Раздел 3. Расчет.

Расчет делается на период 10 лет, для каждого года определяются потенциальный валовый доход, степень недозагрузки, эффективный валовый доход, эксплуатационные расходы: переменные и постоянные, чистый операционный доход с учетом уплаты налога, показатели эффективности инвестиций рассчитываются для проекта в целом. Предполагается рост арендных ставок на 10% ежегодно (учитывается средний уровень инфляции по годам)

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД)– доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов.ПВД зависит от площади помещения и установленной арендной платы

ПВД = С*S,

где S – площадь помещения;

С – арендная ставка.

Определение коэффициента недозагрузки

Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) анализируется текущая информация по рынку недвижимости и на этой основе определяется величина недозагруженности. Определение коэффициента недоиспользования и поправки на потери при сборе платежей осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого эффективного валового дохода полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

• общеэкономической ситуации;

• перспектив развития региона;

• соотношение спроса и предложения.

Величина текущей загрузки объекта принимается в% по вариантам.

Определение эффективного валового дохода

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь из-за неплатежа с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования недвижимости.

ЭВД= ПВД – Потери +Д_пр

Для определения величины эффективного валового дохода (ЭВД) потенциальный валовой доход должен быть скорректирован на величину предполагаемой недозагруженности помещений.

Таблица 3

Расчет ЭВД/ Годы	1	2	3	4	5	6	…
1-й этаж, тыс. руб.
Стоимость в год
Площадь
ПВД
Коэффициент загрузки
Потери дохода
ЭВД
2-й этаж, тыс. руб.
Стоимость в год
Площадь
ПВД
Коэффициент загрузки
Потери дохода
ЭВД
…
Итого ЭВД

Расчет эксплуатационных расходов

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизвод­ства действительного валового дохода.

Операционные расходы разделяют на:

1. условно-постоянные;

2. условно-переменные, или эксплуатационные;

3. расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ленных услуг:

• налог на имущество (2,2% от капитальных вложений);

• амортизация (1,5% от капитальных вложений);

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества 0,3-1% от капитальных вложений);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксированная­ вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее (ЕСН 34%). Размер фонда оплаты труда определяется исходя из перечня необходимого для данного объекта персонала.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

• расходы на рекламу (1-5% от ЭВД)

• коммунальные расходы (определяются в зависимости от площади в соответствии с тарифами, собственник сам определяет размер коммунальных платежей, который оплачивает арендатор);

• на содержание территории (1-2% от ЭВД);

• на текущие ремонтные работы(1-2% от ЭВД);

• заработная плата обслуживающего персонала (определяется необходимый управляющий и вспомогательный персонал и з. п. в соответствии с уровнем средних заработных плат) и налоги на заработную плату (ЕСН 34%);

Таблица 4

Персонал	Месячный оклад, руб.	Количество чел.	Величина ФОТ, руб./год с учетом налогов
Управленческий персонал
Директор
Главный бухгалтер
Бухгалтер
Инженер
…
Вспомогательный персонал
Слесарь-сантехник
Электрик
Персонал по уборке помещений
Дворник
…
ИТОГО

• расходы по обеспечению безопасности (3-5% от ЭВД);

• прочие расходы (1-2% от ЭВД).

Необходимо произвести расчет при двух вариантах управления (до и после реконструкции):

1. Управление объектом собственными силами,

2. Управление объектом с привлечением управляющей компанией.

При рассмотрении варианта управления объектом с привлечением управляющей компании операционные расходы, кроме налога на имущество, амортизации, страхования, становятся расходами управляющей компании (15-20% от эффективного операционного дохода).

Соответственно для принятия решения о способе управления объектом, необходимо сделать 2 варианта расчета (показателей эффективности капитальных вложений), на основании которого будет сделан вывод и принято управленческое решение.

Затраты на капитальные вложения производятся в течении двух лет и состоят израсходов:

на покупку земельного участка, проектные работы, строительство объекта, согласований для ввода объекта в эксплуатацию;

либо покупку объекта недвижимости.

Расчет чистого операционного дохода с учетом уплаты налогов

Чистый операционный доход (ЧОД) – определяется разницей между эффективным валовым доходом и операционными расходами.

ЧОД = ЭВД – ОР.

Расчет показателей инвестиционной привлекательности проекта.

Дисконтирование.

Дисконтирование — это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости (т. е. умножение потока доходов по годам с учетом уплаты всех налогов на коэффициент дисконтирования).

С помощью дисконтирования приводятся разновременные экономические показатели к какому-либо одному моменту времени, обычно к начальному.

При анализе инвестиционных проектов важно определить ставку дисконтирования.

Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования влияет только на расчет показателей эффективности.Существующие различные подходы позволяют за ставку дисконтирования принимать:

• уровень инфляции;

• банковские депозиты или вложения в ценные бумаги;

• номинальную ставку доходности;

• среднюю взвешенную стоимость капитала;

• стоимость собственного капитала проекта;

• ставку уровня риска проектов-аналогов.

Используемая ставка дисконта должна обязательно соответствовать выбранному виду денежного потока. Так как выбран реальный денежный поток, то ставка дисконта может быть рассчитана кумулятивным способом. Этот метод подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. Кроме того, при расчете этой ставки безрисковая ставка не увеличивается на величину инфляции.

Ставка дисконтирования рассчитывается по формуле:

,

где R_б базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

Безрисковая ставка используется в качестве базовой. В качестве безрисковой ставки использована ставка рефинансирования.

Ста́вкарефинанси́рования — размер процентов в годовом исчислении, подлежащий уплате центральному банку страны за кредиты, предоставленные кредитным организациям. Эти кредиты являются рефинансированием временной нехватки финансовых ресурсов. Через такие кредиты обеспечивается регулирование ликвидности банковской системы при недостатке у кредитных организаций средств для осуществления кредитования клиентов и выполнения принятых на себя обязательств.^[1] Обычно под ставкой рефинансирования подразумевают ставку кредитования на одну ночь («овернайт», предоставляется кредитной организации в конце дня в сумме непогашенного внутридневного кредита), размер которой наибольший по сравнению с установленными ставками кредитования на другие сроки. Ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитного регулирования, с помощью которого Центральный банк воздействует на ставки межбанковского рынка, а также ставки по депозитам юридических и физических лиц и кредитам, предоставляемым им кредитными организациями, а также является одним из методов антиинфляционной политики.

- суммарная поправка на различные виды риска, которая включает в себя:

,

R1 -Премия за риск связанный с недостатками управления

Уровень квалификации управленческого состава предприятия должен быть достаточно высок, так как от этого на прямую зависит уровень доходности. Исходя из анализа публикуемых аналитических статей об уровне управления на отечественных предприятиях, сделан следующий вывод: существует значительный риск связанный с недостатками управления. Сложны инвестиции требуют более компетентного управления, чем незначительные вложения капитала.

R2- Премия за риск, связанный с неликвидностью проектов

Ликвидность показывает, насколько быстро объект может быть превращен в наличные деньги. Объект обладает высокой степенью ликвидности, но еще не сдан в эксплуатацию, поэтому существует определенный риск

R3- Премия за риск связанный с правовой нестабильностью в стране

Правовая нестабильность в стране приводит к оттоку капитала из страны, сокращению инвестиций и как последствия этого повышение уровня требований инвесторов к ставке доходности. Так как в настоящее время в РФ относительно стабильное положение, наблюдается значительный рост цен на недвижимость, то данный риск незначителен.

R4- Премия за финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы

Уровень требований к заемщику, величина процента по кредитам в значительной мере влияет на экономическую ситуацию, коммерческие банки являются одними из основных игроков на рынке недвижимости, поэтому от их политики зависит в значительной мере риски вложения в недвижимость. В данный момент проценты по кредитам остаются на стабильном среднем уровне. Некоторые аналитики прогнозируют отток банковских средств и сферы недвижимости ввиду падения доходности вложений. Таким образом определим данный риск на высоком уровне.

На основании ставки дисконтирования определяется коэффициент дисконтирования

где k — коэффициент дисконтирования для n-го периода; n — общее количество периодов времени (включая период вложения); r — ставка дисконтирования (норма доходности вложения).

Оценка эффективностиинвестиций исходит из следующих предпосылок:

1. любойинвестор стремится к максимизации своей ценности (увеличение своей стоимости);

2. разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость (необходимо привести затраты и поступления к одному моменту времени).

Определение чистой текущей стоимости (чистого дисконтированного потока доходов)

Важнейшим показателем эффективности инвестиционного проекта является чистая текущая стоимость (NPV)накопленный дисконтированный эффект за расчетный период, рассчитывается по следующей формуле:

Определение чистой текущей стоимости (NPV):

где CF_t— сальдо потока денежных средств от всех видов деятельности (операционная, инвестиционная, финансовая, то есть поступления минус затраты); I₀ — первоначальное вложение средств (первоначальные инвестиции); k — ставка дисконтирования; t — период времени.

Если вложение средств осуществляется не единовременно, а по частям на протяжении периода реализации проекта, то формула расчета примет вид

где I_t — инвестиционные затраты в период t.

Чистая текущая стоимость используется для сопоставления инвестиционных затрат и будущих поступлений денежных средств, приведенных в эквивалентные условия.

