2. Экономическая оценка земельных ресурсов
Изучить методику стоимостной оценки земельных ресурсов. Определить величину стоимостной оценки земельного участка в предложенной задаче (2.1) (согласно своему варианту).
& Теоретическая часть:
Стоимостная оценка земельных ресурсов
Экономическая оценка земельных ресурсов, как и многих других видов природных ресурсов, должна определяться с учетом множества функций, а также различием возможных вариантов использования земель.
Оценка земельных ресурсов (как пространственного ресурса) может проводиться на основе различных подходов: по рыночной стоимости (как выражению готовности платить за ресурс), по величине затрат на обустройство участка, либо в зависимости от стоимости ресурсов, которые будут изъяты (уничтожены) в результате избранного варианта использования земельного участка.
На практике стоимостная оценка участков земли (особенно в случае их коммерческого использования, планирования застройки города, размещения производственных объектов и др.) определяется в зависимости от сложившейся на рынке ситуации, на основе проведения торгов, аукционов и конкурсов.
Один из вариантов определения рыночной стоимости городских земель предлагается в Методике экономической оценки лесов РФ. Суть методики заключается в моделировании различных типов городских землепользователей, потенциального рентного дохода, обусловленного удобствами местоположения и оснащенности территории, и может быть проиллюстрирована следующей схемой:
Схема массовой оценки городских земель
Формирование массива территориальных единиц, подлежащих оценке (социально-экономические работы, базисные кварталы, земельные участки, иные территориальные единицы)
Определение для выбранных территориальных единиц значений факторов (измерены или рассчитаны), влияющих на рыночную стоимость территории (рентных факторов)
Типология землепользователей по функциям (земле, промышленности, торговле и т.д.)
Расчет рентного дохода различных типов объектов (функций) заданием матрицы весовых коэффициентов, учитывающих влияние рентных факторов на рентную доходность функций
Калибровка весовых коэффициентов, учитывающих степень влияния рентных факторов на основании информации о распределении по территории рыночных цен продажи или аренды недвижимости
Моделирование распределения функций по территории на основе поиска наиболее эффективного способа ее использования, например на основе конкурентного «дележа» городских территорий между различными типами землепользователей. Для каждой территориальной единицы установлен «набор» землепользователей, в котором лидируют те. для которых данная территория наиболее пригодна
Расчет средневзвешенной рентной доходности квартала с использованием показателей рентной доходности каждого из типов объектов. В результате могут быть рассчитаны:
массовая оценка рыночной стоимости территории (база налогообложения, нормативная цена);
ставки платежей за пользование территорией (земельный налог, арендная плата)
В качестве рентных факторов при проведении оценок могут выступать:
показатели, характеризующие положение квартала в транспортной системе города (мест приложения труда, мест проживания, мест рекреации, станций метро, железной дороги);
экологические характеристики (загрязнение атмосферы, почвенных вод, земли, шумовое загрязнение, зоны вредности промышленных предприятий);
инфраструктурная оснащенность территории (тепловые сети, водопровод, канализация и т.п.);
особые ограничения на организацию деятельности (архитектурные, инженерные, геологические и пр.);
потребительский потенциал территории (плотность населения, места обслуживания и т.д.);
факторы особой привлекательности (наличие объектов исторической, архитектурно-художественной или природной ценности).
Интересно обратиться к сложившейся в Москве ситуации со стоимостной оценкой земель. В зависимости от района расположения земельного участка колебания цен составляют от 80 до 400% по отношению к среднегородскому уровню.
Расчет стоимости земельного участка осуществляется, таким образом, в зависимости от рентных факторов, характеризующих качества оцениваемого участка. Рентные факторы, в свою очередь, также должны быть определенным образом оценены, поскольку влияние их на ценность участка неравнозначно. При этом, если отдельные характеристики, выступающие в роли рентных факторов, могут быть вполне четко определены количественно (например, уровень шума и уровень загрязненности атмосферы — величины вполне «очевидные», измеримые и сопоставимые как с нормативами, так и для разных участков), то некоторые другие рентные факторы могут быть оценены (и сопоставлены для разных земельных участков) лишь с использованием экспертных оценок. К этому же методу следует обратиться и при распределении весовых коэффициентов для рентных факторов.
& Формулы и коэффициенты:
Цена участка земли в общем случае определяется всеми рентными факторами, с учетом их значений и весовых коэффициентов:
(2)
где Ц — цена участка, у.е.;
С6аз — базовая цена земельного участка, у.е./га;
S — площадь земельного участка, га;
k вес i — весовой коэффициент для оценки i-го рентного фактора, доли ед.;
F рентн i – значение i-го рентного фактора
