4.3 Вибір найефективнішого і найкращого використання земельної ділянки

Ключовим моментом експертної оцінки є аналіз та вибір найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки - розумного та можливого її використання, що повинен давати найвищий сукупний чистий прибуток у конкретний період часу при існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях і загальному характері споживчих переваг. Тобто експерт повинен оцінити наскільки використання земельної ділянки є фізично можливим, економічно доцільним та найбільш прибутковим.

Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання землі будується на припущенні, що ділянка вільна від забудови.

Основними вимогами серед альтернативних варіантів найкращого й найбільш ефективного використання землі виступають:

1. Фізична придатність ділянки: розмір, протяжність фронтальної мережі, конфігурація, інженерно-геологічні умови (схил поверхні, якість ґрунтів, залягання ґрунтових вод, наявність небезпечних природних явищ тощо);

2. Юридична забезпеченість: право щодо власності, користування та розпорядження землею, правила використання та забудови ділянки (дозволені види функціонального використання, щільність забудови, екологічні вимоги тощо), наявність правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітути, договірні зобов’язання.

3. Економічна доцільність: ринковий попит на використання землі, що пропонується, конкуренція інших ділянок, види податків, інші умови. Усі фізично можливі та юридично дозволені варіанти використання, що не відповідають економічній доцільності, відкидаються, а ті, що залишилися, дозволяють оцінити потенційний чистий прибуток.

Найкращим і найефективнішим способом використання земельної ділянки є сівозмінне.

До факторів, що визначають варіант найкращого й найбільш ефективного використання ділянок, відносяться споживчі властивості ділянки (місцеположення, інфраструктурне облаштування, властивості й ознаки ґрунтів).

Критеріями визначення загального рівня родючості ґрунтів виступають, як правило, властивості ґрунтів, які тісно корелюють з урожайністю культур, незважаючи на дію інших чинників (погоди, рівня забезпеченості ресурсами, культури землеробства тощо). Вибір земельної ділянки для вирощування сільськогосподарських культур полягає в знаходженні еталонного ґрунту з високою урожайністю й оптимальною характеристикою властивостей. З його максимальною потенціальною і ефективною родючістю порівнюється родючість всіх інших ґрунтів. В якості загальних підходів при виборі еталонного ґрунту приймається те, що він повинен бути зональним, репрезентативним за площею, автоморфним, нееродованим, з найбільш потужними гумусовими горизонтами при найвищому показнику вмісту гумусу, з оптимальною кислотністю, найбільш сприятливими агрофізичними властивостями і високою урожайністю конкретної культури.

В даному випадку на території Гереженівської сільської ради найбільш родючими грунтами являються темно-сірі опідзолені ґрунти (40е) та чорноземи типові (53е).

Високодохідними культурами, які висіватиме ВАТ «Уманьферммаш» є такі культури:соняшник, горох, озима пшениця, цукровий буряк, кукурудза на зерно, ярий ячмінь.

Цукрові буряки є вибагливими до родючості ґрунтів, тому їх вирощують на чорноземах, а також на темно-каштанових ґрунтах. Найкращими ґрунтами для соняшника є типові чорноземи, для зернових - темно-сірі опідзолені ґрунти.

Оцінивши грунтовий склад території та маючи високодохідні культури мною були складені дві сівозміни.

Таблиця 4.3.1

№ пп	Сівозміна	Урожай-ність, т/га	Ціна продажу,т/га	ППП	Витрати, грн/га			Чистий дохід
					Техноло- гічні	Загально-госпо-дарські	первинної переро-бки продукції і продажу
1	Горох	5,39	3820,00	20589,80	1599,99	160,00	80,00	18749,81
2	Озима пшениця	2,97	1400,00	4158,00	1712,46	171,25	85,62	2188,67
3	Цукровий буряк	34,47	437,00	15063,39	12594,95	1259,50	629,75	579,20
4	Ярий ячмінь	2,35	1800,00	4230,00	1651,35	165,14	82,57	2330,95

Таблиця 4.3.2

№ пп	Сівозміна	Урожайність, т/га	Ціна продажу, т/га	ППП	Витрати, грн/га			Чистий дохід
					Техноло-гічні	Загально-госпо-дарські	первинної переробки продукції і продажу
1	Озима пшениця	2,97	1400,00	4158,00	1712,46	171,25	85,62	2188,67
2	Ярий ячмінь	2,35	1800,00	4230,00	1651,35	165,14	82,57	2330,95
3	Соняшник	1,96	3100,00	6076,00	1439,31	143,93	71,97	4420,79
4	Кукурудза на зерно	4,04	1200,00	4848,00	1738,28	173,83	86,91	2848,98

Проаналізувавши дані таблиці можна зробити висновок про те, що у ВАТ «Уманьферммаш» найбільш ефективною сівозміною являється перша,так як чистий дохід виробленої продукції набагато вищий ніж при другій сівозміні.