3. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных нужд, а также при прекращении прав на зе­мельный участок ввиду его ненадлежащего использования.

1. Основаниями прекращения права пользования земельным участ­ком собственником находящейся на нем недвижимости в соответствии с гражданским и земельным законодательством являются:

добровольный отказ от земельного участка (его части);

истечение срока пользования земельным участком;

прекращение деятельности юридического лица.

При прекращении права пользования земельным участком судьба недвижимости определяется соглашением между собственником участ­ка и собственником недвижимости. При недостижении соглашения каждая из сторон имеет право обратиться в суд за разрешением возник­шего спора.

Кодекс устанавливает общее правило, в соответствии с которым именно собственник земельного участка после прекращения права пользования участком вправе требовать по суду от собственника недви­жимости освободить его от недвижимости и привести в первоначальное состояние (п.2 ст. 266 ГК). Только в тех случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен законода­тельством или не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отве­денной под нее земли, суд, учитывая основания прекращения права пользования и при наличии соответствующих требований сторон, име­ет следующие возможности разрешения спора:

признать право собственника недвижимости на приобретение вещ­ного права на земельный участок, на котором находится недвижимость. Как нам представляется, речь в данном случае не идет о праве собствен­ности. Следовательно, речь может идти только о признании права по­жизненного наследуемого владения или постоянного пользования, ко­нечно, с учетом норм земельного законодательства;

признать право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости;

установить условия пользования земельным участком собственни­ком недвижимости на новый срок.

561

2. Правила ст. 266 ГК не применяются при изъятии земельного участ­ка для государственных нужд, а также при прекращении прав на земель­ный участок ввиду его ненадлежащего использования (п. 3 ст. 266 ГК).

Статья 267. Переход права на земельный участок при от­чуждении находящихся на нем зданий или со­оружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принад­лежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходят права на земельный уча­сток, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или со­оружения, к приобретателю переходят права на ту часть земельного участ­ка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использо­вания.

В случае отчуждения недвижимости ее собственником и одновре­менно собственником земельного участка к приобретателю недвижи­мости переходят права на земельный участок, определяемые соглаше­нием сторон (часть первая ст. 267 ГК). Вполне возможны ситуации, ког­да соглашением сторон определяется переход не права собственности, а установление иного вещного права или права пользования на земель­ный участок, обслуживающий приобретаемую недвижимость. Земель­ный участок фактически может быть разделен между собственником и приобретателем недвижимости, если стороны не предусмотрели в дого­воре передачу всего участка. Это правило установлено частью второй ст. 267 ГК, предусматривающей переход к приобретателю недвижимости только той части земельного участка, которая занята этой недвижимос­тью и необходима для ее использования. Можно сказать, что земля и здание рассматриваются как самостоятельные объекты права.

Статья268. Право ограниченного пользования чужим не­движимым имуществом (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях – и от собственника другого земельного участка (далее – соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий элек-

562

тропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелио­рации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, кото­рые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственни­ка участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижи­мое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего ус­тановления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоя­щей статьи, сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах кото­рых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. Применительно к правилам, предусмотренным пунктами 1 – 5 на­стоящей статьи, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и дру­гое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходи­мо вне связи с пользованием земельным участком.

1. В ст. 268 ГК впервые законодательно закреплены права – серви­тута.

Пункт 1 ст. 268 ГК определяет сервитут как предоставление права ог­раниченного пользования соседним участком собственнику недвижи­мого имущества (земельного участка, другой недвижимости) собствен­ником соседнего земельного участка, а в необходимых случаях – и соб­ственником другого земельного участка. Пользование заключается в из­влечении выгоды от предоставления сервитута. Земельный участок, собственник которого имеет право установления сервитута, называется доминантным, а участок, у собственника которого возникает обязан­ность предоставить сервитут, – обремененным.

Глава 17 ГК содержит в себе нормы статей, закрепляющих наличие предиальных сервитутов (servitutes praediorum), т.е. сервитутов, установ­ленных в отношении определенной вещи – земельного участка или иной недвижимости (ст. 268-270 ГК). В большинстве случаев объектом права на чужую вещь (сервитута) бывает не только земельный участок, но и здание, сооружение и другое недвижимое имущество, ограничен-

563

ное пользование которым необходимо вне связи с пользованием зе­мельным участком (п. 6 ст. 268 ГК). Появление в нашем законодатель­стве земельных сервитутов было неизбежно по причинам установления частной собственности на землю и достаточно мелкого дробления зе­мельных участков.

В ГК дан примерный перечень предиальных сервитутов: прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водо­снабжения и мелиорации и другие, без установления которых невоз­можно удовлетворить нужды собственника недвижимого имущества (п. 2 ст. 268 ГК).

2. Собственник земельного участка, при обременении его сервиту­том, сохраняет все правомочия собственника в полном объеме (п. 2 ст. 268 ГК). Следовательно, объем прав лица, в пользу которого установ­лен сервитут, не может быть большим или аналогичным праву собст­венника на эту вещь. Содержание сервитута исчерпывается владением и пользованием чужой вещью. Пользование заключается в извлечении выгоды от предоставления сервитута.

Субъект сервитутного права и права собственности на вещь не могут совпадать в одном лице. Сервитут – это всегда право на чужую вещь.

3. Правом на установление сервитута обладают не только собствен­ники земельных участков, но и субъекты других вещных прав – лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (п. 4 ст. 268 ГК). Однако КоЗ (ст. 14) наделяет таким правом еще и арендаторов земельных участ­ков. На наш взгляд, основываясь на части третьей п. 1 ст. 1 ГК, при име­ющемся противоречии между Кодексом о земле и Гражданским кодек­сом Республики Беларусь в отношении земельных участков будет дей­ствовать земельное законодательство.

Основаниями возникновения сервитута являются: 1) соглашение между лицом, требующим установления сервитута (сервитуарий), и собственником соседнего участка или 2) судебное решение (п. 3 ст. 268 ГК) при недостижении соглашения об установлении или услови­ях сервитута, а также 3) прямое указание закона (например, часть вто­рая ст. 524 ГК).

При возникновении сервитута путем заключения договора (согла­шения) к его существенным условиям следует отнести условие о пред­мете и цене. Предметом договора будет предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком или

564

иной недвижимостью. Для возникновения сервитута закон требует его регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недви­жимое имущество (п. 3 ст. 268 ГК), в соответствии с Законом Респуб­лики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации не­движимого имущества, прав на него и сделок с ним» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 87, 2/882). Следовательно, регистрации будет подлежать не само соглашение сто­рон, а возникшее из него право – сервитут. Если стороны, заключив соглашение, не произведут регистрацию, право на чужую вещь не воз­никнет; это будет соглашение, не влекущее установления юридическо­го факта.

Постановлением Госкомитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 1июня 2001 г. № 5 утверждено Положение о порядке установления и прекращения земельных сервиту­тов (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2001 г., № 64, 8/6266).

4. В соответствии с п. 5 ст. 268 ГК правом требовать плату за предо­ставленный сервитут обладают только собственники обремененного зе­мельного участка. Иное правило может быть установлено законодатель­ством.

Статья 269. Сохранение сервитута ори переходе права на недвижимое имущество