- •1. Определение понятия и состав объекта недвижимости
- •2. Жизненный цикл и характеристики объекта недвижимости
- •Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды Характеристики природных элементов объекта недвижимости
- •Характеристики улучшений в составе объектов недвижимости
- •Элементы и характеристики физической среды
- •Юридические и социальные характеристики объекта недвижимости и окружающей среды Характеристики юридической сущности и правовой среды функционирования объекта недвижимости
- •Социальная сущность и социальная среда функционирования объекта недвижимости
- •3. Характеристики недвижимости как экономического блага
- •Операции с недвижимым имуществом
- •4. Рыночная среда функционирования объекта недвижимости
- •5. Ценообразование на рынке недвижимости, равновесная цена Формирование цены спроса
- •Формирование цены предложения
- •Равновесная цена на рынке недвижимости
- •6. Норма отдачи на капитал как инструмент экономического анализа
- •Определение понятия нормы отдачи
- •Учет налогообложения, инфляции и рисков
- •7. Моделирование цен предложения и спроса
- •8. Структура доходов и расходов для объекта недвижимости Доходная часть бюджета
- •Структура операционных расходов
- •Чистые доходы объекта недвижимости
- •9. Планирование доходной части бюджета Формирование потенциального валового дохода
- •Определение текущих рыночных ставок арендной платы
- •Прогнозирование ставок арендной платы
- •Расчет эффективного валового дохода
- •10.Планирование операционных расходов Налогообложение недвижимости и учет налогов
- •Экономические аспекты страхования недвижимости
- •Определение расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги
- •Оценка расходов на маркетинг
- •Расходы на ресурсы и эксплуатацию
- •11.Расчет параметров кредита, феномен финансового левереджа Ставка процента как основной параметр системы ссудного финансирования
- •Расчет платежей по обслуживанию долга
- •Феномен финансового левереджа
- •12.Назначение оценки и определение понятий стоимости Базовые понятия и цели оценки
- •Понятие рыночной стоимости
- •Экономические виды стоимости, производные от рыночной стоимости
- •Нормативные и вспомогательные виды стоимости
- •13.Принципы и процедуры оценки недвижимости Анализ взаимосвязи и взаимовлияния компонентов собственности
- •Принципы анализа влияния рыночной среды
- •Анализ влияния предпочтений типичных пользователей
- •Процедуры оценки недвижимости
- •14.Доходный подход к оценке, метод прямой капитализации доходов
- •Общие положения
- •Базовое соотношение доходного подхода
- •Техники мультипликаторов валового дохода
- •Техники коэффициентов капитализации
- •Техники остатка
- •Сравнительный анализ техник метода прямой капитализации доходов
- •15.Метод капитализации доходов нормой отдачи на капитал
- •Техники непосредственного дисконтирования
- •Модельные техники
- •Техники ипотечно-инвестициоиного анализа
- •Сравнительный анализ техник метода капитализации доходов нормой отдачи
- •16. Рыночный подход к оценке, метод сравнительного анализа продаж
- •Методы оценки
- •Ценообразующие факторы как элементы сравнения
- •Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки
- •Техники количественного анализа
- •Техники качественного анализа
- •17.Затратный подход к оценке недвижимости Метод капитализации издержек
- •Метод компенсации издержек
- •Алгоритм реализации методов затратного подхода
- •Расчет затрат на создание улучшений Виды затрат на создание строительной продукции
- •Расчет стоимости улучшений
- •Определение прибыли предпринимателя
- •Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания Техника суммирования потерь стоимости
- •Оценка физического износа
- •Анализ функционального устаревания объекта
- •Учет устаревания юридической сущности объекта
- •Анализ «внешнего» устаревания объекта
- •18. Методы оценки земельного участка
- •Сравнительный подход к оценке земли
- •Методы и техники капитализации чистой земельной ренты
- •Оценка земли методом выделения
- •Метод капитализации издержек и доходов
- •19.Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта Алгоритм выбора варианта ннэи
- •20.Анализ экономических рисков в оценке недвижимости
- •Методология анализа рисков Типы и факторы рисков
- •Алгоритм анализа и оценка рисков
- •Методы анализа и ранжирование рисков
- •Практика анализа экономических рисков
- •Анализ чувствительности к изменению факторов
- •Многофакторный анализ рисков
- •Принятие решения о выборе варианта ннэи в условиях риска
- •Выбор варианта ннэи в условиях неопределенности
Определение прибыли предпринимателя
Модель формирования прибыли
Определение (оценку) величины прибыли предпринимателя и коэффициента Pr имеет смысл производить для объекта как нового (D=0), т.е. уславливаться, что к дате оценки объект только что завершен строительством и полностью подготовлен к совершению сделки купли-продажи. Если активен рынок инвестиций и доступна информация о доходности аналогичных проектов, то коэффициент прибыли предпринимателя оценивается с использованием сведений о доходности конкретных проектов с объектами недвижимости, подобными объекту оценки, или сведений об ожиданиях инвесторов (девелоперов), вкладывающих средства в подобные объекты. Указанные сведения добываются опросом инвесторов, реализовавших или реализующих девелоперские проекты такого же масштаба (по уровню затрат и продолжительности строительства), как и у объекта оценки. В таких случаях полученные сведения о величине Pr следует корректировать, если при реализации сравниваемого проекта отмечен перерасход средств из-за превышения контрактных цен на материалы и подрядные работы, а также из-за сбоев в графике подрядных работ.
