19. Договор аренды предприятий: понятие, объект, содержание, форма. Особенности заключения договора.

1) Форма договора: обязательно в письменной форме и подлежит государственной регистрации, независимо от срока аренды.

2) Арендатор, не будучи собственником этого имущества, принимает на себя долги арендодателя.

3) Кредиторы этого предприятия могут дать согласие на аренду / не дать согласие:

В 1 случае: арендуются и долги вместе с предприятием.

Во 2 случае: кредиторы имеют право потребовать немедленной платы по обязательству, по которому они являются кредиторами или расторжения договора и возмещения убытков у арендодателя – договор аренды.

4) В качестве арендаторов могут быть только коммерческие организации (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица).

5) Арендатор становится собственником товара, произведенного на этом предприятии.

6) Арендатор, не будучи собственником арендуемого имущества, может продавать его (частично): распоряжаться излишками, но при условии, что общая цена предприятия не должна меняться.

7) Арендатор может модернизировать производство, изменять его профиль, если эти расходы повышают стоимость предприятия, то они возмещаются арендодателем независимо от того, давал ли он согласие на эти расходы и изменения.

Исключение: если затраты были бесполезны, то арендодатель может не возмещать затраты

20. Договор продажи недвижимости: понятие, юридическая характеристика, предмет

договора, существенные условия. Особенности продажи жилых помещений..

Это новый договор в ГК, поэтому регулирование купли-продажи недвижимости в данный момент находится не на надлежащем уровне, так как в советский период вся недвижимость принадлежала государству, а граждане были пользователями, и законодательства в отношении недвижимости не было.

Недвижимость – 2 вида:

1) Природная недвижимость – земельные участки, закрытые водоемы, залежи полезных ископаемых.

2) Здания, сооружения.

Граждане, имеющие дома на праве собственности, часто не имеют права собственности на землю, на которой находится участок.

ДКПН должен быть совершен в определенной форме:

1) Письменно, в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.

2) Продавец должен обладать свидетельством о праве собственности (не регистрация).

3) Предмет договора должен быть определен индивидуальными признаками. Например: квартира (улица, № дома, № квартиры, площадь и т.д.).

4) Должна быть определена цена. Объекты недвижимости индивидуальны, что сказывается на цене. Нет цены – договор не заключен.

5) Способ передачи: составление акта сдачи-приемки. Покупатель подписывает его и это значит, что продавец передал, а покупатель принял. Если же последний отказывается его подписать, это значит, что он отказался от договора – последствия нарушения обязательства.

Право собственности у покупателя по ДКПН возникает с момента государственной регистрации (ФЗ «О государственной регистрации сделок с недвижимостью»):

- права;

- ограничений;

- сделок: если в законе прямо указано, чтобы сделки регистрировались ( ДКП жилых помещений, ДКП предприятий).

Указываются собственники и основание. Заносятся фамилии в реестр.

Если в ДКП дома ничего не сказано о земле, то земельный участок считается проданным вместе с домом.