Для определения чистой текущей стоимости, прежде всего, необходимо подобрать норму дисконтирования и, исходя из ее значения, найти соответствующие коэффициенты дисконтирования за анализируемый расчетный период.

После определения дисконтированной стоимости притоков и оттоков денежных средств чистая текущая стоимость определяется как разность между указанными двумя величинами. Полученный результат может быть как положительным, так и отрицательным.

Положительное значение ЧТС показывает, что за расчетный период дисконтированные денежные поступления превысят дисконтированную сумму капитальных вложений и тем самым обеспечат увеличение ценности. Проект интересен для реализации.

Определение дисконтированного периода окупаемости

Дисконтированный период окупаемости (DPB) — это продолжительность наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый дисконтированный доход становится и в дальнейшем остается неотрицательным:

где I — начальные инвестиции; CF — чистый денежный поток (сальдо); k — ставка дисконтирования.

Этот показатель дает реалистическую оценку периода окупаемости.

Определение рентабельности инвестиций

Рентабельность инвестиций (PI) — показатель, позволяющий определить, в какой мере возрастает ценность фирмы в расчете на 1 рубль инвестиций:

Для случая разновременных инвестиций формула расчета имеет вид

Если показатель NPV > 0 и PI > 1, то такой проект приемлем (эффективен).

Таблица 5

Показатели, тыс. руб.	Годы
	1	2	3	4	5	6	…
ЧОД после уплаты налогов	-	-
Затраты на строительство
Дисконтный множитель	-	-
Денежный поток
Дисконтированный денежный поток
Суммарные приведенные доходы
Чистая текущая стоимость
Дисконтированный период окупаемости
Индекс доходности

Определение внутренней нормы прибыли(Внутренней нормы доходности инвестиций)

Внутренняя норма прибыли (IRR) представляет собой уровень окупаемости средств, направленных на цели инвестирования (то есть это такое значение ставки дисконтирования, при котором поступления от проекта будут равны затратам по нему — NPV = 0).

Внутренняя норма доходности инвестиций (ВНД) определяется как такая норма дисконта (E), при которой чистая текущая стоимость равна нулю, т.е. инвестиционный проект не обеспечивает роста ценности фирмы, но и не ведет к ее снижению. Именно поэтому в отечественной литературе ВНД иногда называют поверочным дисконтом, так как она позволяет найти граничное значение нормы дисконта (E_в), разделяющее граничные инвестиции на приемлемые и не выгодные. Для этого ВНД сравнивают с принятой для проекта нормой дисконта (E).

Принцип сравнения этих показателей такой:

- если ВНД E – проект приемлем (так как ЧТС в этом случае имеет положительное значение);

- если ВНД E – проект не приемлем (так как ЧТС отрицательная величина);

- если ВНД = E – можно принимать любое решение.

Формула расчета следующая:

т. е. IRR = К при NPV = 0.

Внутренняя ставка доходности проекта представляет собой ставку дисконтирования, приравнивающую сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций (затрат) и обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Оценка инвестиционных проектов с помощью IRRоснована на определении максимальной вели­чины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубы­точными.

Расчет IRRбез финансового калькулятора достаточно трудоемок, так как основан на использовании метода интерполяции и таблиц дисконти­рования.

При расчете внутренней ставки доходности проекта:

1)выбирается произвольная ставка дисконтирования, и на ее базе вы­числяется суммарная текущая стоимость доходов по проекту;

2)затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной сум­мой доходов;

3)когда первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу:

если ЧТСД >О, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

если ЧТСД <О, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;

4)подбор второй ставки дисконтирования проводится до тех пор, пока не получают суммарную текущую стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту;

5)находится внутренняя ставка доходности проекта методом интерпо­ляции:

а) определяется интервал 

б) составляется пропорция и решается уравнение

в) рассчитываетсяIRR = ст. д. 1 + X.

Модифицированная ставка доходности

Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшаться исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

 Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного про­екта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств. Примером такого неоднократного оттока являются инвестиции в недвижимость, предусматривающие приобретение в рассроч­ку или строительство, осуществляемое в течение нескольких лет. Методи­ка расчета IRRпредполагает реинвестирование сумм, предназначенных для вложения в инвестиционный проект в последующие годы, по ставке, равной IRR. Однако на практике это маловероятно.

Если затраты по проекту осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен будет вло­жить в проект в будущем, можно инвестировать в другой второстепен­ный проект. Главные требования к временным инвестициям — это безо­пасность и ликвидность, так как вложенные средства должны быть воз­вращены точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется путем анализа финансового рынка. В каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом слу­чае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке дает возмож­ность рассчитать их суммарную текущую стоимость, величина которой позволяет более объективно оценить уровень доходности инвестиционно­го проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности:

1) Определяется безрисковая ликвидная ставка;

2) Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования,

дисконтируются по величине безрисковой ликвидной ставки;

3) Определяется модифицированный денежный поток;

4) Рассчитывается модифицированная ставка доходности по схеме расчета ВНД.

