1. Определение понятия и состав объекта недвижимости

Для целей гражданского оборота в части 1 ст. 130 ГК «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно», т.е. понятия «недвижимость», «недви­жимое имущество», «недвижимые вещи» являются синонимами применительно к объектам, ключевым признаком которых является физическая неперемещаемость (объекты группы «А»).

В то же время во втором абзаце этой части ст. 130 к недвижимо­сти относятся и вещи, перемещаемые в пространстве, подлежащие государственной регистрации (объекты группы «Б»).

В статье 132 ГК к не­движимости отнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предприниматель­ской деятельности (объекты группы «В»).

Если обратить внимание на ст. 131 ГК, а также на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним», в которых говорится об обязательности государственной регистрации прав на недвижимые вещи, то можно обнаружить различие сути терминов государственной регистрации самой вещи и прав на нее,

Из обязательности государственной регистрации самих объектов групп «А», «Б», «В» и прав на них следует, что указанные объекты в той или иной форме «привязываются» к неподвижной, неперемещаемой относительно поверхности Земли географической (адресной) системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах, с индивидуали­зацией этих объектов описанием и регистрацией их важнейших признаков. Из этого следует, что главным критерием отнесения объекта гражданских прав к недвижимости следует считать неперемещаемость юридической сущностиуказанного объекта. Этот критерий является лишь следст­вием особой важности объектов, названных недвижимостью, в системе обеспечения потребностей человека и безопасности его жизнедеятельности.

Сказанное выше приводит к необходимости особого отношения к определению понятия назначения недвижимой вещи. На всех этапах жизни вещи (как материальной субстанции) ее назначение определяется не потенциальной полезностью для человека и общества вообще, а полезностью для конкрет­ного человека и конкретной общности людей, имеющих соответст­вующие права пользования данной вещью. С этой точки зрения объект недвижимости всегда нужно рассматривать как совокупность физической (материальной) сущности (субстанции) и имуществен­ных прав на нее с обременениями этих прав.

В связи с такой трактовкой сущности объекта недвижимости следует особо выделить имущественные права основных пользова­телей объекта недвижимости: права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования (ст. 131 ГК). По отношению к ним права всего общества или «сторонних» (не основных) правооб­ладателей - сервитут, ипотека, правила зонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраны памят­ников и другое, относящиеся к этому объекту, - выступают как обременения. Именно наличие таких обременений обосновывает упомянутую выше необходимость учета в экономическом анализе объекта недвижимости интересов всех субъектов права по отноше­нию к этому объекту.

Обратим внимание на существующее в зарубежной литературе и важное для целей экономического анализа разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое понятие относится к материальной, физически осязае­мой сущности недвижимости, а второе обозначает юридическую сущность недвижимости как совокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. В то же время в контексте управления недвижимостью словосочетание «property management» трактуется как управление собственностью, включающее в себя совокупность управляющих воздействий, касающихся функционирования физической и юридической сущно­стей недвижимости.

недвижимость = недвижимая собственность = недвижимая вещь + имущественные права

Здесь имеется в виду, что в пакет прав включаются права, под­лежащие государственной регистрации и перечисленные в ГК (ст. 131). Изложенное выше позволяет для целей экономического анализа предложить следующее определение понятия недвижимо­сти:

недвижимость – субстанция, объединяющая в себе вещь (как ее материальную сущность) с пакетом прав и обреме­нений, связанных с этой вещью (как юридической сущностью недвижимости)

При этом в состав материальной сущности включаются: земель­ные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные комму­никации, т.е. все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению. Здесь к элементам, указанным в статье 130 ГК, добавлены инженерные коммуникации (дороги, инженерные сети и передаточные устройст­ва, внешние по отношению к зданиям и сооружениям), представ­ляющие собой особую группу сооружений.

В соответствии со статьей 131 ГК в юридическую сущность включены: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

объект недвижимости = (земля + улучшения) + (права + обременения)

земля = земельный участок + участки леса + участки недр + обособленные водные объекты

улучшения = насаждения + инженерные коммуникации + здания + сооружения

Для наглядности представим структуру понятия также в виде табл.

Недвижимость = недвижимая собственность
Вещь = материальная сущность		Права = юридическая сущность
Земля	Улучшения	Права	Обременения
Земельные участки	Здания	Собственности	Ипотека
Участки недр	Сооружения	Хозяйственного ведения	Сервитуты
Обособленные водные объекты	Инженерные коммуникации	Оперативного управления	Правила зониро­вания
		Наследуемого владения	Охрана памятни­ков
Леса	Насаждения	Бессрочного пользования	Прочие ограниче­ния

Следует иметь в виду условность разделения элементов юриди­ческой сущности на права и обременения. Очевидно, что при одно­временном действии для одного и того же объекта права собствен­ности и любого из вариантов дополнительного имущественного права (хозяйственного ведения, оперативного управления и пр.), это дополнительное право выступает в качестве обременения по отно­шению к праву собственности. Если объект недвижимости сдается в аренду, то собственник «продает» права пользования и владения, оставляя за собой только право распоряжения на время действия договора аренды. В этом случае договор аренды выступает обреме­нением по отношению к праву собственности, оказываясь в группе «Прочие ограничения».

Условность предложенного разделения на подгруппы элементов физической сущности: земельный участок, образован­ный осушением и засыпкой участка болота или водоема, относится к объектам природного происхождения (местоположение «отсылает» участок в столбец 1), выполняя потребительские функции только благодаря улучшениям, осуществленным человеком (осушение и засыпка), что требует отнесения участка также и к столбцу 2. То же касается сооружений, использующих структуру рельефа местности, участков леса искусственного происхождения и т. п.

Объектом недвижимости будет называться любой набор элементов из табл., но с непре­менным условием, что в состав этого набора включены:

- земельный участок, ответственный за местоположение объек­та и, вследствие этого, фигурирующий в качестве основного элемента при государственной регистрации объекта;

- право собственности на все элементы физической сущности. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земель­ного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепле­ния его к земле.