- •1. Базовые понятия и научный инструментарий финансового менеджмента
- •2. Функционирование финансового механизма
- •3. Методы финансового менеджмента
- •4. Управление стоимостью капитала
- •5. Управление текущей деятельностью
- •6. Управление оборотным капиталом
- •7. Дивидендная политика предприятия
- •8. Финансовые методы управления инвестициями
- •9. Специальные темы финансового менеджмента
- •10. Организация финансового управления на предприятии
- •11. Финансовые технологии: общие понятия
- •12. Технологии формирования денежных потоков
- •13. Технологии привлечения финансовых ресурсов
- •14. Концепция риск – менеджмента
- •15. Операционные риски
- •16. Рыночные риски
- •17. Управление валютным риском
- •18. Кризисы в социально – экономическом развитии
- •19. Государственное регулирование финансового оздоровления и реструктуризации предприятий
- •20. Стратегия и тактика финансового оздоровления предприятия.
- •21. Мониторинг финансового состояния предприятия как инструмент диагностики кризиса
- •22. Планирование и моделирование деятельности предприятия в кризисной ситуации
- •23. Организация работы по финансовому оздоровлению предприятия
- •24. Нормативно-правовое обеспечение оценочной деятельности
- •25. Основные понятия оценки бизнеса
- •26. Доходный подход к оценке стоимости действующего предприятия
- •27. Оценка бизнеса сравнительным подходом.
- •28. Затратный подход к оценке бизнеса
- •29. Определение и выбор стратегических альтернатив бюджетного плана коммерческой организации
- •30. Бюджетная политика управления текущими активами и пассивами предприятия
- •31. Место бюджетирования в системе финансового менеджмента.
- •32. Параметры эффективности системы бюджетирования.
- •33. Характеристика задач бюджетирования на различных фазах развития предприятия
- •34. Определение и структура бюджета коммерческой организации
- •35. Классификация бюджетов предприятия
- •36. Общая характеристика методов бюджетирования
- •37. Формирование сводного бюджета кредиторской и дебиторской задолженности предприятия
- •38. Организация работы по формированию сводного плана доходов и расходов предприятия, плана движения денежных средств и прогнозного баланса
- •39. Роль капитала в системе финансового менеджмента, механизм его функционирования
- •40. Необходимость и особенности управления движением капитала
- •41. Заемный капитал предприятия, его источники и этапы управления
- •42. Управление облигационным займом предприятия
- •43. Управление собственным капиталом предприятия
- •44. Понятие и основные принципы технического анализа
- •45. Графические методы технического анализа
- •46. I этап фундаментального анализа
- •47. II этап фундаментального анализа
- •48. III этап фундаментального анализа
- •49. Налоговые правонарушения и ответственность за их совершение
- •50. Сущность и значение налогового планирования
- •51. Специальные методы налоговой оптимизации
- •52. Разработка элементов учетной политики организации как форма оптимизации налогообложения
- •53. Оптимизация налогообложения через договор. Методика экономико-правового анализа (экспертизы) договора
26. Доходный подход к оценке стоимости действующего предприятия
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
-принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
-принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
-сумму будущего дохода;
-время, когда должен быть получен доход;
-продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
-прогнозирование будущих доходов;
-капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:
-упрощенного баланса;
-отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.
Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).
Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.
Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выбором типа капитализируемого дохода и способом капитализации:
-техники непосредственного дисконтирования;
-модельные техники;
-техники ипотечно-инвестиционного анализа.
27. Оценка бизнеса сравнительным подходом.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).
Основные направления сравнительного подхода:
-создание информационной базы, в которой помимо ценовой информации должны включаться характеристики объекта и его окружения;
-идентификация оцениваемого объекта на рынке (сегментация);
выявление различий и расчет корректировок.
Условия применимости сравнительного подхода:
-наличие развитого рынка недвижимости (аналог с другого конца - поправки);
-доступность и достоверность информации.
В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов.
1. Метод компании-аналога. Метод компании-аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
2. Метод сделок. Метод сделок или метод продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода - оценки предприятия или контрольного пакета акций.
3. Метод отраслевых коэффициентов. Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.
Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:
-выбор величины мультипликатора;
-взвешивание промежуточных результатов;
-внесение итоговых корректировок.