Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания Техника суммирования потерь стоимости

Суть техники заключается в детальном анализе влияния на стои­мость объекта изменения характеристик улучшений вследствие их физического износа и функционального устаревания, а также измене­ния характеристик внешней среды («внешнего устаревания»). При этом износ или устаревание считаются исправимыми, если затраты ΔE_bi на исправление дефектов оказываются меньше следующего за этим исправлением приращения ΔV_oi стоимости объекта или равны этому приращению. В противном случае износ и устаревание считаются неисправимыми. Заме­тим, что упоминаемая иногда физическая невозможность устране­ния дефектов в качестве критерия отнесения их к неустранимому износу уже учитывается в обозначенном выше критерии, поскольку означает лишь соизмеримость затрат на ликвидацию дефектов с затратами на создание нового строения (любой дефект можно устра­нить путем создания нового объекта взамен существующего).

Во всех техниках затраты на работы рассчитываются на дату оценки без добавления прибыли предпринимателя.

Оценка физического износа

Исправимый физический износ связывается с ухудшением экс­плуатационных характеристик строения в промежутке времени от предыдущего очередного ремонта до следующего. Этот износ оказывается тем больше, чем ниже уровень качества эксплуатации и технического обслуживания строения. Величина потерь стоимости в этом случае определяется как сумма затрат на «отложенный» ремонт, которые должен будет понести будущий пользователь при осуществлении такого ремонта немедленно после даты оценки (восстановление протекающей кровли, ремонт неисправного сантех­нического оборудования и т.п.) или при проведении очередного косметического ремонта. Полагая, что такой ремонт обеспечивает восстановление эксплуатационных характеристик соответствующих элементов улучшений здания до состояния, аналогичного состоянию новых элементов, величина потерь стоимости оценивается как сумма затрат на выполнение ремонтных работ в текущих (рыночно обоснованных) ценах. Соответствующие затраты E_wr можно оце­нить, воспользовавшись действующими сметными нормативами на производство ремонтных работ.

Для оценки неисправимого физического износа необходима группировка данных о затратах (сумме основных и прочих издер­жек) на создание новых улучшений по конструктивным элементам и системам инженерного оборудования здания (сооружения) в составе оцениваемого объекта. Указанные элементы конструкций и обору­дования подразделяют на короткоживущие и долгоживущие, разли­чающиеся сроком жизни: оставшийся срок жизни вторых совпадает с аналогичным сроком жизни всего строения, в то время как жизнь короткоживущих существенно короче жизни долгоживущих.

Если обозначить величину затрат на создание i-го короткоживущего элемента E_shi, возраст этих элементов t_shi, сроки их жизни T_shi, то абсолютная величина потери стоимости всей совокупности этих элементов определится как ΔE_sho=∑ΔE_shi=∑(E_shi-E_wri)φ_shi; i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n. (5.42)

Здесь E_wri - сумма затрат на отложенный ремонт i-го элемента; φ_shi - коэффициент износа элемента, определяемый по данным технической экспертизы элемента или задаваемый соотношением φ_shi=t_shi /T_shi.

Отличительной особенностью любого (j-го) долгоживущего эле­мента от короткоживущего является то, что его возраст t_loj и срок его жизни T_loj совпадают с возрастом t_b и сроком жизни T_b всего строе­ния. В данной концепции величины коэффициента износа φ_loj для всех долгоживущих элементов оказываются одинаковыми: φ_loj=t_b /T_b (они могут быть разными, если рассчитываются по данным техниче­ской экспертизы реального состояния элементов). Учитывая, что при планировании «отложенного» ремонта предусматриваются затраты E_wrj на устранение дефектов также и некоторых долгоживу­щих элементов, в общем случае можно записать ΔE_lo=∑ΔE_loj= φ_b∑(E_loj-E_wri); i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n; (5.43) где k - общее число короткоживущих элементов; n - общее число долгоживущих элементов; E_loj - затраты на создание j-го долгожи­вущего элемента; φ_b=t_b /T_b.

Из этого следует, что потери стоимости, связанные с физическим износом, могут быть представлены в виде суммы найденных выше взаимно независимых величин: ΔE_w=E_wr+E_wir=ΔE_wrsh+ΔE_wrlo+ΔE_wrlo+ΔE_lo (5.44) E_wr=∑E_wri+∑E_wrj=ΔE_wrsh+ΔE_wrlo; i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n.

Упомянутая независимость элементов потерь меж­ду собой объясняется физической разделенностью носителей этих потерь и приводит к принципиально важному выводу о применимо­сти аддитивной модели при учете потерь, обусловленных физиче­ским износом, так что коэффициент потерь стоимости D_w из (5.8) может рассчитываться по соотношению D_w=ΔE_w /E_b с использовани­ем связей (5.42)-(5.44).

Выделение потерь «исправимого износа» из состава потерь стоимости, связанных с физическим износом, усложняет расчет и может быть оправдано только в том случае, если имела место небрежность в эксплуатации строения, приводящая к появлению сравнительно легко устраняемых дефектов. Если строение бережно эксплуатировалось, и его элементы своевременно ремонтировались (только в этом случае для расчета коэффициента износа можно использовать выражение типа φ_j=t_j /T_j), то разделение износа на устранимый и неустранимый, полезное для целей управления объектом, теряет смысл с точки зрения обеспечения целей оценки. Тогда удобнее использовать более простое соотношение: D_w=ΔE_w /E_b=∑φ_shiE_shi /E_b+φ_b(E_b-∑E_shi)/E_b; i=1,2, …,k; D_w /φ_b=1+∑(φ_shi /φ_b-1)E_shi /E_b; i=1,2, …,k; (5.45)