Таблица 6

Показатель/ Год	0	1	2	3	4	5	6	…
Денежный поток, тыс.руб.
Модифицированный денежный поток, тыс.руб.		-
Коэффициент дисконтирования, Е, %	-
Дисконтированный поток денежных средств, тыс.руб.	-
Коэффициент дисконтирования, Е, %.	-
Дисконтированный поток денежных средств, тыс.руб.	-

Ставка доходности финансовогоменеджмента

Доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющий разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используют различные ставки, максимально приближенные к действительности.

Улучшение методов оценки привлекательности инвестиционных про­ектов затрагивает проблему использования инвестором доходов, получа­емых от реализации проектов. Эти средства будут инвестированы в раз­личные новые проекты, исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта. Кроме того, возможны диверсификация инвести­ций и, следовательно, множественность ставок доходности вложений. Фи­нансовый менеджер, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, или «круговую», ставку доходности будущих инвестиций.

Схема расчета:

1) Определяется безрисковая ликвидная ставка;

2) Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по величине безрисково й ликвидной ставки;

3) Определяется величина круговой ставки;

4) Определяется суммарная будущая стоимость доходов, накопленных по круговой ставке;

5) Определяется модифицированный денежный поток;

6) Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВНД.

где Р_1, Р_{2, . . . ,}Р_к- годовые денежные поступления в течение n лет;

к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;

n – продолжительность расчётного периода;

FMRR –ставка доходности финансового менеджмента.

Таблица 7

Показатель/ Год

0

1

2

3

4

5

6

…

Денежный поток (ДП), тыс.руб.

Модифицированный денежный поток, тыс.руб.

-

-

-

-

-

-

Модифицированная ставка доходности,%

Таблица 8 ЛОКАЛЬНЫЙ РЕСУРСНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ

на (соответствующий реконструкции/ремонту вид работ)______________________________________

Основание: чертежи

Сметная стоимость ___________ тыс. руб.

Средства на оплату труда _____________ тыс. руб.

Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на ________г.

Номер п/п

Шифр, номера нормативов и коды ресурсов

Наименование работ и затрат, характеристика оборудования и его масса

Единицы измерения

Количество единиц по проектным данным

Сметная стоимость, р.

в текущих ценах

на единицу измерения

общая

1

2

3

4

5

6

7

Раздел 1.

1

ГЭСН …

Устройство …

100 м2 проемов

Затраты труда рабочих-строителей (средний разряд рабочих … )

чел.-час

Затраты труда машинистов всего:

чел.-час

1.1

…

В том числе з/п машинистов …

чел.-час

1.2

…

…

чел.-час

1.3

…

Машины и механизмы …

маш-час

1.4

…

…

маш-час

Материалы

1.5

…

…

м3

Прямые затраты

5219052,88

МДС-81-33.2004

Накладные расходы, % от ФОТ 447998,1х1,18х0,85

руб.

449342,10

Себестоимость работ

руб.

5668394,98

МДС-81-25.2001

Сметная прибыль, %от ФОТ

руб.

225791,04

ВСЕГО по разделу 1

руб.

5894186,02

И т. д.

		ИТОГО по смете	руб.
		НДС - 18%	руб.
		ИТОГО по смете с учетом НДС	руб.

Полученная по смете величина затрат на перепланировку здания, берется в кредит сроком на N лет под X% годовыхв зависимости от варианта.

Выводы

(с учетом перепрофилирования объекта, а так же варианта управления объектом)

Оценка инвестиционной привлекательности проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом фактора времени.

Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта.

Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различ­ные стороны экономической эффективности проекта. Окончательное ре­шение об инвестиционной привлекательности может быть принято толь­ко на основе интегральной информации, получаемой при использовании всей системы показателей.

Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном перио­де, необходимом для возврата вложенных средств, но не учитывает дина­мику доходов в последующий период.

Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост акти­вов от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существен­но зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает вели­чины затрат по проекту.

Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемую на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние.

Внутренняя ставка доходности проекта отражает «запас прочности» про­екта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внут­ренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, показатель имеет множественное решение.

Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные сред­ства, предназначенные для вложения в основной проект в последующие периоды, можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проек­ты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в началь­ный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной став­ки дисконтирования.

Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что до­ходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько про­ектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет сред­нюю, или «круговую», ставку доходности и на ее основе рассчитывает ве­личину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различ­ные ставки, максимально приближенные к действительности.