Земельный кадастр.
ЗК – систематизированный свод сведений, полученных в результате проведения гос кадастрового учета земельных участков о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ.
Это система изучения, учета и оценки земель. Имеет силу федерального закона. В соответствии с ним проводится оценка земель.
Основные разделы:
1. регистрация землепользователей;
2. данные о количестве земель по видам угодий и почв.
3. качественная оценка земель по важнейшим свойствам и признакам (естественное плодородие почв). Сюда включаются расчеты: бонитировка почв – это качественная оценка земель, критерием которой выступает средняя многолетняя урожайность с\х культур. Качественная оценка ведется в баллах, выражающих количественное сравнение, качество конкурирующей почвы с качеством почвы, принятой за эталон (эталон оценивается в 100 баллов).
Пример, Эталон: 40 ц\га = 100б
Оценить: 30 ц\га.
Урожайная цена балла 40\100=2\5
30:2\5=75 б
У каждого с\х предприятия существует свой балл бонитета:
Бi- балл i-той почвы.
n – количество различающихся по качеству участков предприятия.
Пi – площадь i- той разновидности почвы.
экономическая оценка земли.
Это установление ценности отдельных групп земель не только по их естественному состоянию, но и с учетом возможности их использования в экономике.
Необходима при продажах участка; при передаче земли в качестве взноса в АО, товарищество или кооператив; для выделения участка под застройку (жилье, гидроэлектростанции, дороги и тд); для расчета земельного налога.
Кадастр ведется на 4 уровнях:
уровень ФЛ или ЮЛ. Фискальные функция: для расчета земельного налога. Структура кадастра задается уже первом уровне, то есть все 4 раздела присутствуют.
уровень района или города. Свод земельных кадастров ФЛ и ЮЛ этого района. Этот уровень ведется для разработки мероприятий по охране земель.
уровень области или края. Для разработки региональной социальной политики ( возможность самообеспечения региона исходя из качества и урожайности).
единый земельный кадастр на федеральном уровне. Федеральный земельный кадастр: наблюдается структура землепользования по собственникам, количество земель разного вида, качественная оценка, экономическая оценка, шкала налогов.
В СССР земельный кадастр пересматривался часто: сведения о количестве земель – ежегодно, о качестве – 1 раз в 5 лет.
Единой методики оценки земли и установление земельного налога страны не выработали. В Японии большую роль имеет экология и населенность территории, в Германии – балльная оценка по полученной прибыли; во Франции – тоже играет роль населенность. В РФ до последнего времени ситуации была неясной.
В СССР земельная рента изымалась 2 способами: ценовой механизм и прямой финансовый механизм. Ценовой механизм – рента изымалась путем отклонения закупочной цены от стоимостной основы ( цены были ниже для предприятий, находящихся в лучших климатических условиях; ценовых зон было очень много. Прямой финансовый механизм: использование налоговой системы для изъятия ренты; использовались фиксированные рентные платежи и дотации для неэффективных предприятий.
России предлагали (Харрисон и Кеннет) использовать путь социализации земельной ренты ( путь Гонконга): все земли в собственность государства и сдаются в аренду с\х производителям; арендная плата зависит от участка. Но в России уже была объявлена частная собственность => это путь был неприемлем.
Поэтому стали разрабатывать шкалу земельного налога (капиталистический путь).
2 составляющих земельного налога: плата за пользование землей определенного качества и налогообложение прибыли.
Нормативная цена земли = 200* земельный налог с 1 га
В 1992 году на С-З (кроме Лен области – там 63 руб\га) земельный налог составлял 10 руб\га. Он был минимальным земельным налогом. Но в том же 1992 году минимум повысили до 100 руб\га.
В 1994 году вводится новая формула для определения нормативной цены земли: НЦВ =200 * земельный налог.
Мин НЦВ = 200*100=20000
Макс НЦВ = 36,8 * 20000= 736 тыс
Вплоть до 1999 года вносились постоянные изменения.
В 1995 г: ЗН’ 95 = ЗН’94 * 1,5
В 1996 г: ЗН’ 96 = ЗН’95 * 1,5
В 1997 г: ЗН’ 97 = ЗН’96 * 2
В 1998 г: ЗН’ 98 = ЗН’97
В 1999 году снова вводится коэффициент. Стало понятно, что система работает плохо. 2004: при принятии закона РФ « О внесении изменений во 2 часть НК» кардинально изменилось налогообложение земли – изменилась налоговая база. До 2004 году базой было площадь участка, в 2004 базой стала кадастровая стоимость земельного участка. Максимальная кадастровая стоимость в Краснодарском крае: 43560 рублей \ га. Минимальная в Якутии и Магаданской области: 400 руб\га. Московская область: 33030 руб\га. Лен область: 23000 рубъ\га. В среднем по РФ: 11040 руб\га.
До 01.01.2006 года можно было платить налог по старой системе. Налог является местным, средства зачисляются в местный бюджет независимо от того в какой форме собственности земля.
Не признаются объектами налогообложения:
- Участки, изъятые из оборота
- участки, ограниченные в обороте (ограничены: заповедники, объекты культурного наследия, объекты для обеспечения обороноспособности, таможня, лесной и водный фонд).
Конкретные ставки устанавливаются местными организациями власти, но заданы максимальные ставки:
0,3% для земель с\х назначения, используемые для с\х производсва;
0,3% для ЛПХ, садоводств;
1,5% для прочих земельных участков
Для районов, в которых проживают малочисленные народы Севера, по решению местных органов власти налога может не быть.
Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Формула НЦЗ = 200 ЗН остается, но с оговоркой, что НЦЗ определятся правительством РФ (при передаче земли по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земли).
Закон об обороте земель 26.06.2002 г.
В 2005 г. были внесены поправки.
Принципы закона:
Сохранение целевого использование земель;
Устанавливается максимальный размер земель, который может находиться у одного физического или юридического лица с родственниками;
Преимущественное право субъекта РФ на покупку земельного участка из земель с/х назначения;
Преимущественное право субъекта РФ на покупку земельной доли, если выделившийся из колхоза или совхоза человек собирается земельный участок продавать;
Особенности землепользования для иностранцев: земля может находиться только в аренде (с/х назначения);
Устанавливаются минимальные размеры земли укрепления в собственность орошаемых или осушаемых земель.
Изъятие земель может быть:
- за нецелевое использование
- за порчу, отравление или загрязнение земель
Залог земель может осуществляться в соответствии с Федеральным законом об ипотеке (2004 г), там определяют и залог земельных участков. Предметом залога может быть и земельная доля, но она должна быть выделена в натуральном виде. Земля, которая находится в государственной собственности, не может быть предметом залога.
Каким образом государство участвует в купле-продаже?
Государство регулирует. Срок аренды оговаривается только в договоре.
Собственник подает заявку в органы исполнительной власти субъектов Федерации о том, что он хочет продать земельный участок. Органы думают о покупке в течение 1 месяца.
Собственник фиксирует цену на 1 год
Через 1 год собственник может инициировать другую цену и органы исполнительной власти опять рассматривают это месяц, затем процесс повторяется.
ТО, государство скупает самые лучшие земли. Процесс продажи также может затянуться.