Договор найма жилых помещений. Продолжение. Заключительная лекция

35 Глава ГК

Законы по регионам, регулирующие отношения по предоставлению договора социального найма

Постановления Правительства и постановления правительств субъекта по жилищным вопросам

Судебная практика – Постановление пленума от 2 июля №14 «О нек. вопросах при примении ЖК РФ»

Права и обязанности сторон

Прекращение договора

Право на прекращение в принудительном порядке о выселении граждан

Вселение родственников, членов семей

Наем жилого помещения – это не означает, что это только коммерческий наем. Договоры могут быть социального, коммерческого, специализированного найма жилых помещений, могут быть другие отношения, оформленные способом договора (помещение передается в наем или аренду)

Термин АРЕНДА применятся к отношениям с ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ (671 ст. ГК)

1. Обязанности сторон

Обязанность прежде всего есть у наймодателя – берет на себя обязательство предоставить другой стороне, нанимателю, жилое помещение. Передавать он должен жилое помещение свободное, в котором никто не пребывает, если временно отсутствует – должен определить по каким основаниям он отсутствует (например, он в армии), это помещение должно находится в состоянии пригодном для проживания (мы должны исходить из целевого назначения этого жилья), наймодатель обязан осуществлять заботу об эксплуатации жилого дома, должен предоставлять все коммунальные услуги за плату, обеспечивать проведение капитального ремонта, общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивать всеми необходимыми услугами, которые способствуют нормальному пользованию жилым помещением, которое наниматель получил по договору найма жилого помещение)

676 ст. ГК и ЖК

Социального найма жилого помещения

Если дом требует капитального ремонта, наймодатель должен его проводить, чтобы не поставить наниматель в сложные условия, не должно быть препятствия реализации его прав по договору социального найма.

Сложно провести ремонт без причинения неудобств нанимателю – возможность выселения

Выселение не предполагает выселение на улицу, необходимо получить согласие от нанимателя (что будет проведет такой капитальный ремонт, тот должен выразить согласие), наймодатель должен учесть – когда нанимателю удобно провести такой ремонт, насколько условия позволяют (климатические, социальные, любые другие)

По договору найма наймодатель куда-то должен выселить своего нанимателя – маневренное жилье (не такое уж очень комфортабельное)

Предоставляя такое маневренное жилье, он должен учитывать расстояние, чтобы наниматель не испытывал больших неудобств, и должно быть зафиксировано, на какой срок делается этот ремонт, когда они могут вернуться

У наймодателя есть и определенные права

Эти права касаются того, что он может например поставить вопрос о расторжении договора найма в силу разных причин (если речь шла о срочном договоре – по завершению этого срока он имеет право сказать, что договор закончился, освободите помещение, можно потребовать такого расторжения – в силу ветхости жилья, того что дом подлежит сносу – при ветхом жилье наймодатель обязан предоставить другое жилье)

Право наймодателя – наймодатель имеет право потребовать освободить жилое помещение в силу нарушения

Ст. 83-85 ЖК – возможность выселения граждан на основании ст. 676 ГК

Здесь возникает два момента:

1. Договор коммерческого найма – срок заканчивается, он больше не желает сдавать в наем помещение, наниматель жилого помещения должен получить такую информацию (она есть в самом договоре) и наниматель должен предупредить за 3 месяца своего наймодателя в случае желания прекратить отношения

2. Расторжение договора в судебном порядка, возможно по различным основаниям – 677п.2 (договор может быть расторгнут по требованию наймодателя, но К РФ требует это сделать в судебном порядке, в случае невнесения нанимателя платы за 6 месяцев, если договором установлен другой срок…), это наиболее распространенный случай прекращения договора за неуплату

Есть судебная практика по этому вопросу – постановление пленума №14 (необходимо исследовать, ПОЧЕМУ не оплачивается это жилье)

Если не вносит потому что его работодатель не выплачивает заработную плату, или ему не выплачивают пенсию – одно основание

Либо это может быть связано с тяжелым заболеванием гражданина (речь о договоре социального найма), несчастный случай с кормильцем – надо предоставить определенный срок, оттянуть, удлинить требования по оплате

Желательно, чтобы стороны договорились каким-то образом, лучше заключить мировые соглашения (стороны либо должны договориться до суда или в период судебного заседания)

Если такого не случается, то на основании ст. 91 ЖК и п.39 Постановления Пленума ВС – суд имеет право вынести решение о вынесении гражданина без предоставления жилого помещения

