- •1. Определение понятия и состав объекта недвижимости
- •2. Жизненный цикл и характеристики объекта недвижимости
- •Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды Характеристики природных элементов объекта недвижимости
- •Характеристики улучшений в составе объектов недвижимости
- •Элементы и характеристики физической среды
- •Юридические и социальные характеристики объекта недвижимости и окружающей среды Характеристики юридической сущности и правовой среды функционирования объекта недвижимости
- •Социальная сущность и социальная среда функционирования объекта недвижимости
- •3. Характеристики недвижимости как экономического блага
- •Операции с недвижимым имуществом
- •4. Рыночная среда функционирования объекта недвижимости
- •5. Ценообразование на рынке недвижимости, равновесная цена Формирование цены спроса
- •Формирование цены предложения
- •Равновесная цена на рынке недвижимости
- •6. Норма отдачи на капитал как инструмент экономического анализа
- •Определение понятия нормы отдачи
- •Учет налогообложения, инфляции и рисков
- •7. Моделирование цен предложения и спроса
- •8. Структура доходов и расходов для объекта недвижимости Доходная часть бюджета
- •Структура операционных расходов
- •Чистые доходы объекта недвижимости
- •9. Планирование доходной части бюджета Формирование потенциального валового дохода
- •Определение текущих рыночных ставок арендной платы
- •Прогнозирование ставок арендной платы
- •Расчет эффективного валового дохода
- •10.Планирование операционных расходов Налогообложение недвижимости и учет налогов
- •Экономические аспекты страхования недвижимости
- •Определение расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги
- •Оценка расходов на маркетинг
- •Расходы на ресурсы и эксплуатацию
- •11.Расчет параметров кредита, феномен финансового левереджа Ставка процента как основной параметр системы ссудного финансирования
- •Расчет платежей по обслуживанию долга
- •Феномен финансового левереджа
- •12.Назначение оценки и определение понятий стоимости Базовые понятия и цели оценки
- •Понятие рыночной стоимости
- •Экономические виды стоимости, производные от рыночной стоимости
- •Нормативные и вспомогательные виды стоимости
- •13.Принципы и процедуры оценки недвижимости Анализ взаимосвязи и взаимовлияния компонентов собственности
- •Принципы анализа влияния рыночной среды
- •Анализ влияния предпочтений типичных пользователей
- •Процедуры оценки недвижимости
- •14.Доходный подход к оценке, метод прямой капитализации доходов
- •Общие положения
- •Базовое соотношение доходного подхода
- •Техники мультипликаторов валового дохода
- •Техники коэффициентов капитализации
- •Техники остатка
- •Сравнительный анализ техник метода прямой капитализации доходов
- •15.Метод капитализации доходов нормой отдачи на капитал
- •Техники непосредственного дисконтирования
- •Модельные техники
- •Техники ипотечно-инвестициоиного анализа
- •Сравнительный анализ техник метода капитализации доходов нормой отдачи
- •16. Рыночный подход к оценке, метод сравнительного анализа продаж
- •Методы оценки
- •Ценообразующие факторы как элементы сравнения
- •Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки
- •Техники количественного анализа
- •Техники качественного анализа
- •17.Затратный подход к оценке недвижимости Метод капитализации издержек
- •Метод компенсации издержек
- •Алгоритм реализации методов затратного подхода
- •Расчет затрат на создание улучшений Виды затрат на создание строительной продукции
- •Расчет стоимости улучшений
- •Определение прибыли предпринимателя
- •Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания Техника суммирования потерь стоимости
- •Оценка физического износа
- •Анализ функционального устаревания объекта
- •Учет устаревания юридической сущности объекта
- •Анализ «внешнего» устаревания объекта
- •18. Методы оценки земельного участка
- •Сравнительный подход к оценке земли
- •Методы и техники капитализации чистой земельной ренты
- •Оценка земли методом выделения
- •Метод капитализации издержек и доходов
- •19.Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта Алгоритм выбора варианта ннэи
- •20.Анализ экономических рисков в оценке недвижимости
- •Методология анализа рисков Типы и факторы рисков
- •Алгоритм анализа и оценка рисков
- •Методы анализа и ранжирование рисков
- •Практика анализа экономических рисков
- •Анализ чувствительности к изменению факторов
- •Многофакторный анализ рисков
- •Принятие решения о выборе варианта ннэи в условиях риска
- •Выбор варианта ннэи в условиях неопределенности
Техники мультипликаторов валового дохода
В данной группе представлены две техники:
техника мультипликаторов потенциального валового дохода (ТМПВД);
техника мультипликаторов эффективного валового дохода (ТМЭВД).
