1 При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распростра­няется на все входящее в его состав имущество.

² Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.

1 Земельные участки в качестве самостоятельных предметов ипотеки выступают при выдаче кредитов на развитие сельского хозяйства.

текшими еще сроками кредитования). При этом следует иметь в виду, что ипоте­кой предприятия может быть обеспечено обязательство заемщика по кред1 сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относяще­гося к предприятию,¹ а также если срок его использования превышает один год со дня заключения договора об ипотеке, так как в соответствии с законодатель­ством только по истечении года наступает право залогодержателя (банка-креди­тора) на обращение взыскания на предмет ипотеки (в случае невозврата кредита в установленный срок).² На практике ипотекой предприятия обеспечиваются глав­ным образом долгосрочные инвестиционные кредиты.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартным пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вме­сте с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представлены следующие до­кументы: свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок; документ о террито­риальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; заключение независимой профессиональ­ной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипо­теки;³ договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости: проект договора ипотеки; другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

1 Здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права

бования, патенты и др. исключительные права, а также долги предприятия.

2 Даже если этот срок был менее 1 года.

¹ Оценочная стоимость может определяться и по соглашению между залогодержа и залогодателем. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его мативной цены. Акт нормативной оценки земли, находящейся в собственности зал теля, выдает Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Особенности кредитов, предоставляемых под различные виды обеспечения

237

238

Глава 8. Способы выдачи и погашения банковских кредитов для организации

• денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной за­кладной;

• наименование права, в силу которого имущество, являющееся предме ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право;

• указание на то, обременено или нет имущество, являющееся предметом ипо­теки, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом на момент государственной регистрации ипотеки;

• подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и долж­ника по обеспеченному ипотекой обязательству;

• сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипо­теке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

• указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» \J от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ закладная (документ о залоге заемщиком недвижимо­го имущества) представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она предоставля­ет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путч совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных над­писей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную ос­новываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имею­щихся на ней предыдущих передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитно­му договору, обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обя­занным исполнять свой договор перед новым залогодержателем. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государствен­ную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в данном государственном реест­ре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.

Залогодатель с согласия залогодержателя имеет право передать предмет ипо­теки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет своя силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобрет­шему право на предмет ипотеки.

Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодер­жателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору мел 1 этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). При неисполнении обязательства, обеспеченного закладной, ипотечный залогодержатель обязан ии требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной, Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переве­дены права по закладной, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соот* ветствии с условиями закладной.

Но при всем этом следует отметить, что составление и выдача закладной яи допускается Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если] предметом ипотеки являются:

• предприятие как имущественный комплекс;

• земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

• леса;

• право аренды вышеперечисленного имущества.

Характерная черта ипотечных ссуд заключается в том, что при определенной процентной ставке периодические выплаты являются фиксированными равно­

мерными за весь срок ссуды. Если процентные ставки периодически пересматриваются (плавающие процентные ставки), меняются и периодические выплаты,

по-прежнему они будут равными в каждом из периодов вплоть до следующего применения процентных ставок. Периодические платежи (обычно ежемесячные)

состоят из основной суммы долга и процентов. Сначала, когда основная сумма

долга принимает свое максимальное значение, ежемесячные платежи состоят в основном из начисляемых процентов, доля выплачиваемой основной суммы составляет лишь незначительный процент от платежей. Со временем, при уменьшении основной суммы, доля ежемесячных платежей, необходимая для покрытия на­ стенных процентов, снизится, а доля периодических выплат, отведенная под гашение основной суммы, возрастет. Каждый раз, когда процентная ставка меняется, необходим пересчет периодических платежей, которые покрывают проценты и направляются на выплату основной суммы долга, на оставшийся срок ипотеки.

Для иллюстрации рассмотрим расчет равных годовых платежей, необходимых я выплаты ипотечной ссуды в 100 тыс. руб. с процентной ставкой 10% годовых легодное наращение), взятой на 20 лет.

Начнем с первого года и первоначального долга 100 тыс. руб. Проценты за пер­вый год могут быть рассчитаны как произведение суммы долга и множителя 1,10, после чего из результата вычитается ежегодный платеж. Если обозначить этот платеж через X, тогда долг на начало второго года составит:

100 000 х 1,10-X.

Применяя этот же способ к полученному результату, найдем значение долга на начало третьего года:

((100 000 х 1,10) - X) х 1,10 - Х= 100 000 х 1,10² - 1.10Х - X. Показатели в скобках умножены на 1,10.

Повторив эту процедуру 20 раз, мы получим выражение для долга на начало 21-го года, который должен быть равен нулю:

100 ОООх 1,10²⁰ - 1,10¹⁹Х- 1,10¹⁸Х-... - 1,10²Х- 1,10Х-Х = 0.

100 000 х 1,10²⁰ - Х(1,10¹⁹- 1,10¹⁸ + ... + 1,10²+ 1,10+ 1) = 0.

Выражение в скобках — геометрическая прогрессия с первым членом 1 и зна­менателем 1,10. Формула для суммы п первых членов геометрической прогрес­сии со знаменателем, большим единицы, выглядит так:

1,10-1