Заинтересованные лица – соседи (это в постановлении есть такое слово)

В ст. 91 п.2 – из жилого помещения могут быть выселены граждане, которые лишены родительских прав – проживание детей с такими гражданами не предоставляется возможным

Однако дети сохраняют право на дальнейшее продолжение отношений по договору социального найма

Множественность лиц в обязательстве по договору (может быть ответственность солидарной или долевой)

Ст. 31 ЖК РФ – касается возможности выселения некоторых членов семьи (речь о договоре коммерческого найма, или социального – связано с правами СОБСТВЕННИКА)

СОБСТВЕННИК ЖЕЛАЛ БЫ ВЫСЕЛИТЬ ИЗ СВОЕГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕСОБСТВЕННИКА, ТЕХ ЛИЦ, КТО С НИМ СОВМЕСТНО ПРОЖИВАЕТ

СОБСТВЕННИК НЕ МОЖЕТ ТАК – КОГО ХОЧЕТ, ТОГО И ВСЕЛЯЕТ, ТОГО И ВЫСЕЛЯЕТ

ПРОЖИВАНИЕ ЧЛЕНА СЕМЬИ – СОВЕРШЕННО ЗАКОННО, ЕСЛИ ОН СОБЛЮДАЕТ ПРАВИЛА СОЦИАЛЬНОГО ОБЩЕЖИТИЯ, например

Ст. наиболее часто встречается в судебной практике

Постановление №14

К ЧЛЕНАМ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ – ПРОЖИВАЮЩИЕ СОВМЕСТНО С СОБСТВЕННИКОМ ЕГО СУПРУГ/СУПРУГА, ДЕТИ И РОДИТЕЛИ ДАННОГО СОБСТВЕННИКА

Другие собственники и нетрудоспособные иждивенцы (в исключительных случаях – и ИНЫЕ ГРАЖДАНЕ) могут быть признаны членами семьи, если вселены в качестве членов семьи

Регистрация брака – позволяет регистрировать супруга в качестве члена семьи

Нет регистрации брака – позволение считать такого гражданина в качестве члена семьи

Квазисемейные отношения могут прекратиться

П. 4 – правопользования данным жилым помещения за бывшим членом семьи не сохраняется

ЕСЛИ СУПРУГИ РАСТОРГЛИ БРАК, А СОБСТВЕННИК ОДИН – ПРАВО НЕ СОХРАНЯЕТСЯ

ОДНАКО ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО ЗАКОНОМ (БРАЧНЫЙ КОНТРАКТ – КОГДА ЭТО ПРЕДУСМОТРЕНО ДОГОВОРОМ)

Первоначально предусматривалось право еще 1 год проживать (чтобы найти жилье)

Сейчас если нет у него жилья, и стать нанимателем он тоже не может, если его имущ.положение не позволяет обеспечить его жильем – право пользования жилым помещением МОЖЕТ быть сохранено на определенный срок на основании решения суда

ЛИБО ГОД ДАЕТСЯ ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН, ЛИБО ПО РЕШЕНИЮ СУДА

СУД ВПРАВЕ ОБЯЗАТЬ СОБСТВЕННИКА ОБЕСПЕЧИТЬ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ БЫВШЕГО ЧЛЕНА СЕМЬИ - АЛИМЕНТНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Выселение гражданина, которые получает алименты на себя, детей от собственника – БЕЗУСЛОВНО собственник должен предоставить жилье (купить квартиру, комнату, выделить средства для найма) – ЕСЛИ РЕЧЬ ИДЕТ О ВЫПОЛНЕНИИ АЛИМЕНТНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ – ЕСЛИ ДРУГОЙ СТОРОНОЙ БУДУТ ПРЕДОСТАВЛЕНЫ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА, ЧТО ДРУГОГО ЖИЛЬЯ НЕТ

Постановление Пленума ВС касающее вопросов выселения прочитать.

Преимущественное право нанимателя заключить договор на новый срок

Если наймодатель желает и дальше сдавать это жилье, предусматривается такое преимущественное право.

Наем специализированных жилых помещений

К специализированным помещениям, которые могут быть объектом найма, относятся служебные жилые помещения, помещения в общежитиях, в общежитиях маневренного фонда, фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения для выселения лиц, признанных беженцами, и в домах системы социального обеспечения граждан.