4. Експертна грошова оцінка земельної ділянки

4.1 База оцінки

База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.

При оцінці майна визначають як ринкову так і неринкову вартість за відповідними процедурами.

Для існування ринкової вартості необхідною умовою є наявність ринку відповідних типів об’єктів, аналогічних тим, що оцінюються. Відсутність зазначеного фактора вимагає від оцінювача використання бази оцінки, яка відрізняється від ринкової. Заміна бази оцінки на неринкову тягне за собою зміну методу оцінки.

Неринкова база оцінки, якою є нормативна ціна, має місце у світовій практиці оцінки міських земель. Вона широко використовувалася країнами з розвинутою ринковою економікою під час спаду активності на ринках нерухомості. Її доцільно також застосовувати в тих випадках, коли користування землею в доходних цілях збитково або невизначено.

Ефективність застосування неринкової бази оцінки в значній мірі залежить від повноти врахування рентоутворюючих факторів. До не-ринкової відноситься й масова оцінка, потреба в якій виникає, коли необхідно одночасно оцінити велику кількість земельних ділянок або всю територію міста в цілому. Тому при розробці дипломного проекту базою оцінки є ринкова вартість.

4.2 Обґрунтування методу оцінки земельної ділянки

При проведенні експертної оцінки земельної ділянки використовують три методичних підходів. Серед трьох підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тому, який ґрунтується на найповніших відомостях про земельну ділянку.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму втрат вартості в результаті зносу, тобто він застосовується в тому випадку коли земельна ділянка поліпшена. Витратний підхід найбільше застосовується для оцінки об'єктів спеціального призначення, а також нового будівництва, для визначення варіанту якнайкращого і найефективнішого використання землі, а також в цілях страхування.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Методичний підхід до експертної грошової оцінки земельної ділянки, що базується на зіставленні цін продажу земельних ділянок, використовується при умові розвинутого й активного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. Він базується на принципі: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними властивостями. Тому даний спосіб як найбільш точний та ефективний метод неможливо використати так як не має аналогів.

Так як два методи не підходять, для подальшої розробки дипломного проекту мною був обраний метод капіталізації рентного доходу.

Цей метод ґрунтується на тому, що вартість ділянки може бути оцінена як здатність приносити прибуток у майбутньому з допомогою реалізації прогнозованих обсягів вирощуваних сільськогосподарських культур.