниках рисков, а также обосновывается заключение об уровне риска и вероятных последст­виях его. В результате анализа обеспечивается:

• разработка полного перечня возможных рисков и факторов, определяющих эти риски;

• установление степени опасности каждого i-го типа риска, ко­торая характеризуется показателем опасности ΔF_i, оценивае­мым в баллах или в денежном выражении по последствиям, т.е. по убыткам, представляющим собой денежную форму вы­ражения ущерба, или по потере в величинах искомых пара­метров F_i, каковыми могут быть величины I_o, V_o, NPV, IRR;

• оценка вероятности i-го типа риска W_i в долях единицы;

• определение степени важности i-го типа риска, оцениваемой показателем важности Ω_i, равным произведению вероятно­сти проявления рисковой ситуации на показатель опасности риска Ω_i= W_i ΔF_i;

• ранжирование рисков по степени важности с точки зрения це­лей анализа.

Для получения указанных результатов используются количест­венный и качественный виды анализа рисков:

• качественный анализ обеспечивает идентификацию факторов, выделение видов (классификацию) рисков, а также описание областей проявления этих рисков;

• количественный анализ предусматривает оценку последствий отдельных рисков и риска проекта в целом.

Важнейшей задачей качественного анализа является выявление рисков посредством сбора и обработки информации об особенностях объекта и окружающей среды, а также характеристика опасностей, сопутствующих реализации функционального назначения объекта (комплекса объектов) или программы его развития. При этом ин­формационное обеспечение анализа осуществляется, исходя из принципа оптимальности соотношения между полнотой и качеством сведений - с одной стороны - и уровнем затрат ресурсов и времени - с другой (принимается во внимание принцип экономически опти­мальной неполноты информации). Для реализации этого принципа стоимость пополнения информации сравнивается с возможными потерями от ее неполноты, определяемыми как разность между ожидаемыми результатами в условиях наличия и недостатка упомя­нутой информации.

Для получения информации об объекте управления и окружаю­щей среде используются универсальные (стандартизованные) и специализированные опросные листы. В стандартизованных листах весьма подробно (свыше 500 вопросов) представлены все виды характеристик объекта. В специальных опросных листах ставятся и конкретные (в том числе ситуационные) вопросы, уточняющие характеристики объек­та, среды, системы управления, подготовки персонала.

В управлении риском важную роль играют показатели прибыль­ности работы компании и в особенности:

• рентабельность активов (отношение балансовой прибыли, получаемой при доходной эксплуатации объектов, переданных в доверительное управление, к стоимости этих объектов) или

• рентабельность инвестированного капитала (отношение упомянутой выше балансовой прибыли к средней величине инвестированного капитала, равного сумме собственных и за­емных средств).

Для выявления рисков собственно объекта недвижимости ис­пользуются показатели, используемые при анализе эффективно­сти управления объектом:

• коэффициент операционных расходов K_oe (отношение опера­ционных расходов к эффективному валовому доходу), харак­теризующий эффективность работы и «провалы» в деятельно­сти управляющего;

• коэффициент покрытия долга K_dc=DCR (отношение чистого операционного дохода к годовому платежу по кредитам), ко­торый характеризует устойчивость экономики объекта к фи­нансовым рискам;

• дивиденд на собственный капитал R_e (отношение части чисто­го операционного дохода, приходящегося на собственные средства, к величине собственного капитала в структуре инве­стированного капитала), определяющий эффективность ис­пользования заемного капитала.

Количественный анализ предполагает выработку представлений о рисках по аналогиям развития подобных ситуаций в прошлом, со статистическим анализом прибылей и убытков, имевших место на объектах данного типа в прошлом, с установлением величины и частоты проявления положительных и отрицательных последствий событий и с прогнозом вероятности проявления таких последствий в будущем. При недостатке информации об аналогиях обоснование заключения об уровне риска и вероятных последствиях его осущест­вляется использованием методов статистических испытаний или экспертных оценок, осуществляемых представительной группой опытных функционеров рынка недвижимости.

Количественное выражение (степень опасности) риска опреде­ляется величиной вероятного выигрыша, неудачи или отклонения от намеченной цели и определяется путем сравнения выигрыша с проигрышем по каждой оцениваемой альтернативе. Здесь следует иметь в виду, что основными составляющими количественной характеристики риска являются затраты и финансовые потери. Конкретная величина степени опасности риска включает в себя не только упоминавшуюся выше сумму убытков в результате реализа­ции рискованного решения, но также и сумму расходов на реализа­цию собственно данного решения. При этом следует иметь в виду, что сумма потерь включает в себя не только прямые убытки, свя­занные с непосредственным ущербом имуществу, имущественным интересам и здоровью, но также существенно более крупные кос­венные убытки, являющиеся следствием невозможности продолже­ния нормального функционирования объекта.

Таким образом, в рамках количественного анализа оцениваются:

• ресурсный потенциал предупреждения возникновения и ком­пенсации последствий негативного развития ситуации;

• наносимый ущерб и необходимые суммы компенсаций по­следствий риска;

• распределение общих затрат на компенсацию риска между совокупностью намечаемых защитных мероприятий.

Оценка вероятности неблагоприятного стечения обстоятельств на объектах осуществляется методами построения деревьев возмож­ных событий и отказов, использованием индексов опасности, а также весьма трудоемким методом анализа последствий всего набора возможных событий, приводящих к нарушению функций всех элементов системы.

При построении дерева событий прослеживается развитие рис­ковой ситуации в системе управления комплексом объектов с учетом передачи «по цепочке» влияния предшествующего частного события (инцидента) на последующие события - с определением итоговой вероятности развития ситуации как произведения вероят­ностей частных событий.