Однако указанный выше алгоритм поиска Pr реализовать весьма трудно, поскольку найти полностью достоверную и достаточно подробную информацию об инвестиционных проектах с объектами, аналогичными объекту оценки, удается весьма редко. Проблема оказывается особенно трудно разрешимой при «пассивном состоянии» рынка инвестиций, при стремительном росте или колебаниях цен на недвижимость, при оценке объекта с незавершенным строительством. Значения в интервале 10-30%, принимаемые некоторыми оценщиками на основании интервью с девелоперами, не подвергаются анализу этих показателей на соответствие требованиям типичности - с точки зрения рыночных предпочтений и реальностей. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от параметров проектов, реализованных опрашиваемыми предпринимателями, и может отличаться от рыночной величины прибыли из-за особых условий или недостатков реализации проектов.
Между тем искомая величина прибыли зависит от объемов, сроков и графика платежей по этапам строительства (эти параметры должны быть типичными для рынка и такими же, как у объекта оценки). Величина прибыли, называемая современными девелоперами, зависит от того, разграничены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика). На эту величину оказывает влияние структура инвестированного капитала: нередко девелопер называет прибыль на собственный капитал (без учета использованного им заемного и долевого капитала), в то время как оценщику нужно знать величину прибыли на весь инвестированный капитал.
В условиях указанных трудностей извлечения рыночной информации было предложено использовать аналитический метод определения этой прибыли на основе модели капитализации издержек. Отличительной особенностью предложения было то, что коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывался по отношению ко всем издержкам. Реализация данной техники определения прибыли предпринимателя иллюстрируется схемой на рис.
Рыночная стоимость Vo определяется соотношением Vo=Vl+Eb(1+Pr)(1–D) для объекта, который прошел этапы жизненного цикла, обеспечившие реализацию замысла, создание объекта и его использование - с перерывами на ремонты и реконструкции. Определив рыночную стоимость Vl земельного участка в составе объекта на дату оценки, строим модель, позволяющую найти рыночную стоимость Vo* точной копии (при воспроизводстве) или функциональной копии (при замещении) оцениваемого объекта, но в состоянии как будто нового, завершенного строительством только что (к дате оценки):
. (5.37)
При известной рыночной стоимости земли Vl на дату оценки находим величину коэффициента прибыли предпринимателя:
. (5.38)
Заметим, что здесь затраты на создание улучшений Еь определяются по ценам, сложившимся на рынке к дате оценки, в тот время как в (5.37) затраты меняются во времени в соответствии с известной оценщику динамикой роста цен на производство строительных и сопутствующих работ в периоды, предшествующие дате оценки.
Для крупных объектов со сроками строительства от двух лет и больше оценщик (вслед за типичным инвестором) должен принимать более высокие значения прибыли. Очевидно, что при расчете прибыли предпринимателя на основе анализа рыночных данных удлиненные сроки строительства для объекта-аналога в сравнении с типичными (рыночно обоснованными) сроками должны корректироваться до уровня типичных сроков. Дополнительные издержки, возникающие из-за «затяжки» строительства (вне зависимости от причин) должны покрываться за счет прибыли предпринимателя.