Техники качественного анализа

Техника качественного сравнения цен (ТКС). В условиях развиваю­щегося рынка недвижимости условие существенного превышения числа сделок над числом элементов сравнения не всегда удается реализовать, поэтому нередко приходится ограничиваться применением качественного сравнительного анализа.

Сравнивая объект оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, стрелками обозначаем направление корректировки, которая могла бы привести ставку арендной платы к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Если значимость поправок, обозначенных стрелка­ми, примерно одинакова, то результирующая поправка к ставке арендной платы для объекта сравнения имеет направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После ранжирования объектов по направлению корректировок отмечаем, что при заданных условиях величина арендной ставки A_o для объекта оценки находится в некотором интервале значений.

Техника квалиметрического моделирования (ТКМ)

Во всех рассмотренных выше случаях предполагалось, что в анализе удается ограничиться единичными элементами сравнения из названных групп или группами в целом как единичными эле­ментами. Однако в практике оценки нередко приходится учитывать многие элементы из каждой группы и тогда задача с подбором минимума объектов-аналогов, необходимого для реализации рассмотренных техник, существенно усложняется. В этих случаях оказывается весьма полезным использование техники квалиметри­ческого моделирования. Их авторы предложили добавлять к измеряемым характеристикам объекта и ситуаций еще и экспертные оценки свойств объекта, более мас­штабные, чем в технике качественного сравнительного анализа сделок. При этом учитывается то, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

Техника реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. Существен­но, что все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимо­связанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признавае­мые продавцом предпочтения покупателей.

Такая иерархия имеет несколько (обычно до трех) уровней свойств, последние подразделяются на простые (собственно ценообразующие факторы – элементы сравнения) и сложные (группы элементов сравнения). Построение модели («дерева») в графической или табличной форме повышает наглядность алгоритма самого анализа и его результата.

Важным элементом техники квалиметрического моделирования является формирование шкал для измерения свойств. С этой целью для каждого из «простых» свойств вводятся понятия абсолютного показателя свойства f_i, а также минимально возможного - «брако­вочного» значения f_iб и максимально возможного - «эталонного» значения f_iэ) показателей. Очевидно, что абсолютные показатели каждого из свойств f_i находятся в интервале f_iб < f_i < f_iэ. Это позво­ляет ввести удобные для обработки и анализа единообразно зада­ваемые для всех простых свойств относительные показатели K_j=(f_i- f_iб)/(f_iэ- f_iб).

Видно, что K_j изменяется в диапазоне от 0 до 1, при этом допус­кается, что изменение может происходить как по линейному, так и по нелинейному закону.

Кроме относительного показателя простого свойства вводятся понятия интегрального показателя качества объекта K_o, а также относительных показателей K_i и K_ik сложных свойств уровней 1 и 2. При такой системе индексации уровней сложных свойств целесооб­разно уточнить и индексацию для простых свойств: K_j=K_ikj=(f_ikj- f_ikjб)/(f_ikjэ- f_ikjб).

По результатам измерений простых свойств в электронных таб­лицах строится дерево свойств и для каждого уровня иерархии на основе анкетирования экспертов или статистической обработки рыночных данных вводятся упоминавшиеся коэффициенты весомо­сти (значимости) свойств: G_i - для уровня 1 (свойства высшей сложности); G_ik - для уровня 2 (сложные свойства); G_ikj - для уровня 3 (простые свойства).

Расчет интегрального показателя качества объекта K_o произ­водится путем «свертки» показателей, т. е. последовательного суммирования «средневзвешенных» относительных показателей простых и сложных свойств. «Средневзвешенные» показатели находят как произведения относительных показателей свойств на коэффициенты значимости последовательно для простых свойств K_ik=K_ikjG_ikj, сложных свойств K_i=K_ikG_ik, и свойств высшей сложно­сти K_o=K_iG_i:

. (6.61)

Здесь q_ik - общее число простых свойств на соответствующей (ik-й) «ветви» дерева свойств; ni - общее число сложных свойств на i-й «ветви» дерева свойств; m - общее число сложных свойств высшего (первого) уровня иерархии.

Предполагается, что цена сделки однозначно связана с инте­гральным показателем качества объекта как товара и что для «иде­ального» объекта (K_omax=1) цена сделки достигает максимально высокого уровня (P_oid, A_oid). Тогда цена сделки для объекта оценки, имеющего интегральный показатель качества K_o<1, рыночная стоимость V_o как наиболее вероятная цена сделки (Р_o или А_o) опре­делится соответствующим соотношением P_o=P_oidK_o; A_o=A_oidK_o.

Цену сделки для идеального объекта можно найти, обработав обнаруженные на рынке данные по сделкам с максимально высоки­ми ценами (P_max, A_max). Определив для объектов, фигурирующих в этих сделках, интегральные коэффициенты качества K_omax, можем вычислить и цены для идеального объекта: P_oid=P_max /K_omax, A_oid=A_max / K_omax.

В качестве примера рассмотрим решение [39] задачи об опреде­лении рыночной ставки арендной платы для бизнес-центра техникой квалиметрического моделирования (см. табл. 6.19).

Технику можно реализовать, имея данные хотя бы об одной сделке (цена такой сделки может заменить оговоренную выше максимальную для рынка цену сделки). Однако очевидно, что надежность результата оценки будет повышаться по мере увеличе­ния количества сделок, цены которых используются в анализе. Эта техника позволяет не только полу­чить собственно оценку арендной ставки, но также оказывается полезной для инвестора, указывая ему на основные источники снижения привлекательности объекта и подсказывая ему возможные направления деятельности по повышению доходности объекта

Рассмотренные техники метода срав­нительного анализа сделок могут обеспечить определение стоимости или арендной ставки для любого объекта недвижимости при разум­ном выборе объектов сравнения и достаточном обосновании расчет­ных и экспертных оценок. Эти техники могут быть полезными также при определении величин инструментов капитализации доходов сравнительным анализом сделок. При этом следует иметь в виду, что упомянутые инструменты рассчитываются как средневзвешенные частные от деления цен сделок с объектами-аналогами на соответст­вующие доходы (для мультипликаторов валового дохода) или обрат­ные им величины (для коэффициентов капитализации), генерируемые объектами-аналогами. Существенно, что до начала процедуры расче­тов цены сделок с объектами-аналогами и соответствующие доходы должны быть скорректированы на отличия ценообразующих факто­ров для объекта оценки и объектов-аналогов.

В частности, не следует забывать, что в таких расчетах доходы должны определяться на дату, следующую за датой сделки и «от­стоящую» от нее на один год. Как правило, для цен сделок и для арендных ставок оказываются разными направления и степени влияния правовых обременений, условий финансирования и особых условий сделок, а также экономических характеристик и качества сервиса. Это означает, что при определении инструментов капитали­зации доходов техники корректировок должны применяться, за редкими исключениями, одновременно как для цен сделок, так и для арендных ставок. Это обстоятельство существенно сужает возмож­ности предложений об использовании техник соотнесения показате­лей дохода и цены в качестве самостоятельных техник метода сравнительного анализа сделок. Если отсутствует возможность выполнения корректировок цен сделок и соответствующих доходов для объектов-аналогов, то использование в корректировочных расчетах найденных таким образом величин мультипликаторов и коэффициентов капитализации позволяет получить лишь качествен­ные представления о тенденциях изменения искомых величин рыночной стоимости.