2. Сучасний стан оцінки та ринку земель

Земля є унікальним товаром, відносно якого завжди існує суперечність щодо його вартості: між власником землі та місцевими органами влади - коли мова йде про оподаткування; між покупцем та продавцем - коли здійснюються майнові операції; між місцевими органами влади та землекористувачем - коли визначається розмір компенсації тощо [6].

Саме тому чи не найголовніше місце в економічному регулюванні земельних відносин посідає земельнооціночна діяльність [7]. Визначення реальної, справедливої ціни землі становить найбільшу практичну складність. В багатьох країнах існують загальновизнані принципи та методи оцінки, а з поширенням діяльності міжнародних фінансових інститутів та інтеграції національних ринків були створенні єдині міжнародні стандарти оцінки [11].

Слід підкреслити, що земельнооціночна діяльність має важливе значення не тільки для оподаткування міських земель, але й для здійснення майнових угод з землею та правом їх оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов’язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Тому від стану земельнооціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й економічної реформи в цілому [7].

Поняття землі як товару в незалежній Україні законодавчо введено в

активний практичний обіг недавно, а точніше з прийняттям Земельного

кодексу України [14]. Воно пов’язане з ринком нерухомості, який формує

центральну ланку у всій системі ринкових відносин. Земельні ділянки як

об’єкти нерухомості є не тільки важливим товаром, який задовольняє різні

особисті інтереси людей, але одночасно і капіталом у речовій формі, який

приносить дохід. Тому найголовніше місце в економічному регулюванні

земельних відносин посідає земельнооціночна діяльність [15]. В Україні ще

триває земельна реформа, яка спрямована на створення умов для розвитку

інститут приватної власності на землю, приватизації землі, переведення

земельних відносин на ринкові засади [14].

Процес становлення ринкових земельних відносин проходить у складних

умовах. Зміни відбуваються повільно, а здобутки долаються нелегко.

Основною причиною, що стримує розвиток ринку землі є недосконале правове забезпечення безоплатної приватизації і продажу земельних ділянок з державної власності [11].

Крім вдосконалення земельних відносин триває і вдосконалення економічних механізмів їх регулювання, зокрема проводяться нормативна та експертна грошова оцінка земельних ділянок [15].

Наявність оцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування поряд з нормативними організаціями методами управління реалізувати свої повноваження на підставі створення екологічних умов раціонального використання земель, забезпечити необхідну основу для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок впровадження плати за землю [14].

Ринок землі в Україні знаходиться на початкових етапах свого формування та вимагає чіткого законодавчого регулювання. Запровадження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення обумовило здійснення в Україні операцій щодо купівлі-продажу земель несільськогосподарського призначення, які регламентуються Указом Президента України «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» (від 19.01.1999 p.), Земельним кодексом України (від 25.10.2001 р.) та іншими нормативно-правовими документами [15,16].

Здійснення операцій купівлі-продажу земельних ділянок становить цілий ряд запитань, які вимагають нагальних відповідей:

- яким чином має бути організована торгівля земельними ділянками?;

- як визначити ринкову ціну продажу?;

- як продаж земель позначиться на економічній ситуації агроформувань?;

- яка роль держави у функціонуванні ринку землі?;

- чи повинен ринок землі мати законодавчо визначені обмеження чи бути нерегульованим? [14].

Об'єктами ринку земель несільськогосподарського призначення є:

- земельні ділянки на яких розташовані об'єкти нерухомого майна громадян і юридичних осіб, що є власністю покупців цих ділянок;

- вільні від забудови земельні ділянки, право власності на які збувається на конкурентних засадах;

- земельні ділянки під об'єктами незавершеного будівництва;

- земельні ділянки надані громадянам України у власність для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських

будівель [11].

За період функціонування ринку землі в Україні (з 1994 р.) продано 33 114 земельних ділянок загальною площею більше 17,5 тис. га на суму 3,2 млрд. гривень. Середня вартість 1 м кв. проданих земельних ділянок становить 18,04 грн., хоча в розрізі адміністративно-територіальних утворень цей показник суттєво відрізняється. Найвища вартість 1 м кв характерна для м. Києва (763,5 грн.), тоді як в Луганській, Полтавській областях вартість аналогічної площі не перевищує 6 гривень. Також досить висока ціна одиниці площі проданих земельних ділянок зафіксована в м. Севастополі, АР Крим, Одеській і Закарпатській областях [2].

Продаж земель несільськогосподарського призначення в Україні має чіткі регіональні особливості, які обумовлені як фізико-географічним розташуванням, специфікою господарської діяльності, існуючим попитом на землю та пропозицією земельних ділянок, рівнем розвитку підприємницької діяльності, обсягами залучення інвестицій, якістю екологічної ситуації та іншими чинниками [14]. Приведені статистичні відомості свідчать, що найвища вартість земельних ділянок відмічається в адміністративних і промислових центрах, а також в регіонах з відмінною якістю природного середовища та налагодженою інфраструктурою масового відпочинку та рекреації [11].

Ринок землі в Україні є надзвичайно привабливим, а в ефективному та прозорому його функціонуванні зацікавлені як представники бізнесу так і органи державної влади. Законний продаж землі позитивно впливає на надходження коштів до місцевих бюджетів, що позначається на покращенні фінансової ситуації та економічному розвитку, створенні нових робочих місць, впровадженні програм соціально-культурного розвитку регіонів [15].

Для ефективного функціонування ринку землі у правовому полі із врахуванням перспективи залучення до нього земель сільськогосподарського призначення необхідно врегулювати законодавчу базу (в першу чергу прийняти закон "Про ринок землі") та посилити контролюючу роль держави, створити ефективну інфраструктуру ринку землі (земельні іпотечні банки та біржі, консалтингові і ріелторські організації, страхові компанії та ін.). дотримуватися прозорості в здійсненні актів купівлі-продажу земельних ділянок на відкритих торгах [11,31].