Рыночная стоимость объекта Vo определяется путем капитализации потенциального валового и эффективного валового доходов, причем процедура капитализации состоит в умножении этих доходов на среднерыночные величины мультипликаторов (Mpg и Мeg, соответственно), характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости: Vo = IpgMpg; Vo = IegMeg. (4.4)
Эта процедура базируется на установленном практикой факте прямой пропорциональной связи цен продаж с соответствующими доходами для однотипных объектов. При этом коэффициентами пропорциональности оказывались упомянутые инструменты капитализации (мультипликаторы). Как было установлено, при некоторых условиях упомянутые мультипликаторы не зависят (или весьма слабо зависят) от времени сделки, местоположения объекта, от его физических и экономических характеристик. Это обстоятельство позволяет рассматривать указанные мультипликаторы как инструменты, универсальные в пространстве переменных характеристик, указанных выше, и находить величины мультипликаторов обработкой рыночных данных о ценах продаж Pj и прогнозах величин доходов на конец года, следующего за датой продажи (Ipgi и Iegi) для конкретных объектов:
; . (4.5)
Обратим внимание на выбор значения дохода Ij соответствующего цене сделки Pj: этот доход покупатель планировал получить к концу года, следовавшего за датой сделки. Потенциальный валовой доход Ipgi определяем по имеющимся в архиве оценщика данным о рыночных арендных ставках на дату сделки для объектов, аналогичных проданному (с использованием метода сравнительного анализа арендных договоров). При этом имеется в виду, что купленный объект практически мгновенно сдается в аренду по текущим рыночным ставкам, не подлежащим изменению в течение всего года (по ГК ставка аренды меняется один раз в год). Не следует забывать о том, что проданный объект мог быть частично занят арендаторами. В таком случае Ipgi рассчитывается суммированием контрактной и рыночной арендной платы. Полагается также не забывать и о возможном вкладе в Ipgi скользящих и прочих доходов.
При определении Iegi нужно выполнять требования, касающиеся Ipgi, и, дополнительно, необходимо обосновывать величину потерь от недозагрузки и неплатежей, предположительно прогнозировавшуюся покупателем для эксплуатации приобретаемого объекта в течение года, следовавшего за датой сделки.
Заметим, что в (4.5) каждое усредненное для рынка значение величин (Mpg и Meg) рассчитывается как средневзвешенное с использованием весовых коэффициентов γj. Эти коэффициенты учитывают степень «удаленности» объекта-аналога от объекта оценки. Дело в том, что качества прав, а также субъективные условия финансирования и сделки могут по-разному сказываться на ценах сделки и на доходах. Поскольку указанные различия факторов влияют на величину соотношения цены продажи и соответствующего дохода, не компенсируясь при делении одного на другое, то приходится корректировать цены сделок. С ростом размеров указанных корректировок уменьшается «вес», присваиваемый соответствующему слагаемому в сумме (4.5).
Сопоставим между собою две техники мультипликаторов валового дохода. Проявление ТМПВД в качестве универсального способа капитализации возможно при условии, что в первое из двух выражений (4.5) подставляются данные по ценам продаж и величинам потенциального валового дохода только для тех объектов, у которых с объектом оценки совпадают и соответствуют принципу ННЭИ:
|
Нетрудно обеспечить выполнение всех этих условий, если обе техники капитализации доходов с помощью мультипликаторов применяются при оценке жилой недвижимости. При оценке коммерческих объектов ТМЭВД имеет преимущество, т.к. при ее реализации приходится иметь в виду на одно ограничение меньше в сравнении с ТМПВД: из приведенного выше перечня условий «а-d» исключается условие «b», требующее равенства потерь от недозагрузки и неплатежей для объекта оценки и объектов-аналогов.
Однако обе техники имеют один общий недостаток: поскольку мультипликаторы определяются путем сравнительного анализа сделок с проданными объектами, применение этих техник в доходном подходе приведет к получению величины рыночной стоимости объекта оценки, практически идентичной величине стоимости, полученной методом сравнительного анализа сделок.